Wer in der EU eine Immobilie kauft, denkt oft zuerst an den Kaufpreis. Doch die wahren Kosten verstecken sich häufig in den Nebenkosten. Besonders die Notarkosten und die dazugehörigen Steuern variieren von Land zu Land extrem. In Deutschland planen viele Käufer mit rund 10 bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis. In anderen EU-Ländern kann dieser Wert aber auch bei unter 5 Prozent liegen oder auf über 20 Prozent ansteigen. Wer diese Unterschiede nicht kennt, riskiert schnell ein Budgetloch von mehreren tausend Euro.
Die Situation ist komplex, weil jedes Land eigene Regeln hat. Seit der EU-Verordnung Nr. 650/2012 gibt es zwar Rahmenbedingungen für die Zuständigkeit bei Grundstücksangelegenheiten, aber die nationalen Regelungen bleiben weitgehend autonom. Das bedeutet: Was in Berlin gilt, muss in Madrid oder Paris nichts heißen. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wo Sie sparen können und wo Sie besonders vorsichtig sein müssen.
Kostenfallen verstehen: Mehr als nur der Notar
Viele Käufer verwechseln Notarkosten mit den gesamten Transaktionskosten. Dabei sind die Gebühren des Notars oft nur ein kleiner Teil des Ganzen. Die eigentlichen Posten, die das Konto belasten, sind:
- Grunderwerbsteuer: Dies ist meist der größte Block. Die Sätze reichen von null Prozent bis hin zu über 10 Prozent je nach Land und Region.
- Notargebühren: Hier zahlen Sie für die rechtliche Sicherheit und die Beurkundung. Diese werden oft staatlich reguliert.
- Grundbuchgebühren: Für die Eintragung des neuen Eigentümers fallen zusätzliche Kosten an.
- Maklerprovisionen: Je nachdem, wer den Makler bestellt, zahlt der Käufer oder der Verkäufer - oder beide gemeinsam.
- Zusätzliche Dienstleistungen: Dazu zählen Anwälte, Übersetzungen und Gutachten, die vor allem im Ausland unverzichtbar sind.
Laut Daten von idealista (Juli 2025) schwanken die Gesamtkosten zwischen 5 und 20 Prozent des Kaufpreises. Ein typischer Fehler: Käufer unterschätzen diese Nebenkosten im Durchschnitt um 6 Prozentpunkte. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro bedeutet das ein finanzielles Risiko von 24.000 Euro, das plötzlich aus dem Liquiditätskessel gezogen werden muss.
Deutschland: Hohe Variation durch Bundesländer
In Deutschland hängt viel davon ab, wo genau Sie kaufen. Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt und variiert stark. In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5 Prozent. In Nordrhein-Westfalen und Brandenburg jedoch bei 6,5 Prozent. Das ist ein enormer Unterschied. Kaufen Sie ein Haus für 400.000 Euro in Sachsen, zahlen Sie 14.000 Euro Steuer. Im gleichen Preissegment in NRW zahlen Sie 26.000 Euro. Allein durch die Landesgrenze sparen oder verlieren Sie also 12.000 Euro.
Dazu kommen noch die Notar- und Grundbuchkosten, die bei etwa 1,5 bis 2 Prozent liegen. Und dann die Maklerprovision. Hier haben sich die Regeln geändert. In vielen Städten wie Berlin, Hamburg und Brandenburg trägt nun der Käufer die volle Courtage. Das kann zwischen 3,57 und 7,14 Prozent plus Mehrwertsteuer betragen. Im internationalen Vergleich sind diese Maklerkosten sehr hoch. Experten kritisieren dies oft als Hemmnis für den Markt.
Südeuropa: Italien und Spanien als teure Märkte
Wenn Sie an die Sonne träumen, sollten Sie Ihre Kalkulation genau prüfen. Italien und Spanien gehören zu den teuersten Märkten in der EU, was die Gesamtkosten betrifft. Oft landen Sie hier bei 10 bis 20 Prozent Nebenkosten.
In Spanien gibt es regionale Unterschiede. In Andalusien beträgt die Grunderwerbsteuer beispielsweise 8,5 Prozent. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von 1,5 Prozent sowie Maklergebühren von 4 Prozent zuzüglich 21 Prozent Mehrwertsteuer. Rechnet man noch Anwalt und Übersetzung dazu, summieren sich die Nebenkosten bei einer 250.000-Euro-Immobilie auf rund 42.020 Euro. Das sind fast 17 Prozent des Kaufpreises. Viele deutsche Käufer berichten in Foren von unerwarteten Mehrkosten, weil sie mit nur 10 Prozent geplant hatten.
Auch in Italien sind die Kosten hoch. Als Hauptwohnsitz sind die Steuern zwar günstiger, aber bei Zweitwohnungen steigen sie rapide. Bei einer Villa für 500.000 Euro können die Registrierungssteuern allein schon 28.350 Euro betragen. Zusammen mit Notar, Makler und Rechtsberatung liegen die Gesamtkosten schnell über 10 Prozent. Kritiker bemängeln, dass das System undurchsichtig ist und mittlere Einkommensgruppen benachteiligt.
Frankreich und Österreich: Transparente Systeme
Nicht alle Länder sind so kompliziert. Frankreich nutzt ein gestaffeltes System für Notargebühren. Je niedriger der Transaktionswert, desto höher ist der Prozentsatz. Für die ersten 6.500 Euro gelten 3,945 Prozent, für höhere Beträge sinkt der Satz auf unter 1 Prozent. Allerdings kommt immer noch 20 Prozent Mehrwertsteuer hinzu. Seit 2016 können Käufer bei Objekten über 150.000 Euro sogar bis zu 10 Prozent Rabatt aushandeln. Ein großer Vorteil: Neubauten, die jünger als fünf Jahre sind, sind oft grunderwerbsteuerfrei. Das macht den französischen Markt für neue Projekte attraktiv.
Österreich punktet mit Einfachheit. Es gibt eine einheitliche Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent. Die Notarkosten liegen bei 1 bis 2 Prozent. Es gibt keine wilden Schwankungen zwischen Bundesländern. Für ausländische Käufer ist dieses System sehr übersichtlich. Man weiß genau, was am Ende bezahlt werden muss. Nutzer loben diese Transparenz in Bewertungen, kritisieren aber manchmal die Unflexibilität gegenüber regionalen Marktpreisen.
Die Niederlande und Skandinavien: Günstig für Selbstnutzer
Wenn Sie nach Einsparpotenzial suchen, schauen Sie in den Norden. Die Niederlande unterscheiden streng zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen wollen, zahlen Sie nur 0,7 bis 1,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Investoren hingegen müssen mit 8 Prozent rechnen. Auch Altersbefreiungen für unter 35-Jährige machen den Markt attraktiv. Statistisch gesehen haben Länder mit niedrigen Kaufnebenkosten eine deutlich höhere Wohneigentumsquote bei jungen Menschen. In den Niederlanden besitzen 48 Prozent der unter 35-Jährigen ihre Wohnung, während es in Italien nur 26 Prozent sind.
Ähnlich günstig sind skandinavische Länder. Hier bewegen sich die Steuersätze ebenfalls im Bereich von 0,7 bis 1,5 Prozent. Rumänien gilt laut Studien als einer der preiswertesten Märkte in der EU, sowohl bei kleinen als auch bei großen Transaktionen.
| Land | Grunderwerbsteuer (ca.) | Notar & Grundbuch | Makler (Käuferanteil) | Gesamtkosten (Schätzung) |
|---|---|---|---|---|
| Deutschland (NRW) | 6,5 % | 1,5 - 2 % | Bis zu 7,14 % + MwSt. | 10 - 15 % |
| Deutschland (Bayern) | 3,5 % | 1,5 - 2 % | Variiert | 7 - 10 % |
| Österreich | 3,5 % | 1 - 2 % | Meist vom Verkäufer | 5 - 6 % |
| Spanien (Andalusien) | 8,5 % | 1,5 % | 4 % + MwSt. | 15 - 17 % |
| Italien (Zweitwohnsitz) | Hoch (bis 9 %) | 1 - 2 % | 3 - 4 % + MwSt. | 10 - 20 % |
| Frankreich | Gestaffelt / 0% Neu | Inklusive MwSt. | Teils vom Käufer | 7 - 10 % |
| Niederlande (Selbstnutzung) | 0,7 - 1,5 % | Gering | Variiert | 2 - 5 % |
Trends und digitale Zukunft
Die EU arbeitet an mehr Harmonisierung. Die Digitalisierungsinitiative "e-Title" soll bis 2027 die Grundbuchkosten senken und Prozesse vereinfachen. In Frankreich reduziert die Plattform "Notaire en Ligne" die Kosten bereits jetzt leicht. Langfristig prognostizieren Experten eine Angleichung der Gesamtkosten auf 8 bis 12 Prozent bis 2030. Aktuell bleibt die Spanne von 5 bis 20 Prozent jedoch ein großes Hindernis für grenzüberschreitende Käufe. Dr. Markus Heinz von Heinz Legal Services warnt davor, dass diese Diskrepanz unlautere Wettbewerbsvorteile schafft.
Für 2026 plant Deutschland möglicherweise eine bundesweite Harmonisierung der Grunderwerbsteuer auf 5 Prozent. Das würde die Komplexität für ausländische Käufer reduzieren. Ob dies zur Umsetzung kommt, bleibt abzuwarten. Bis dahin gilt: Informieren Sie sich gründlich vor Ort.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf in der EU durchschnittlich?
Die reinen Notarkosten variieren stark, liegen aber meist zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises. Entscheidender ist jedoch die Gesamtbetrachtung inklusive Grunderwerbsteuer und Maklerprovision, die in der EU zwischen 5 und 20 Prozent schwanken kann.
Welches EU-Land hat die niedrigsten Kaufnebenkosten?
Für Selbstnutzer sind die Niederlande und skandinavische Länder sehr günstig, da die Grunderwerbsteuer dort nur bei 0,7 bis 1,5 Prozent liegt. Rumänien gilt ebenfalls als sehr kostengünstiger Markt für Transaktionen aller Größenordnungen.
Warum sind Immobilienkäufe in Spanien so teuer?
In Spanien summieren sich hohe regionale Grunderwerbsteuern (bis zu 10 %), Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen, die oft vom Käufer getragen werden müssen. Zudem kommen Kosten für Anwälte und Übersetzungen hinzu, was die Gesamtkosten auf bis zu 17 Prozent treiben kann.
Kann man die Notarkosten in Frankreich verhandeln?
Ja, seit 2016 können Käufer bei Immobilien über 150.000 Euro in Frankreich bis zu 10 Prozent Ermäßigung auf die Notargebühren aushandeln. Zusätzlich sind Neubauten unter fünf Jahren oft von der Grunderwerbsteuer befreit.
Was passiert mit den Notarkosten in Deutschland ab 2026?
Es gibt Pläne des Bundesfinanzministeriums, die Grunderwerbsteuer bundesweit auf 5 Prozent zu harmonisieren. Dies würde die aktuellen Unterschiede zwischen den Bundesländern (aktuell 3,5 % bis 6,5 %) ausgleichen und die Planungssicherheit erhöhen.
