Ein Haus, das 30 Jahre oder älter ist, birgt oft mehr Probleme, als man auf den ersten Blick sieht. Viele Besitzer merken erst nach dem Kauf oder nach einem Wasserschaden, dass das Dach undicht ist, die Fassade feucht ist oder die Heizung vor dem Aus ist. Doch es gibt einen Weg, das zu vermeiden: eine Hauszustands-Checkliste. Sie hilft Ihnen, Sanierungsbedarf systematisch zu erkennen - bevor es teuer wird.
Dach: Der erste Ort, wo Schäden sichtbar werden
Das Dach ist die erste Verteidigungslinie Ihres Hauses. Ein undichtes Dach führt nicht nur zu Feuchtigkeit im Dachgeschoss - es ruiniert auch die Dämmung, schädigt die Holzkonstruktion und kann sogar die Fassade beeinträchtigen. Prüfen Sie deshalb zuerst die Dachhaut. Bei Ziegeln, die vor 1950 verlegt wurden, suchen Sie nach brüchigen, abgebrochenen oder verschobenen Steinen. Ein einzelner kaputter Ziegel kann genügen, um Wasser ins Innere zu leiten.
Prüfen Sie auch die Dachrinne. Ist sie verstopft, überläuft sie bei Regen und führt Wasser an die Fassade. Das ist ein klassischer Fehler: Viele denken, das Dach sei in Ordnung, weil kein Wasser von oben eindringt - doch das Wasser läuft einfach an der Seite entlang und schadet der Wand.
Die Dämmung unter dem Dach ist entscheidend. Laut BMWK 2023 sollten Sie mindestens 16 bis 20 cm Dämmung haben, um den aktuellen Energiestandard zu erfüllen. Ist die Dämmung feucht, verklumpt oder ausgebessert mit altem Zeitungspapier - dann ist sie nutzlos. Holzbalken mit einer Feuchtigkeit von über 20 % zeigen laut ift Rosenheim 2023 Schimmelbildung. Das ist kein kosmetischer Mangel - das ist ein strukturelles Risiko.
Fassade: Was hinter der Oberfläche verborgen ist
Die Fassade ist das Gesicht Ihres Hauses - und oft auch die größte Baustelle. Bei Gebäuden vor 1970 sind undichte Fugen um Fenster und Türen die häufigste Ursache für Wärmeverlust. Fraunhofer IBP hat berechnet: Solche Undichtigkeiten verursachen bis zu 30 % mehr Energieverbrauch. Prüfen Sie mit dem Finger: Ist das Fugenmaterial brüchig, abgefallen oder rissig? Dann ist es nicht mehr dicht.
Fachwerkhäuser vor 1918 haben oft eine Plattenbekleidung, die sich im Laufe der Zeit verzieht oder abbricht. Laut mein-eigenheim.de 2024 ist das bei fast jedem zweiten Haus der Fall. Aber Achtung: Nicht jede Verfärbung ist Schimmel. Manchmal ist es nur Feuchtigkeit, die durch kaputte Dachrinnen oder schlechte Drainage kommt.
Balkone sind ein besonders kritischer Punkt. Laut ifo Institut 2023 weisen 65 % der Balkone, die vor 1990 gebaut wurden, Schäden auf. Die Bewehrung rostet, das Betonplättchen bricht ab, und Wasser sickert in die Wand. Wenn Sie an der Balkonkante Risse sehen oder das Geländer sich bewegt - dann ist das kein Kleinigkeiten. Das ist ein Sicherheitsrisiko.
Technik: Die unsichtbaren Zeitbomben
Die Heizung, die Elektrik und die Sanitärinstallationen sind die unsichtbaren Herzstücke Ihres Hauses. Sie funktionieren, solange sie funktionieren - und dann brechen sie plötzlich zusammen.
Ein Kessel, der älter als 25 Jahre ist, verbraucht laut BDEW 2023 durchschnittlich 40 % mehr Energie als ein modernes Modell. Das ist nicht nur teuer - es ist auch ineffizient. Wenn der Kessel rauscht, tropft oder sich seltsam verhält, ist er nicht mehr sicher. Die meisten Versicherungen verweigern den Schutz bei Kesseln über 30 Jahren.
Elektroinstallationen aus den 1950er und 60er Jahren sind besonders gefährlich. Aluminiumleitungen, die vor 1975 verlegt wurden, sind laut VDE 0100-520:2012 als sicherheitsrelevant eingestuft. Sie oxidieren, werden brüchig und können Kurzschlüsse verursachen. Prüfen Sie die Hauptschalttafel: Sind die Leitungen dick, braun und mit alten Sicherungen? Dann ist eine Sanierung dringend nötig.
Sanitärrohre aus Stahl, die vor 1980 verlegt wurden, rosten von innen. Laut DVGW-Arbeitsblatt W 400-2:2021 müssen sie ersetzt werden, sobald sie undicht werden. Aber die Lecks entstehen oft hinter Wänden - erst beim Sanieren merkt man, wie schlimm es ist. Prüfen Sie die Wasserdruckverluste: Wenn der Wasserdruck plötzlich sinkt, besonders beim Duschen, könnte das ein Zeichen sein.
Die richtige Reihenfolge: Erst Dach, dann Fassade, dann Technik
Viele Hausbesitzer machen denselben Fehler: Sie sanieren zuerst die Fassade, weil sie hässlich aussieht. Dann entdecken sie, dass das Dach undicht ist - und das neue Dämmmaterial wird nass. Die Fassadendämmung zerfällt nach zwei Jahren. Das kostet doppelt so viel.
Experten wie Dipl.-Ing. Thomas Rau vom Deutschen Energieberater-Netzwerk raten: Prüfen Sie immer in dieser Reihenfolge. Zuerst den energetischen Zustand: Wie gut ist das Dach gedämmt? Ist die Luftdichtheit gegeben? Dann die strukturellen Schäden: Hat das Dach Tragfähigkeit? Ist die Fassade stabil? Dann erst die kosmetischen Mängel: Ist die Farbe abgeblättert? Sind die Fenster alt?
Prof. Dr. Harald Schäfer vom Fraunhofer IBP warnt: „65 % der Gebäude mit Dachschäden haben auch verbundene Fassadenschäden - die in 40 % der Fälle nicht erkannt werden.“ Das bedeutet: Sie können nicht nur einzelne Teile betrachten. Alles hängt zusammen.
Was kostet eine professionelle Prüfung?
Sie können die Checkliste selbst machen - aber nur, wenn Sie wissen, was Sie suchen. Die meisten Laie übersehen versteckte Schäden. Eine professionelle Prüfung durch einen zertifizierten Gebäudeenergieberater kostet zwischen 0,50 und 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für ein 120 m² Haus also zwischen 60 und 140 Euro.
Das ist ein kleiner Preis, wenn man bedenkt, dass laut ifo Institut 2022 bis zu 30 % der Gesamtsanierungskosten durch unerkannte Schäden entstehen. Und wenn Sie Fördermittel beantragen wollen - BAFA und KfW verlangen eine dokumentierte Zustandsprüfung. Ohne Checkliste gibt es keinen Zuschuss.
Die kostenlose Checkliste von effizienzhaus-online.de ist eine gute Basis. Sie ist mit 4,5 von 5 Sternen bewertet und enthält klare Bilder und Erklärungen. Aber für ein Haus, das Sie kaufen wollen, lohnt sich die Investition in einen Experten. Er sieht Dinge, die Sie nicht sehen - und er weiß, welche Schäden dringend sind und welche noch warten können.
Vermeiden Sie diese drei Fehler
- Falsche Reihenfolge: Sanieren Sie nicht zuerst die Fassade, wenn das Dach undicht ist. Dann verschwenden Sie Geld.
- Keine Priorisierung: Nicht jeder Riss ist ein Grund zur Panik. Konzentrieren Sie sich auf Sicherheit (Elektrik, Tragwerke) und Energieeffizienz (Dachdämmung, Fenster). Kosmetik kommt später.
- Keine Dokumentation: Machen Sie Fotos von jedem Schaden. Schreiben Sie auf, wo er ist und wie groß er ist. Sonst vergessen Sie ihn - und der nächste Handwerker weiß nicht, worauf er achten muss.
Was kommt als Nächstes?
Die Digitalisierung macht die Checklisten schneller. BAFA hat im Januar 2024 eine App mit Augmented Reality gestartet: Mit Ihrem Smartphone scannen Sie die Dachziegel - und die App zeigt an, ob sie defekt sind. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) arbeitet an einer KI, die aus Fotos automatisch Schäden erkennt. Bis 2025 werden Checklisten auch regionale Klimadaten berücksichtigen - etwa, wie oft in Ihrer Gegend Hagel oder Starkregen vorkommt.
Aber die Grundidee bleibt: Ein Haus ist kein Zufall. Es ist eine Ansammlung von Systemen, die miteinander verbunden sind. Wer sie einzeln betrachtet, versteht das Ganze nicht. Die Checkliste ist kein Werkzeug, um Angst zu machen - sie ist ein Werkzeug, um Sicherheit zu schaffen. Sie gibt Ihnen die Kontrolle zurück. Und das ist der beste Grund, sie zu nutzen.
Wann ist eine Hauszustands-Checkliste besonders wichtig?
Eine Hauszustands-Checkliste ist besonders wichtig, wenn Sie ein Haus kaufen, das älter als 30 Jahre ist, oder wenn Sie planen, energetisch zu sanieren. Laut BMWK 2023 benötigen 92 % der Häuser, die älter als 30 Jahre sind, mindestens drei Sanierungsmaßnahmen. Auch wenn Sie unerklärliche Feuchtigkeit, hohe Energiekosten oder häufige Heizungsprobleme haben, ist eine Checkliste der erste Schritt, um die Ursache zu finden.
Kann ich die Checkliste selbst machen oder brauche ich einen Experten?
Sie können die Checkliste selbst nutzen, um erste Anzeichen zu finden - besonders wenn Sie mit einer kostenlosen Online-Version wie der von effizienzhaus-online.de arbeiten. Aber für eine sichere, fundierte Einschätzung - besonders vor einem Kauf oder bei der Beantragung von Fördermitteln - brauchen Sie einen zertifizierten Gebäudeenergieberater. Er kennt die versteckten Risiken, die Laie übersehen, und kann die Schäden richtig priorisieren.
Wie viel kostet eine Sanierung, wenn ich die Checkliste ignoriere?
Wenn Sie Schäden übersehen, können die Kosten schnell doppelt oder dreifach ansteigen. Ein undichtes Dach, das Sie nicht reparieren, führt zu Feuchtigkeitsschäden in der Fassade und im Innenraum - das kostet bis zu 30 % mehr als eine rechtzeitige Sanierung. Eine veraltete Elektroinstallation, die Sie ignorieren, kann zu einem Brand führen. Und eine falsch durchgeführte Fassadendämmung nach einem undichten Dach muss nach zwei Jahren wieder abgerissen werden - das kostet zusätzlich 10.000 bis 20.000 EUR.
Welche Fördermittel kann ich mit der Checkliste beantragen?
Mit einer dokumentierten Hauszustands-Checkliste können Sie Fördermittel von BAFA und KfW beantragen. Dazu gehören der KfW-Effizienzhaus-Standard, die Sanierung von Heizungsanlagen, Dachdämmung oder Fensteraustausch. Ohne Checkliste erhalten Sie keinen Zuschuss. Die Checkliste beweist, dass die Maßnahme notwendig ist - und dass Sie sie richtig planen. Laut BAFA 2024 erhöht eine vollständige Checkliste die Förderhöhe um bis zu 15 %.
Gibt es Checklisten für denkmalgeschützte Häuser?
Ja, aber Standard-Checklisten sind oft nicht geeignet. Denkmalgeschützte Häuser haben besondere Bauphysik - etwa Holzrahmen, traditionelle Dämmung oder spezielle Putze. Die Deutsche Städte- und Gemeindebund weist darauf hin, dass 78 % der Standard-Prüfpunkte nicht umsetzbar sind. Für solche Häuser brauchen Sie spezialisierte Checklisten, die vom Landesamt für Denkmalpflege empfohlen werden. Architektin Julia Weber vom BDA empfiehlt: „Fachwerkhäuser brauchen andere Kriterien als Nachkriegs-Häuser.“
