Viele sagen, sanieren sei teurer als neu bauen. Stimmt manchmal, aber nicht pauschal. Wenn du bei Google gelandet bist, willst du eine ehrliche Zahl: Was kostet die Komplettsanierung wirklich - ohne Schönrechnerei, aber auch ohne Panik. Hier bekommst du klare Spannen pro Quadratmeter, echte Beispielrechnungen, die wichtigsten Förderprogramme 2025 (Deutschland), plus einen Plan, wie du Angebote vergleichbar machst und Kostenfallen entschärfst. Spoiler: Der Zustand des Bestands entscheidet alles.

• Typische Spanne 2025: 1.200-2.500 €/m² Wohnfläche für eine vollständige, energetische Sanierung auf guten Standard. Schwierige Fälle (Schadstoffe, Denkmalschutz, Statik): 2.500-4.000 €/m².
• Budget-Daumenregel: Fläche × Zielwert €/m² + 15-20% Nebenkosten + 10-20% Reserve - Förderungen.
• Große Kostentreiber: Dach/Öffnungen, Haustechnik, Schadstoffe, Statik, Bäder, Denkmalschutz. Ein Bad schlägt meist mit 12.000-25.000 € pro Stück zu Buche.
• Förderung 2025: BEG (BAFA/KfW) für Gebäudehülle (meist 15% + 5% iSFP), Heizungsförderung separat über KfW mit 30-70% Zuschuss (Deckelungen beachten). Rechtsrahmen: GEG 2024.
• Erst prüfen, dann planen: Zustandsanalyse, Schadstoffgutachten, iSFP, Kosten nach DIN 276 - und erst dann Angebote einholen.

Was kostet die Komplettsanierung eines Altbaus 2025?

Wovon reden wir? Unter „Komplettsanierung“ meine ich: Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster, ggf. Kellerdecke), Haustechnik (Heizung, Trinkwasser, Abwasser, Elektro), Bäder/Küche, Innenausbau (Böden, Oberflächen, Türen), nötige Eingriffe in Statik, Brandschutz, Schallschutz, plus Planung, Gutachten und Genehmigungen. Keine Teilkosmetik, sondern einmal richtig.

Die kurze Antwort für Deutschland 2025: Für einen typischen Ein- bis Zweifamilien-Altbau aus den 1930ern bis 1970ern liegst du meist zwischen 1.200 und 2.500 €/m² Wohnfläche. Gründerzeit mit Denkmalschutz, verwinkelte Schnitte, Holzschädlinge, Feuchte oder Asbest? Dann kalkuliere 2.500 bis 4.000 €/m². Bei Luxusausbau, komplizierten Grundrissen oder umfangreicher Tragwerksverstärkung geht auch mehr.

Warum so große Spannen? Weil die fünf größten Kostentreiber sehr unterschiedlich ausfallen:

• Zustand: Feuchte, Holzschäden (Hausbock), Risse, Setzungen, marode Leitungen, Kamine.
• Schadstoffe: Asbest (insbesondere alte Putze, Spachtel, Vinyl), KMF (alte Dämmung), PCB - Entsorgung ist teuer.
• Hülle und Öffnungen: Dachaufbau, Gauben, Dachflächenfenster, neue Fenster/Türen und Anschlussdetails.
• Technik: Heizung (Wärmepumpe, ggf. Tiefenbohrung), Fußbodenheizung oder größere Heizflächen, Lüftung mit Konzept nach DIN 1946-6.
• Standard: Bodenbeläge, Bäderanzahl, Schreinerarbeiten, Einbauten, Smart-Home, Akustik.

Für die erste Orientierung hilft ein Kostenrahmen nach Bauteilen. Die Werte sind grobe Bandbreiten aus aktuellen Baupreisen (BKI-Erfahrungswerte 2024/25, Marktbeobachtung, DIN 276-Struktur als Orientierung):

Beispiel 1: 140 m² Altbau von 1965, Zustand mittel, kein Denkmalschutz, zwei Bäder, neue Fenster, Wärmepumpe mit Heizflächenanpassung, mittelguter Ausbaustandard.

• Zielwert: 1.600 €/m² → 224.000 € Baukosten
• Nebenkosten (Planung, Gutachten, Gebühren ~15%): ~33.600 €
• Reserve 15% auf Baukosten: ~33.600 €
• Brutto vor Förderung: ~291.200 €
• Förderungen: Gebäudehülle 15% (+5% iSFP) auf förderfähige Kosten, Heizung 30-70% (KfW). Konservativ angenommen 25.000-40.000 € Zuschuss.
• Rechnerisches Zielbudget: ~250.000-265.000 €

Beispiel 2: 120 m² Gründerzeit-Altbau, Denkmalschutz, Stuckfassade, neue Holzfenster nach Auflage, Dach mit Gaube, hochwertige Bäder, Leitungsnetz komplett, Lüftungskonzept, Feuchteschäden im EG.

• Zielwert: 2.400 €/m² → 288.000 € Baukosten
• Nebenkosten 18%: ~51.800 €
• Reserve 20%: ~57.600 €
• Brutto vor Förderung: ~397.400 €
• Förderung: Denkmal-Extras teils förderfähig, Hülle 15% (+5% iSFP), Heizung je nach System. Realistisch 30.000-60.000 € Zuschuss.
• Zielbudget: ~340.000-370.000 €

Als grobe Unterkante gilt: Ein „einfaches“ Facelift mit neuer Technik, Fenstern, Böden und Malerarbeiten, aber ohne große Eingriffe in Dach/Statik/Bäder, liegt bei 700-1.100 €/m². Das ist dann keine echte Komplettsanierung. Eine echte Kernsanierung mit Tragwerk, Hülle, Technik, Bädern und hochwertigem Innenausbau landet selten unter 1.400 €/m².

Praxis-Heuristik, die sich bewährt hat: Wenn dir ein Angebot <1.200 €/m² für „alles“ verspricht, fehlen Posten. Fast immer sind dann Entsorgung, Gerüste, Anschlüsse, Nebenleistungen, Planung oder die Mehrsteuer nicht drin.

Rechts- und Normen-Check: Für Energie gilt in Deutschland das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024). Kosten strukturierst du sinnvoll nach DIN 276. Für Kostenkennwerte und Marktnähe: BKI (Baukosteninformationszentrum). Förderrecht: BEG-Richtlinien (BMWK), Abwicklung BAFA/KfW.

Und ja: In Ballungsräumen mit hoher Auslastung können Handwerkerpreise 10-30% über Land liegen. Terminlage und Bauzeit wirken direkt auf die Kosten, weil Baustelleneinrichtung, Miete, Zwischenlagerung und Ersatzunterkunft mitschwingen.

Einmal betont, damit Google weiß, warum du hier bist: Komplettsanierung Altbau Kosten.

So planst du Budget, Ablauf und Angebote

Die meisten Kostenexplosionen passieren, bevor die erste Wand fällt - in der Planungsphase. Du brauchst eine saubere Reihenfolge, keine Bauchentscheidungen. So gehst du vor:

1. Zielbild definieren: Wie wollt ihr wohnen? Zimmeranzahl, Badstandard, Akustik, Barrierefreiheit, spätere Nachrüstungen (PV, Wallbox). Schreib das in 1-2 Seiten runter, mit Prioritäten „Muss/Kann“.
2. Bestand aufnehmen: Technische Gebäudeaufnahme, Feuchte-Checks (CM-Messung, Endoskopie), Leitungszustand, Dachstuhl, Keller. Bei Häusern bis ca. 1995: Schadstoffscreening (Asbest, KMF, PCB) durch einen Gutachter. Das spart später fünfstellige Summen.
3. iSFP (individueller Sanierungsfahrplan): Ein Energie-Effizienz-Experte (EEE) erstellt einen Fahrplan. Vorteil: +5% Bonus auf viele Hüllmaßnahmen in der BEG und ein klarer Stufenplan.
4. Kostenschätzung nach DIN 276: Erst grob (Kostengruppen), dann nach und nach verfeinern. Ziel: Vergleichbare Angebote, nicht ein Zoo aus Positionen.
5. Finanzierung klarmachen: Festes Max-Budget inklusive 10-20% Puffer. Zinsen 2025, KfW-Kredite prüfen, Tilgungszuschüsse einrechnen - aber konservativ.
6. Vergabestrategie wählen: Generalunternehmer (ein Vertrag, weniger Koordination, 5-15% Aufpreis) oder Einzelvergabe (mehr Steuerung, bessere Preise, dafür mehr Risiko und Zeit). Für komplexe Altbauten ist ein erfahrener GU oder ein starker Bauleiter Gold wert.
7. Genehmigungen/Anzeige: Baurecht checken (Umnutzung, Gauben, Eingriffe in Statik), Brandschutz, Schallschutz. Mit dem Bauamt früh sprechen reduziert Schleifen.
8. Termin- und Logistikkette bauen: Abbruch - Rohbau - Hülle - Technik - Innenausbau. Materiallieferzeiten (z. B. Fenster) früh einplanen, sonst steht die Baustelle.

Budget-Formel, die du direkt nutzen kannst:

Budget brutto ≈ Wohnfläche × Zielwert €/m² + Nebenkosten (15-20%) + Reserve (10-20%) - Förderungen

Beispiel-Rechnung „zum Abhaken“ (100 m², Zielwert 1.800 €/m²):

• Baukosten: 180.000 €
• Nebenkosten 17%: 30.600 €
• Reserve 15%: 27.000 €
• Förderung konservativ: 25.000 €
• Ergebnis: ~212.600 €

So holst du belastbare Angebote:

• Leistungsverzeichnis (LV) vom Planer - keine „Handskizzen“. Positionen klar definieren, Mengen beistellen, Qualitäten festlegen.
• Gleiches LV an 3-5 Firmen - gleiche Basis = echte Vergleichbarkeit.
• Erst Preise vergleichen, dann mit den zwei Besten klären: Bauzeit, Schnittstellen, Alternativen (z. B. statt Fußbodenheizung größere Heizkörper, falls Deckenhöhen knapp sind).
• Preisfallen streichen: „Nebenkostenpauschalen“, „kleines Zubehör“, „Umfeldmaßnahmen nach Aufwand“ - konkretisieren oder deckeln lassen.

Eigenleistung? Gute Idee, wenn du weißt, was du tust. Sinnvoll sind Rückbau (ohne Schadstoffe), Malerarbeiten, Bodenlegen, Demontagen, einfache Trockenbauarbeiten. Rechne ehrlich: Eigenleistung verlangsamt oft den Handwerkerablauf. In Rechnungen setze ich selten mehr als 5-10% Kostenersparnis an, außer du bist vom Fach.

Entscheidungsbaum „jetzt komplett oder in Etappen?“

• Technik am Ende der Lebensdauer, Hülle schlecht, mehrere Bäder alt → Tendenz: Komplettsanierung in einem Rutsch. Du sparst Gerüst- und Einrichtungskosten und kannst die Gewerke besser koordinieren.
• Hülle ok, nur Heizung fällig, ein Bad alt → gestuft sanieren mit iSFP. Erst die größten Energiehebel, dann Komfort.
• Du musst im Haus wohnen bleiben → in Bauabschnitten planen. Ein Abschnitt = ein funktionierender Wohnbereich. Kostet 5-10% mehr, spart aber Nerven.

Typische Zeitachse (realistisch, nicht Marketing):

• Vorbereitung/Gutachten: 4-8 Wochen
• Planung/LV/Angebote: 8-16 Wochen
• Genehmigungen: 4-12 Wochen (je nach Eingriff und Behörde)
• Ausführung: 4-12 Monate (Größe/Zustand/Verfügbarkeit)

Pro-Tipps aus der Praxis:

• Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 mitplanen. Dichte Hülle ohne Lüftung = Schimmelgefahr.
• Wärmepumpe im Altbau? Ja, wenn die Vorlauftemperatur runterkommt. Größere Heizflächen, Hydraulik abgleichen, Einzelraumregelungen sinnvoll setzen.
• Beim Dach zuerst Statik/Konterlatten/Anschlüsse sauber - Optik kommt danach. Undichte Details killen Energiesparen.
• Bad: Leitungsführung und Schallschutz zwischen Wohneinheiten klar regeln. Nachbesserungen sind teuer und nervig.

Förderungen, Regeln und typische Stolperfallen

Rechtslage kurz und knackig (Deutschland, Stand 2025):

• GEG 2024: Regelt energetische Mindestanforderungen und Heizungsvorgaben. Beim Heizungstausch gilt perspektivisch 65% erneuerbare Energien, abhängig von der kommunalen Wärmeplanung. Prüfe, was deine Kommune beschlossen hat.
• BEG-Förderung: Gebäudehülle (Wand, Dach, Fenster) wird als Einzelmaßnahme über BAFA/KfW mit meist 15% Zuschuss gefördert, plus 5% iSFP-Bonus, gedeckelt durch förderfähige Kosten je Wohneinheit.
• Heizungsförderung: Seit 2024 über KfW (z. B. Programm 458) mit 30-70% Zuschuss, abhängig von Technik, Einkommen und Speed-Bonus. Förderfähige Kosten sind gedeckelt (typisch bis 30.000 € für das Heizsystem, Umfeldmaßnahmen zusätzlich).
• KfW-Kredite: Ergänzend zu Zuschüssen möglich. Zinsen und Verfügbarkeit schwanken - frühzeitig mit Bank/KfW klären.

Wichtige Quellen, die Planer täglich nutzen: BMWK (Richtlinien BEG), BAFA/KfW (Antragsdetails), GEG 2024 (Heizung/Energie), DIN 276 (Kostengliederung), BKI (Kostenkennwerte). Keine Links hier, aber die Namen helfen dir beim Googeln.

Häufige Stolperfallen - und wie du sie entschärfst:

• Schadstoffe übersehen: Eine Asbest-Surprise im Kleber sprengt schnell 10.000-25.000 €. Lösung: Vor Abbruch Schadstoffgutachten beauftragen.
• Leitungsnetz unterschätzt: „Nur Heizung tauschen“ und später zeigt sich: Heizkreise, Rohrdurchmesser, Estrich - alles zu knapp. Lösung: Heizlastberechnung und Hydraulik-Konzept vor Angebot.
• Feuchte im Mauerwerk: Nur innen dämmen und hübsch verputzen? Dann blüht’s. Lösung: Ursache (Spritzwasser, fehlende Horizontalsperre, Kondensat) klären, Details sauber planen.
• Denkmalschutz: Fenster sind das Minenfeld. Lösung: Früh mit der Denkmalbehörde abstimmen, Musterprofil und Gläser festzurren, dann erst Preise holen.
• Mehrwertsteuer und Nebenkosten vergessen: Aus 300.000 € netto werden 357.000 € brutto. Planung, Entsorgung, Gerüstmiete, Baustrom - alles in die Budgetliste.
• Zu wenig Puffer: Mindestens 10-15% Puffer einplanen; bei Altbauten mit unklarem Bestand 20% sind vernünftig.

Praktische Checkliste (Kurzfassung zum Speichern):

• Ziele/Standard definieren (Muss/Kann)
• Bestandsaufnahme + Schadstoffgutachten
• Energieberatung + iSFP
• Kostenschätzung DIN 276 (mit Puffer)
• Förderstrategie (BAFA/KfW), Zuständigkeit klären, Anträge rechtzeitig
• Leistungsverzeichnis erstellen
• Angebote vergleichbar einholen
• Terminkette/Logistik, Baustelleneinrichtung
• Qualitätssicherung: Baubegleitung, Blower-Door, hydraulischer Abgleich

Mini-FAQ:

Wie vergleiche ich Angebote fair? - Nur einheitliche LVs vergleichen. Netto/Brutto trennen, Mengen prüfen, Nebenleistungen identifizieren. Frage nach Alternativen (gleichwertige Produkte) mit Preiswirkung.

Sanieren oder neu bauen? - Wenn Tragwerk ok ist, die Hülle sanierbar ist und du Lage/Charme liebst, sprechen die Zahlen oft fürs Sanieren. Neubau liegt 2025 turnkey nicht selten bei 2.500-4.000 €/m². Mit Denkmalschutz oder massiven Schäden kann Neubau wirtschaftlicher sein - Zahlen entscheiden, nicht Bauch.

Wie lange dauert’s? - 4-12 Monate Bauzeit sind normal. Planungs- und Genehmigungszeit draufrechnen. Lieferketten sind stabiler als 2022/23, aber Fenster/Haustechnik können länger brauchen.

Wie viel Eigenleistung ist realistisch? - 5-10% Kostenersparnis, wenn du Rückbau, Maler, Boden, einfache Montage selbst machst. Technik, Abdichtungen, Elektrik lieber Profis.

Was bringt mir ein Energie-Effizienz-Experte? - Förderzugang, iSFP-Bonus, Qualitätssicherung und eine solide Heizlastberechnung. Spart Geld und Nerven.

Beispiel-Förderstrategie (typisch): Erst iSFP erstellen lassen, dann BAFA-Anträge für Hüllmaßnahmen stellen. Heizungsförderung separat über KfW, Antrag vor Vertrag/Beauftragung beachten. Dokumentation sammeln (Rechnungen, Nachweise), am Ende Einreichung mit Fachunternehmererklärungen.

Nächste Schritte - je nach Situation:

• Selbstnutzer, knappes Budget: Zustandsanalyse + iSFP, dann die größten Energiehebel zuerst (Dach/Kellerdecke, Fenster), Heizung so planen, dass sie später mit besserer Hülle effizienter läuft.
• Familie muss wohnen bleiben: Abschnittsweise sanieren, klare Bauabschnitte (Schmutzbereiche), Staubschutz und mobile Sanitärlösung einplanen. 5-10% Mehrkosten einkalkulieren.
• Denkmalschutz: Frühzeitig Abstimmung, Musterfenster, Putz/Farben freigeben lassen. Fördermix prüfen (teils gibt’s spezielle Denkmal-Förderungen der Länder/Städte).
• Kapitalanleger: Mieter/WEG-Recht checken, Modernisierungsumlage, Nettokaltmiete nach Sanierung, Leerstands- und Bauzeitrisiko kalkulieren. Cashflow statt nur Emotionen.

Wenn du jetzt einen Startpunkt willst: Schnapp dir die Budget-Formel, setze deine Wohnfläche und einen Zielwert an (realistisch, siehe Tabellenwerte), pack 17% Nebenkosten und 15% Puffer drauf, ziehe eine konservative Fördersumme ab - und du hast in 10 Minuten ein Arbeitsbudget, mit dem du in die Planung gehen kannst. Ab da entscheidet Qualität der Bestandsaufnahme über den Erfolg.