Stellen Sie sich vor, Sie haben endlich Ihr Traumhaus gefunden. Der Preis passt, die Lage ist perfekt. Doch dann kommt der Moment, in dem Sie die Rechnung für die Nebenkosten sehen - und plötzlich fehlen Ihnen fünfstellige Beträge, die Sie nicht eingeplant hatten. In einem angespannten Markt, in dem die Preise hoch und das Angebot knapp sind, wirken diese Kosten oft wie eine unüberwindbare Mauer, besonders für junge Familien oder Erstkäufer.
Das Problem ist simpel: Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Preis an den Verkäufer. Es fallen Kaufnebenkosten ist die Summe aller zusätzlichen Ausgaben beim Immobilienerwerb, die über dem reinen Kaufpreis liegen an. Diese Kosten drücken die Kaufkraft massiv. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt ein düsteres Bild: Während 2013 noch 8 Prozent der jungen Mieterhaushalte genug Geld für 25 Prozent Eigenkapital (inklusive Nebenkosten) hatten, sind es heute nur noch etwa 4 Prozent. Der Traum vom Eigenheim wird so für viele zum Luxusgut.
Was macht die Kaufnebenkosten eigentlich aus?
Bevor wir über Ersparnisse sprechen, müssen wir verstehen, wohin das Geld eigentlich fließt. Die Kosten setzen sich aus vier Hauptblöcken zusammen, von denen einige gesetzlich fixiert sind und andere verhandelbar bleiben.
- Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien, deren Satz vom jeweiligen Bundesland festgelegt wird. Je nachdem, wo Sie kaufen, variiert dieser Wert stark. In Bayern zahlen Sie etwa 3,5 Prozent, während es in Nordrhein-Westfalen bis zu 6,5 Prozent sind.
- Maklerprovision ist die Gebühr für die Vermittlungsleistung eines Immobilienmaklers, die oft prozentual vom Kaufpreis berechnet wird. Seit 2020 wird diese bei Wohnungen und Einfamilienhäusern meist geteilt, doch in der Praxis landen oft 3 Prozent oder mehr beim Käufer.
- Notarkosten sind die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung des Eigentumsübergangs. Diese sind gesetzlich geregelt und kaum zu beeinflussen.
- Grundbuchgebühren sind Kosten für die Eintragung des neuen Eigentümers und eventueller Grundschulden in das staatliche Grundbuch.
| Posten | Prozentsatz (ca.) | Betrag in Euro |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 32.500 € |
| Maklerprovision | 3,57 % | 17.850 € |
| Notar & Grundbuch | ca. 2,0 % | 10.000 € |
| Gesamt | ca. 12,07 % | 60.350 € |
Warum diese Kosten in angespannten Märkten gefährlich sind
In Städten wie München, Hamburg oder Berlin ist der Markt "angespannt". Das bedeutet: Es gibt viel mehr Suchende als verfügbare Wohnungen. Das treibt nicht nur den Kaufpreis nach oben, sondern lässt auch die Nebenkosten absolut steigen. Wenn die Immobilie durch die Nachfrage im Preis steigt, steigt automatisch auch die Steuer und die Provision.
Ein echtes Risiko ist hier die Finanzierung. Die meisten Banken verlangen heute, dass die Käufer die Nebenkosten komplett aus eigener Tasche zahlen. Wenn Sie also 60.000 Euro Nebenkosten haben, müssen diese in bar auf Ihrem Konto liegen. Können Sie das nicht, lehnt die Bank den Kredit oft ab oder fordert eine extrem hohe Sicherheit. Das führt dazu, dass viele Menschen gezwungen sind, in Kredite mit längeren Laufzeiten zu gehen, was die monatliche Belastung über Jahrzehnte erhöht.
Besonders schmerzhaft ist der Effekt beim Wiederverkauf. Wenn Sie eine Immobilie kaufen und nach fünf Jahren aufgrund eines Jobwechsels wieder verkaufen müssen, haben Sie die Nebenkosten bereits "verbrannt". Selbst wenn der Marktwert stabil bleibt, machen Sie einen massiven Verlust, weil sich diese Kosten nicht amortisieren.
Praktische Strategien zur Kostensenkung
Auch wenn man die Steuer nicht einfach wegverhandeln kann, gibt es Wege, die finanzielle Last zu drücken. Hier sind die effektivsten Ansätze für Käufer:
1. Den Makler umgehen oder digitaler kaufen
Die Provision ist der einzige große Block, der wirklich verhandelbar ist. Suchen Sie gezielt nach privaten Angeboten. Wenn Sie direkt mit dem Eigentümer sprechen, fallen die Maklerkosten komplett weg. Alternativ bieten digitale Plattformen oft günstigere Pauschalmodelle anstelle einer prozentualen Beteiligung. Wer mutig ist, kann bei der Provisionshöhe auch verhandeln, sofern der Verkäufer unter Zeitdruck steht oder die Immobilie schon länger am Markt ist.
2. Die Option Erbpacht prüfen
Ein oft unterschätzter Hebel ist Erbpacht ist ein Modell, bei dem man nur das Gebäude kauft, das Grundstück aber dem Eigentümer gegen eine jährliche Zahlung (Erbbauzins) gemietet wird. Da Sie das Grundstück nicht erwerben, fällt darauf auch keine Grunderwerbsteuer an. Das senkt die Initialkosten beim Kauf drastisch und macht den Erwerb für Menschen mit weniger Eigenkapital möglich.
3. Steuerliche Freibeträge und politische Programme
In einigen Regionen gibt es Förderprogramme für Erstkäufer. Es lohnt sich, zu prüfen, ob Ihr Bundesland spezifische Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer anbietet. Zwar ist Deutschland hier im Vergleich zu anderen Ländern träge, doch es gibt immer wieder lokale Initiativen, um den Wohnungsbau und den Erwerb für junge Familien zu fördern.
Systemische Lösungen: Was müsste sich ändern?
Einzelne Strategien helfen zwar, ändern aber nichts an der Grundproblematik. Experten wie der Ökonom Michael Voigtländer fordern eine grundlegende Änderung des Systems. Ein zentraler Punkt ist das sogenannte "Bestellerprinzip". In vielen Ländern ist es Standard, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat - also der Verkäufer. Würde man dies in Deutschland durchsetzen, fiele eine enorme Last vom Käufer ab.
Zusätzlich wird oft die Digitalisierung des Grundbuchverfahrens gefordert. Wenn die Abwicklung effizienter und automatisierter liefe, könnten die Notar- und Grundbuchgebühren sinken. Bisher hängen viele Prozesse noch an manuellen Abläufen, was Zeit und Geld kostet.
Checkliste für Ihren Immobilienkauf
Damit Sie nicht vom finanziellen Aufwand überrascht werden, gehen Sie vor dem Kauf diese Liste durch:
- Bundesland-Check: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Zielort?
- Provision klären: Wer zahlt den Makler? Ist die Gebühr verhandelbar?
- Liquiditätsprüfung: Habe ich die Nebenkosten in bar, ohne den Kaufpreis zu gefährden?
- Alternativen prüfen: Gibt es private Angebote ohne Makler oder interessante Erbpacht-Objekte?
- Bankgespräch: Akzeptiert mein Kreditinstitut eine Teilfinanzierung der Nebenkosten (selten, aber möglich bei sehr hoher Bonität)?
Kann man die Grunderwerbsteuer legal senken?
In der Regel nein, da die Sätze gesetzlich fixiert sind. Es gibt jedoch Ausnahmen: Manche Bundesländer gewähren Freibeträge für Erstkäufer oder bei sehr geringen Kaufpreisen. Zudem entfällt die Steuer bei Erbpacht-Modellen für das Grundstück.
Muss der Käufer immer die Maklerprovision zahlen?
Nicht zwingend. Bei Wohnungen und Einfamilhäusern gibt es seit 2020 eine Teilungspflicht, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. Bei anderen Immobilienarten oder bei privaten Verkäufen kann die Vereinbarung unterschiedlich aussehen. Es lohnt sich immer, dies vorab schriftlich zu klären.
Warum finanzieren Banken die Nebenkosten meist nicht mit?
Banken sehen die Nebenkosten als "verlorenes Geld". Da diese Kosten den Wert der Immobilie nicht steigern, stellen sie keinen zusätzlichen Sicherheitswert für die Bank dar. Ein Kredit über die Nebenkosten würde das Risiko für die Bank erhöhen, da die Beleihungsquote steigt.
Was ist das Bestellerprinzip beim Makler?
Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige die Kosten trägt, der die Leistung bestellt hat. Im Immobilienmarkt hieße das, der Verkäufer bezahlt den Makler, da er die Vermarktung der Immobilie wünscht. Dies würde die Einstiegshürden für Käufer deutlich senken.
Lohnen sich Nebenkosten in ländlichen Regionen weniger?
Nicht unbedingt. Zwar sind die Kaufpreise auf dem Land oft niedriger, was die absoluten Nebenkosten senkt. Aber auch in ländlichen Regionen gibt es inzwischen "angespannte Märkte" mit hoher Nachfrage, wodurch die Kosten relativ gesehen ähnlich belastend wirken wie in der Stadt.
Nächste Schritte und Fehlervermeidung
Wenn Sie gerade erst mit der Suche beginnen, ist der wichtigste Schritt ein realistischer Budgetplan. Rechnen Sie nicht nur mit dem Kaufpreis, sondern addieren Sie sofort 10 bis 12 Prozent für die Nebenkosten hinzu. Wer dies ignoriert, riskiert, dass der Kreditantrag in letzter Sekunde abgelehnt wird.
Ein häufiger Fehler ist es, das gesamte Ersparte in die Anzahlung des Kaufpreises zu stecken und die Nebenkosten über einen privaten Konsumkredit zu finanzieren. Tun Sie das nicht. Konsumkredite haben meist deutlich höhere Zinsen als Immobilienkredite und verschlechtern Ihre Bonität bei der Bank. Sorgen Sie lieber für einen Puffer, falls nach dem Kauf noch unerwartete Reparaturen anstehen.
