Du willst wissen, ob ein Mehrfamilienhaus wirklich eine lohnende Geldanlage ist? Dann musst du drei Kennzahlen im Blick haben: die Mieten, die Leerstandsquote und die Cap Rate. Diese Werte zeigen, wie viel Cash‑Flow das Objekt erzeugt, wie riskant es ist und ob der Preis im Verhältnis zu den Erträgen stimmt. In diesem Guide erfährst du, wie du die Daten sammelst, die Kennzahlen berechnest und die Ergebnisse richtig interpretierst - Schritt für Schritt, mit Praxisbeispielen aus München, Berlin und Leipzig.
Wichtige Punkte
- Die durchschnittliche Mietrendite für Mehrfamilienhäuser liegt 2025 zwischen 3,5 % und 4,5 % (bis zu 5 % in Top‑Städten).
- Die Leerstandsquote ist bundesweit nur noch 2,8 %; in Metropolregionen oft unter 1,5 %.
- Cap Rate bewegt sich 2025 zwischen 3,0 % und 4,2 %; in München 2,8 %‑3,5 %, in Leipzig 4,0 %‑4,5 %.
- Eine solide Bewertung kombiniert Markt‑Mietpreis, Risiko‑Leerrate und Cap‑Rate‑Benchmark.
- Checkliste am Ende hilft, beim Kauf nichts zu übersehen.
Die drei Kernkennzahlen im Detail
Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mehreren selbstständigen Wohneinheiten, das sowohl als Eigenheim‑Ansatz als auch als Renditeobjekt genutzt werden kann. Für Investoren zählen drei Zahlen:
- Mietrendite (Netto‑Mietrendite) misst das Verhältnis von Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis.
- Leerstandsquote gibt an, welcher Anteil der Wohnfläche aktuell ohne Mieter dasteht.
- Cap Rate (Capitalization Rate) ist der Jahresnettoertrag (nach Abzug von Betriebskosten, Rückstellungen und Leerstand) geteilt durch den Kaufpreis.
Wie du die Mietrendite berechnest
Die Formel lautet:
Netto‑Mietrendite = (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel München (Q1 2025):
- Kaufpreis: 6.500 €/m² × 500 m² = 3,25 Mio. €
- Netto‑Kaltmiete: 18,5 €/m² × 500 m² = 9.250 €/Monat → 111.000 €/Jahr
- Mietrendite = (111.000 ÷ 3.250.000) × 100 ≈ 3,4 %
Die Zahl liegt im erwarteten Band von 3,5 %‑4,5 %, was das Objekt für ein konservatives Portfolio attraktiv macht.
Leerstandsquote richtig einschätzen
Die Leerstandsquote ist laut IW Köln im Jahr 2025 bundesweit 2,8 %. In Top‑Städten wie Berlin und München liegt sie unter 1,5 %.
So gehst du vor:
- Erfrage aktuelle Daten von Marktreport‑Anbietern (z. B. Provecta Immobilien).
- Vergleiche die Quote deines Objekts mit dem lokalen Durchschnitt.
- Berücksichtige Besonderheiten: Studentenwohnheime, Gewerbemischungen oder Luxus‑Segment können abweichen.
Ein niedriger Wert senkt das Risiko, erhöht aber ggf. die Kaufpreiskalkulation, weil die Nachfrage stark ist.
Cap Rate - die umfassende Renditekennzahl
Die Formel:
Cap Rate = (Netto‑Jahresertrag ÷ Kaufpreis) × 100
Der Netto‑Jahresertrag ergibt sich aus:
- Jahresnettokaltmiete
- ‑ Betriebskosten (Verwaltung, Hausmeister, Versicherung)
- ‑ Rückstellungen für Instandhaltung (typisch 1 %‑2 % des Kaufpreises)
- ‑ Erwarteter Leerstand (Kaufpreis × Leerstandsquote × durchschnittliche Nettomiete)
Beispiel Leipzig (Cap‑Rate‑Band 4,0 %‑4,5 %):
Kaufpreis 2,8 Mio. €, Jahresnettokaltmiete 120.000 €, Betriebskosten 15.000 €, Rückstellungen 30.000 €, Leerstand (1 % × 2,8 Mio.) = 28.000 €.
Netto‑Ertrag = 120.000 - 15.000 - 30.000 - 28.000 = 47.000 €.
Cap Rate = (47.000 ÷ 2.800.000) × 100 ≈ 1,68 % - deutlich unter dem Markt‑Benchmark, was auf zu hohen Kaufpreis oder zu niedrige Miete hindeutet.
Schritt‑für‑Schritt‑Bewertungsprozess
- Marktanalyse: Sammle aktuelle Miet‑ und Kaufpreisdaten (GREIX‑Studie, lokale Gutachter, Immobilienportale).
- Ermittlung der Nettomiete: Nutze durchschnittliche Nettokaltmieten pro m² (z. B. 18,5 €/m² in München, 15,0 €/m² in Leipzig).
- Leerrisiko kalkulieren: Ziehe die regionale Leerstandsquote ab, passe für vertraglich gesicherte Dauermieter an.
- Betriebskosten & Rückstellungen: Rechne pauschal 1,5 %‑2 % des Kaufpreises jährlich ein.
- Cap‑Rate ermitteln: Setze den Netto‑Jahresertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis.
- Finanzierungscheck: Prüfe Beleihungsgrenze (60‑65 % Standard, bis zu 75 % bei energetischer Sanierung, laut Dr. Klein).
- Sensitivitätsanalyse: Simuliere Szenarien - steigende Zinsen, höhere Leerstandsquote, Sanierungskosten.
- Entscheidungsfindung: Vergleiche die ermittelte Cap‑Rate mit dem lokalen Benchmark (z. B. 3,5 % für Deutschland, 2,8 %‑3,5 % für München).
Checkliste für den Kauf eines Mehrfamilienhauses
- Marktdaten aktuell (letzte 12 Monate) - Mietpreis, Kaufpreis, Leerstandsquote.
- Netto‑Mietrendite ≥ 3,5 % (oder passend zum Risikoprofil).
- Cap Rate liegt nicht mehr als 0,5 % unter dem lokalen Durchschnitt.
- Beleihungsquote von mindestens 60 % bei konservativem Kredit.
- Energieeffizienz‑Standard prüfen - Förderungen und höhere Rendite möglich.
- Mieterstruktur analysieren: Anteil Dauermieter vs. Kurzzeitmiete.
- Instandhaltungsrücklage realistisch kalkuliert (mind. 1 % des Kaufpreises/Jahr).
- Steuerliche Vorteile (AfA, Denkmalabschreibung) durch Experten prüfen.
Häufige Fehler und wie du sie vermeidest
- Zu hoher Kaufpreis: Nicht nur den Preis pro m², sondern die resultierende Cap‑Rate prüfen.
- Leerstand unterschätzen: Regionale Quoten einbeziehen, nicht nur das Objekt‑Klima.
- Renovierungskosten vergessen: Für ältere Häuser Rückstellungen von 2 %‑3 % des Preises einplanen.
- Finanzierung überschatten: Zinsbindung und Tilgungsplan in die Cash‑Flow‑Rechnung einbinden.
- Steuerliche Effekte ignorieren: Abschreibung (AfA) kann die effektive Rendite um 0,5 %‑1 % erhöhen.
Praxisbeispiel: Vergleich München vs. Leipzig
| Stadt | Kaufpreis (€/m²) | Netto‑Kaltmiete (€/m²) | Leerstandsquote | Cap Rate | Bewertung |
|---|---|---|---|---|---|
| München | 6.500 | 18,5 | 1,2 % | 2,8 %‑3,5 % | Hohe Nachfrage, aber niedrige Rendite. |
| Leipzig | 3.200 | 15,0 | 1,0 % | 4,0 %‑4,5 % | Attraktive Rendite, wachsendes Mietwachstum. |
Das Beispiel zeigt, dass ein niedrigerer Kaufpreis in Leipzig zu deutlich höheren Cap‑Rates führt - für renditeorientierte Investoren meist die bessere Wahl, solange die Standortentwicklung stimmt.
Mini‑FAQ
Wie hoch sollte die ideale Cap Rate für ein Mehrfamilienhaus sein?
In Deutschland liegt der Markt‑Benchmark 2025 bei 3,0 %‑4,2 %. Liegt die Cap Rate deutlich darunter, kann das auf einen zu hohen Kaufpreis oder zu niedrige Miete hinweisen. Investoren streben in der Regel mindestens die regionale Durchschnitts‑Cap‑Rate an.
Welche Datenquellen sind für die Leerstandsquote am zuverlässigsten?
Der IW Köln veröffentlicht Jahresberichte, die branchenweit als Standard gelten. Ergänzend können regionale Gutachterberichte von Henner & Frieder Immobilien GmbH oder Markt‑Analysen von Provecta Immobilien herangezogen werden.
Wie beeinflussen energetische Sanierungen die Rendite?
Sanierungen erhöhen die Energieeffizienz, senken Betriebskosten und ziehen oft höhere Mieten nach sich. Studien von Henner & Frieder Immobilien GmbH zeigen, dass modernisierte Mehrfamilienhäuser 0,5 %‑1,0 % höhere Netto‑Cap‑Rates erzielen können. Zusätzlich gibt es steuerliche Abschreibungen, die die effektive Rendite weiter steigern.
Welche Finanzierungskonditionen sind realistisch?
Bei konservativen Banken liegt die Beleihungsgrenze für Mehrfamilienhäuser bei 60 %‑65 % des Kaufpreises. Bei energetisch sanierten Objekten kann sie bis zu 75 % betragen, wie Dr. Klein bestätigt. Die Zinsbindung von 5‑10 Jahren ist heute üblich, wobei die Zinsen seit 2024 weitgehend stabil geblieben sind.
Sollte ich in ein Objekt mit höherer Leerstandsquote investieren?
Eine höhere Quote kann ein günstigeres Objekt bedeuten, birgt jedoch ein größeres Risiko für Cash‑Flow‑Ausfälle. Entscheidend ist, ob Du die Leerstands‑Risiken durch aktive Vermietungs‑Strategien oder durch Sanierung ausgleichen kannst. Für vorsichtige Anleger empfiehlt sich ein Leerstand < 2 %.
Fazit und nächste Schritte
Eine fundierte Mehrfamilienhaus Bewertung beginnt mit robusten Marktdaten, setzt die Miete, die Leerstandsquote und die Cap‑Rate in Relation und endet in einer klaren Investitionsentscheidung. Nutze die Checkliste, prüfe die Finanzierung und führe eine Sensitivitätsanalyse durch - dann bist du gut gerüstet, um das passende Objekt zu finden.
Du hast jetzt das Werkzeug, um jede Immobilie anhand von Zahlen zu bewerten, anstatt nur nach dem Bauchgefühl zu entscheiden. Jetzt liegt es an dir, die Daten zu sammeln und den ersten Schritt zum nächsten Mehrfamilienhaus‑Deal zu gehen.
Cathrine Instebø
Oktober 25, 2025 AT 17:11Vielen Dank für die ausführliche Darstellung der Bewertungskennzahlen; die klare Struktur erleichtert den Einstieg.