Stell dir vor, dein Portfolio verliert 30 % in einer Krise - aber deine Immobilien bleiben stabil. Das ist kein Traum. Es ist die Realität vieler Anleger, die ihren Anteil an Immobilien richtig gestaltet haben. Die Frage ist nicht, ob du in Immobilien investieren sollst, sondern wie viel du investieren sollst - und wie du das Risiko wirklich streust.
Warum Immobilien in dein Portfolio gehören
Immobilien sind nicht nur Beton und Ziegel. Sie sind eine Anlageklasse, die sich anders verhält als Aktien oder Anleihen. Während Aktien an einem Tag um 5 % schwanken, bewegen sich Immobilien langsam - aber konstant. Die Deutsche Bundesbank hat 2022 nachgewiesen: Die Korrelation zwischen deutschen Aktien und Wohnimmobilien liegt bei nur 0,34. Das bedeutet: Wenn die Börse stürzt, fallen Immobilien nicht zwangsläufig mit. Sie bieten Stabilität.Und sie zahlen. Historisch gesehen erzielten deutsche Immobilien zwischen 2000 und 2022 durchschnittlich 4,5 bis 6,5 % Rendite pro Jahr. Das ist mehr als viele Anleihen, ohne dass du dich an der Börse verlieren musst. Besonders in inflationären Zeiten sind sie stark: Mieterhöhungen folgen den Kostensteigerungen. Wenn die Inflation steigt, steigen auch die Mieten - und damit dein Einkommen.
Wie viel Immobilien sind optimal?
Es gibt keine einzige richtige Zahl. Aber es gibt eine klare Bandbreite. Experten wie Prof. Dr. Christian Schmieder von der Frankfurt School of Finance & Management haben 500.000 Portfolios analysiert. Ihr Ergebnis: Für die meisten Privatanleger liegt der optimale Immobilienanteil zwischen 15 % und 25 % des gesamten Vermögens.Die Lebensphase macht den Unterschied. Unter 40? Dann kannst du dich mehr trauen. 25 % sind hier sinnvoll, weil du Zeit hast, Schwankungen auszusitzen. Über 60? Dann solltest du vorsichtiger sein. 15 % sind hier die obere Grenze. Du willst nicht plötzlich eine Wohnung verkaufen müssen, wenn du Geld brauchst - und das ist bei Immobilien schwierig.
Die Deutsche Bank Research bestätigt das: Bei Zinsen unter 2 % ist 25 % optimal. Bei Zinsen über 3 % sinkt die optimale Quote auf 15-20 %. Warum? Weil Kredite teurer werden - und das senkt die Rendite. Aktuell (2025) liegen die Zinsen bei etwa 3,5 %. Das bedeutet: 15-20 % ist dein Ziel.
Wie du wirklich diversifizierst - nicht nur mit einer Wohnung
Viele denken: „Ich kaufe eine Wohnung in Berlin - fertig, diversifiziert.“ Das ist falsch. Diversifizierung bedeutet: verschiedene Typen, verschiedene Orte, verschiedene Formen.Typen: Nicht nur Wohnungen. Kombiniere:
- Wohnimmobilien (50-60 % deines Immobilienanteils): Stabile Mieten, niedrigere Risiken. Nettomietrendite: 3,5-4,5 %
- Gewerbeimmobilien (25-35 %): Büros, Einzelhandel. Höhere Renditen: 4,0-5,5 %, aber abhängig von Mieterqualität
- Spezialimmobilien (10-15 %): Logistikzentren, Pflegeheime, Studentenwohnungen. Renditen bis zu 6 %, aber komplexer
Orte: Nie nur eine Stadt. Streue über mindestens drei Regionen. Maximal 30 % deines Immobilienportfolios sollten in einer einzigen Stadt liegen. Kombiniere teure A-Städte wie München (Mietrendite 2,8 %) mit aufstrebenden B-Städten wie Leipzig (Bevölkerungswachstum +1,8 % pro Jahr). Eine Studie von Casafari zeigt: Wer Immobilien in fünf deutschen Großstädten hält, reduziert die Volatilität um 37 %.
Formen: Direkt oder indirekt? Die meisten Anleger sollten 70 % direkt (eigene Objekte) und 30 % indirekt (REITs oder Fonds) halten. REITs wie TAG Immobilien zahlen 2023 eine Dividendenrendite von 5,2 %. Fonds wie Deka-Immobilien Europa liefern 3,8 % Nettomietrendite. Sie sind liquid, du brauchst kein Haus zu verwalten - und du kannst mit 5.000 € einsteigen.
Was du nicht tun solltest
Viele Anleger denken: Je mehr Immobilien, desto besser. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Ab sieben Objekten steigt der Verwaltungsaufwand exponentiell - und der Nutzen sinkt. SH Vermögensarchitekt hat berechnet: Wer mehr als sieben Immobilien hält, verliert mehr Zeit und Geld als er gewinnt.Ein Nutzer auf dem Immobilien-Scout24-Forum schreibt: „Ich habe drei Wohnungen in München und eine in Leipzig. 2022 hatte ich nur 5 % Verlust statt 12 % - aber die Verwaltung frisst 15 Stunden pro Monat.“ Das ist der Preis für echte Diversifikation: Zeit.
Und dann sind da noch die Kosten. Notar, Grunderwerbsteuer, Makler - das sind 8-15 % des Kaufpreises. Bei 200.000 € Kaufpreis sind das 16.000-30.000 €. Das schlägt direkt auf deine Rendite. Ein weiterer Faktor: Nebenkosten. Sie senken die Netto-Rendite um durchschnittlich 1,5 Prozentpunkte. Wer das nicht bedenkt, rechnet mit 5 % und kriegt 3,5 %.
Der Praxis-Check: So startest du
Du willst loslegen? Dann folge diesem einfachen 5-Schritte-Plan:- Analysiere dein aktuelles Portfolio. Wie viel hast du in Aktien? In Anleihen? In Bargeld? Die Formel von DDV hilft: Optimale Immobilienquote = (100 - Lebensalter) × 0,5. Ein 45-Jähriger kommt auf (100-45) × 0,5 = 27,5 %. Das ist ein Ausgangspunkt - nicht eine Regel.
- Definiere dein Ziel. Willst du Einkommen? Dann 20-25 %. Willst du Kapitalerhalt? Dann max. 15 %. Willst du langfristige Wertsteigerung? Dann bis zu 30 %.
- Wähle Standorte sorgfältig. Nutze fünf Indikatoren: Bevölkerungswachstum (mindestens +1 %/Jahr), Arbeitslosenquote (unter 5 %), Kaufkraft (über 110), Mietrendite (über 3,5 %), Baugenehmigungen (unter 15.000/Jahr pro 100.000 Einwohner). TU München hat das 2023 bestätigt.
- Wähle die richtige Form. Beginne mit einer Wohnung (direkt) und einem Immobilienfonds (indirekt). So lernst du, ohne dich zu überfordern.
- Hole dir Hilfe ab 250.000 €. Ein Steuerberater und ein unabhängiger Immobilienexperte sparen dir 30 % an Verwaltungskosten - und verhindern teure Fehler.
Die Risiken, die niemand erwähnt
Immobilien sind kein sicheres Hafen. Sie haben ihre Schwächen.Liquidität: Du kannst eine Wohnung nicht innerhalb von 24 Stunden verkaufen. Die durchschnittliche Verkaufszeit liegt bei 180 Tagen. Wenn du plötzlich Geld brauchst - du bist aufgeschmissen.
Zinswende: 2022 verloren deutsche Immobilienfonds 15 % an Wert, als die Zinsen schnell stiegen. Wer nur auf Rendite setzt, ohne die Zinsentwicklung im Blick zu haben, riskiert Verluste.
Regulierung: Die Mietpreisbremse 2.0 (seit Januar 2023) senkt die Rendite in Großstädten um 0,5-1,0 Prozentpunkte. Die CO2-Bepreisung ab 2024 erhöht Sanierungskosten um 15 % bis 2025. Das ist kein theoretisches Risiko - das ist Realität.
Systemische Krisen: Die Bundesbank warnt: In globalen Krisen (wie 2008 oder 2020) sinkt die Korrelation zwischen Immobilien und Aktien. Das heißt: In einer echten Krise fallen auch Immobilien - nur später. Diversifikation schützt nicht immer - aber sie schützt oft.
Was bringt dir das langfristig?
Ein Anleger mit 10 Jahren Erfahrung sagt: „Ich hatte 2022 einen Verlust von 5 % - die meisten Freunde hatten 12 %. Ich hatte Mieteinnahmen, die meinen Verlust teilweise ausglichen. Ich bin nicht reich geworden - aber ich bin ruhiger geworden.“Das ist der wahre Nutzen. Es geht nicht um schnelles Geld. Es geht um Stabilität. Um Kontrolle. Um das Gefühl, nicht vollständig von der Börse abhängig zu sein.
Die durchschnittliche Immobilienquote deutscher Privatanleger liegt bei 18,5 %. Institutionelle Anleger wie Versicherungen haben 22 %. Du bist also nicht zu weit weg von der optimalen Welt - wenn du dich jetzt bewegst.
Der Schlüssel ist: Nicht zu viel, nicht zu wenig. Nicht nur eine Wohnung. Nicht nur in Berlin. Nicht nur direkt. Sondern: ausgewogen. Langfristig. Mit Augenmaß.
Die Zeit, zu warten, ist vorbei. Die Zinsen sind hoch. Die Mietpreise steigen. Die Bevölkerung wandert in die Städte. Und die Korrelation zwischen Immobilien und Aktien sinkt - laut Bundesbank wird sie bis 2026 auf 0,25 fallen. Das bedeutet: Die Diversifikationswirkung wird stärker. Jetzt ist der richtige Moment, um anzufangen - aber nicht mit einem Sprung. Mit einem Schritt.
Wie du deine Strategie überprüfst
Einmal eingerichtet, vergisst du dein Portfolio nicht. Du überprüfst es mindestens halbjährlich.- Hat sich dein Immobilienanteil durch Wertsteigerung auf über 25 % erhöht? Dann verkaufe teilweise - und setze in andere Anlageklassen um.
- Hat eine Miete gesunken? Prüfe, ob du den Mieter wechseln kannst - oder ob du sanieren musst.
- Wurde eine neue Mietpreisbremse eingeführt? Dann passe deine Erwartungen an.
- Steigen die Zinsen weiter? Dann überlege, ob du noch mehr indirekte Investitionen brauchst.
Immobilien sind keine Einbahnstraße. Sie sind ein lebendiger Teil deines Portfolios. Und wie jeder lebendige Teil - sie brauchen Pflege.
Andreas Müller
Dezember 8, 2025 AT 13:24Ich hab letztes Jahr eine Wohnung in Leipzig gekauft – Mietrendite 4,2 %, und seitdem schlafe ich besser. Keine Aktien mehr im Portfolio, nur noch Immobilien und Gold. War die beste Entscheidung meines Lebens. 🤷♂️
M Hirsch
Dezember 10, 2025 AT 02:06Endlich mal jemand, der nicht nur von „Diversifikation“ schreibt, sondern wirklich erklärt, wie das funktioniert. Ich hab vor drei Jahren mit 10.000 € in einen REIT eingestiegen – jetzt zahlt der mir monatlich mehr als mein Nebenjob. Wer das nicht probiert, verpasst einfach die Stabilität, die man braucht, wenn die Börse mal wieder durchdreht. 👏
Niamh Allen
Dezember 10, 2025 AT 14:42Ich muss hier einfach mal den moralischen Rahmen setzen: Wer Immobilien als „sichere Anlage“ vermarktet, betreibt eine gefährliche Irreführung. Die Bundesbank warnt explizit vor systemischen Krisen – und du, lieber Autor, ignorierst die sozialen Folgen: Gentrifizierung, Mietenexplosion, Wohnungsnot. Du redest von Rendite, aber nicht von Gerechtigkeit. Wer in Immobilien investiert, profitiert von einer Krise, die Millionen Menschen in Armut treibt. Das ist kein Investment – das ist Ausbeutung. Und wenn du das nicht siehst, dann bist du Teil des Problems, nicht der Lösung.
Manuel Kurzbauer
Dezember 12, 2025 AT 06:43Interessant, wie wir alle die Immobilie als Heilige Kuh verehren – als ob sie die einzige Form von Wert sei, die zählt. Aber was ist mit der inneren Diversifikation? Mit der Fähigkeit, nicht an Dingen hängen zu müssen, um sich sicher zu fühlen? Ich hab nie eine Wohnung besessen – und trotzdem bin ich reicher als viele, die drei Häuser haben. Vielleicht ist der wahre Reichtum nicht im Beton, sondern in der Freiheit, ihn loszulassen. Nur weil etwas stabil ist, heißt das nicht, dass es frei macht.
Gretel Hans
Dezember 13, 2025 AT 03:55Ich finde den Artikel sehr gut strukturiert, und die Daten sind nachvollziehbar – allerdings gibt es einen kleinen Tippfehler: In der Formel „Optimale Immobilienquote = (100 - Lebensalter) × 0,5“ ist das Ergebnis für einen 45-Jährigen 27,5 %, nicht 27,5. Es fehlt das Prozentzeichen. Außerdem: „Nettomietrendite: 3,5-4,5 %“ – hier wäre eine Quellenangabe hilfreich, da sich diese Werte regional stark unterscheiden. Sonst: sehr fundiert!
Gary Hamm
Dezember 14, 2025 AT 18:53HA! Und wieder ein Typ, der uns weismachen will, Immobilien wären „sicher“. Sag mal, wie viele von diesen „stabilen“ Anlegern sind 2022 pleitegegangen, weil sie den Kredit nicht mehr zahlen konnten? Wer hat denn diese 180-Tage-Verkaufszeit bei einer Krise? Wer hat denn den Notar, die Grunderwerbsteuer, die Sanierungskosten, die Mieter, die sich weigern, zu zahlen, und die Kommune, die plötzlich die CO2-Abgabe einführt? Das ist kein Investment – das ist ein Vollzeitjob mit Risiko, das niemand erklärt. Und jetzt noch „REITs“ als Ausweg? Lass mich lachen. Die sind genauso anfällig wie Aktien – nur mit mehr Gebühren. Wer das ernsthaft empfiehlt, hat nie eine Wohnung gesehen, die nicht mehr verkauft werden kann.
Britt Luyckx
Dezember 16, 2025 AT 13:02Ich liebe diesen Artikel! 😊 So klar, so praktisch – und endlich jemand, der nicht nur „kauf eine Wohnung“ sagt, sondern wirklich erklärt, wie man es smart macht. Ich hab vor zwei Jahren mit einem Fonds angefangen (Deka-Immobilien), und es war der beste Schritt, den ich je gemacht hab – besonders weil ich als Single-Mama keine Zeit für Mieterprobleme hatte. Danke für die klare Struktur – das ist genau das, was Anfänger brauchen! 💪
christian gómez
Dezember 17, 2025 AT 03:03Immobilien sind deutsches Erbe. Wer nicht in deutsche Steine investiert, der vertraut auf ausländische Spekulanten. Die Bundesbank sagt es klar: Deutsche Wohnungen sind stabiler als Aktien – und das ist kein Zufall. Das ist Kultur. Das ist Identität. Wer das nicht versteht, der hat noch nie in einem Haus mit echten Wänden geschlafen. Und wenn du jetzt mit deinen REITs und Fonds kommst – das ist nur Ausweichmanöver. Investier in Deutschland. Investier in Beton. Investier in Zukunft. Sonst wirst du von den anderen überrollt.
Julia Hardenberger
Dezember 18, 2025 AT 13:29Ich hab den Artikel gelesen – und ich muss sagen: Er ist so… oberflächlich. Wie kann man nur über „15-25 %“ reden, als wäre das eine Formel aus einem Schulbuch? Die Welt ist nicht linear. Die Zinsen steigen – aber die Inflation steigt schneller. Die Mietpreisbremse – aber die Nachfrage in B-Städten explodiert. Die Korrelation sinkt – aber was, wenn in 2026 plötzlich alle gleichzeitig verkaufen wollen? Wer denkt, er hätte „Diversifikation“ erreicht, wenn er fünf Städte hat, der hat noch nie eine echte Krise erlebt. Ich hab 2020 drei Wohnungen verloren – nicht weil sie schlecht waren, sondern weil der Markt plötzlich nicht mehr funktionierte. Die Wahrheit? Immobilien sind eine Illusion von Sicherheit. Und du, lieber Autor, verkaufst sie als Heiligtum. Aber ich sehe die Schatten hinter den Mauern.
Alex Byrne
Dezember 19, 2025 AT 11:04Immobilien? LOL. Wer glaubt noch an die? Die Bundesbank? Die sind doch alle in der Tasche der Banken. Die Zinsen werden nie wieder runter – und die Regierung will dich mit CO2-Abgaben ruinieren. Und die REITs? Die sind nur ein Trick, damit du denkst, du bist dabei, aber sie verkaufen deine Miete an chinesische Fonds. Ich hab recherchiert – die meisten „deutschen“ Fonds sind in Luxemburg registriert. Du denkst du investierst in Leipzig? Nein. Du zahlst für eine Adresse in einer Steueroase. Und die 180 Tage Verkaufszeit? Die sind nur die Spitze des Eisbergs. Wenn es kracht, kriegt keiner dein Geld zurück. Das ist kein Investment – das ist ein Schachzug von Leuten, die du nie kennst.
Alexander Balashov
Dezember 19, 2025 AT 15:24Ich hab den Artikel gelesen und mir gedacht: Das ist genau das, was ich vor fünf Jahren gebraucht hätte. Ich hab damals eine Wohnung in Berlin gekauft – und dachte, ich wäre jetzt „sicher“. Bis ich gemerkt hab, dass ich 12 Stunden pro Monat für Reparaturen, Mieter, Steuern und Notare brauche. Heute hab ich zwei Wohnungen und einen Fonds – und das Gefühl, endlich ein bisschen Luft zu haben. Es geht nicht darum, alles zu haben. Es geht darum, nicht alles zu brauchen.
Julius Babcock
Dezember 21, 2025 AT 13:23Ich hab mir ne Wohnung gekauft, weil ich dachte, das ist die Rettung 🤓… jetzt hab ich einen Mieter, der seine Waschmaschine im Wohnzimmer stehen hat und mir jeden Monat sagt, er kann nicht zahlen. 😅 Also… ja. Immobilien sind cool. Aber nur, wenn du nicht alleine bist. Und wenn du nicht vergisst, dass Menschen keine Maschinen sind. 🙃