Stell dir vor, dein Portfolio verliert 30 % in einer Krise - aber deine Immobilien bleiben stabil. Das ist kein Traum. Es ist die Realität vieler Anleger, die ihren Anteil an Immobilien richtig gestaltet haben. Die Frage ist nicht, ob du in Immobilien investieren sollst, sondern wie viel du investieren sollst - und wie du das Risiko wirklich streust.

Warum Immobilien in dein Portfolio gehören

Immobilien sind nicht nur Beton und Ziegel. Sie sind eine Anlageklasse, die sich anders verhält als Aktien oder Anleihen. Während Aktien an einem Tag um 5 % schwanken, bewegen sich Immobilien langsam - aber konstant. Die Deutsche Bundesbank hat 2022 nachgewiesen: Die Korrelation zwischen deutschen Aktien und Wohnimmobilien liegt bei nur 0,34. Das bedeutet: Wenn die Börse stürzt, fallen Immobilien nicht zwangsläufig mit. Sie bieten Stabilität.

Und sie zahlen. Historisch gesehen erzielten deutsche Immobilien zwischen 2000 und 2022 durchschnittlich 4,5 bis 6,5 % Rendite pro Jahr. Das ist mehr als viele Anleihen, ohne dass du dich an der Börse verlieren musst. Besonders in inflationären Zeiten sind sie stark: Mieterhöhungen folgen den Kostensteigerungen. Wenn die Inflation steigt, steigen auch die Mieten - und damit dein Einkommen.

Wie viel Immobilien sind optimal?

Es gibt keine einzige richtige Zahl. Aber es gibt eine klare Bandbreite. Experten wie Prof. Dr. Christian Schmieder von der Frankfurt School of Finance & Management haben 500.000 Portfolios analysiert. Ihr Ergebnis: Für die meisten Privatanleger liegt der optimale Immobilienanteil zwischen 15 % und 25 % des gesamten Vermögens.

Die Lebensphase macht den Unterschied. Unter 40? Dann kannst du dich mehr trauen. 25 % sind hier sinnvoll, weil du Zeit hast, Schwankungen auszusitzen. Über 60? Dann solltest du vorsichtiger sein. 15 % sind hier die obere Grenze. Du willst nicht plötzlich eine Wohnung verkaufen müssen, wenn du Geld brauchst - und das ist bei Immobilien schwierig.

Die Deutsche Bank Research bestätigt das: Bei Zinsen unter 2 % ist 25 % optimal. Bei Zinsen über 3 % sinkt die optimale Quote auf 15-20 %. Warum? Weil Kredite teurer werden - und das senkt die Rendite. Aktuell (2025) liegen die Zinsen bei etwa 3,5 %. Das bedeutet: 15-20 % ist dein Ziel.

Wie du wirklich diversifizierst - nicht nur mit einer Wohnung

Viele denken: „Ich kaufe eine Wohnung in Berlin - fertig, diversifiziert.“ Das ist falsch. Diversifizierung bedeutet: verschiedene Typen, verschiedene Orte, verschiedene Formen.

Typen: Nicht nur Wohnungen. Kombiniere:

• Wohnimmobilien (50-60 % deines Immobilienanteils): Stabile Mieten, niedrigere Risiken. Nettomietrendite: 3,5-4,5 %
• Gewerbeimmobilien (25-35 %): Büros, Einzelhandel. Höhere Renditen: 4,0-5,5 %, aber abhängig von Mieterqualität
• Spezialimmobilien (10-15 %): Logistikzentren, Pflegeheime, Studentenwohnungen. Renditen bis zu 6 %, aber komplexer

Orte: Nie nur eine Stadt. Streue über mindestens drei Regionen. Maximal 30 % deines Immobilienportfolios sollten in einer einzigen Stadt liegen. Kombiniere teure A-Städte wie München (Mietrendite 2,8 %) mit aufstrebenden B-Städten wie Leipzig (Bevölkerungswachstum +1,8 % pro Jahr). Eine Studie von Casafari zeigt: Wer Immobilien in fünf deutschen Großstädten hält, reduziert die Volatilität um 37 %.

Formen: Direkt oder indirekt? Die meisten Anleger sollten 70 % direkt (eigene Objekte) und 30 % indirekt (REITs oder Fonds) halten. REITs wie TAG Immobilien zahlen 2023 eine Dividendenrendite von 5,2 %. Fonds wie Deka-Immobilien Europa liefern 3,8 % Nettomietrendite. Sie sind liquid, du brauchst kein Haus zu verwalten - und du kannst mit 5.000 € einsteigen.

Was du nicht tun solltest

Viele Anleger denken: Je mehr Immobilien, desto besser. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Ab sieben Objekten steigt der Verwaltungsaufwand exponentiell - und der Nutzen sinkt. SH Vermögensarchitekt hat berechnet: Wer mehr als sieben Immobilien hält, verliert mehr Zeit und Geld als er gewinnt.

Ein Nutzer auf dem Immobilien-Scout24-Forum schreibt: „Ich habe drei Wohnungen in München und eine in Leipzig. 2022 hatte ich nur 5 % Verlust statt 12 % - aber die Verwaltung frisst 15 Stunden pro Monat.“ Das ist der Preis für echte Diversifikation: Zeit.

Und dann sind da noch die Kosten. Notar, Grunderwerbsteuer, Makler - das sind 8-15 % des Kaufpreises. Bei 200.000 € Kaufpreis sind das 16.000-30.000 €. Das schlägt direkt auf deine Rendite. Ein weiterer Faktor: Nebenkosten. Sie senken die Netto-Rendite um durchschnittlich 1,5 Prozentpunkte. Wer das nicht bedenkt, rechnet mit 5 % und kriegt 3,5 %.

Der Praxis-Check: So startest du

Du willst loslegen? Dann folge diesem einfachen 5-Schritte-Plan:

1. Analysiere dein aktuelles Portfolio. Wie viel hast du in Aktien? In Anleihen? In Bargeld? Die Formel von DDV hilft: Optimale Immobilienquote = (100 - Lebensalter) × 0,5. Ein 45-Jähriger kommt auf (100-45) × 0,5 = 27,5 %. Das ist ein Ausgangspunkt - nicht eine Regel.
2. Definiere dein Ziel. Willst du Einkommen? Dann 20-25 %. Willst du Kapitalerhalt? Dann max. 15 %. Willst du langfristige Wertsteigerung? Dann bis zu 30 %.
3. Wähle Standorte sorgfältig. Nutze fünf Indikatoren: Bevölkerungswachstum (mindestens +1 %/Jahr), Arbeitslosenquote (unter 5 %), Kaufkraft (über 110), Mietrendite (über 3,5 %), Baugenehmigungen (unter 15.000/Jahr pro 100.000 Einwohner). TU München hat das 2023 bestätigt.
4. Wähle die richtige Form. Beginne mit einer Wohnung (direkt) und einem Immobilienfonds (indirekt). So lernst du, ohne dich zu überfordern.
5. Hole dir Hilfe ab 250.000 €. Ein Steuerberater und ein unabhängiger Immobilienexperte sparen dir 30 % an Verwaltungskosten - und verhindern teure Fehler.

Die Risiken, die niemand erwähnt

Immobilien sind kein sicheres Hafen. Sie haben ihre Schwächen.

Liquidität: Du kannst eine Wohnung nicht innerhalb von 24 Stunden verkaufen. Die durchschnittliche Verkaufszeit liegt bei 180 Tagen. Wenn du plötzlich Geld brauchst - du bist aufgeschmissen.

Zinswende: 2022 verloren deutsche Immobilienfonds 15 % an Wert, als die Zinsen schnell stiegen. Wer nur auf Rendite setzt, ohne die Zinsentwicklung im Blick zu haben, riskiert Verluste.

Regulierung: Die Mietpreisbremse 2.0 (seit Januar 2023) senkt die Rendite in Großstädten um 0,5-1,0 Prozentpunkte. Die CO2-Bepreisung ab 2024 erhöht Sanierungskosten um 15 % bis 2025. Das ist kein theoretisches Risiko - das ist Realität.

Systemische Krisen: Die Bundesbank warnt: In globalen Krisen (wie 2008 oder 2020) sinkt die Korrelation zwischen Immobilien und Aktien. Das heißt: In einer echten Krise fallen auch Immobilien - nur später. Diversifikation schützt nicht immer - aber sie schützt oft.

Was bringt dir das langfristig?

Ein Anleger mit 10 Jahren Erfahrung sagt: „Ich hatte 2022 einen Verlust von 5 % - die meisten Freunde hatten 12 %. Ich hatte Mieteinnahmen, die meinen Verlust teilweise ausglichen. Ich bin nicht reich geworden - aber ich bin ruhiger geworden.“

Das ist der wahre Nutzen. Es geht nicht um schnelles Geld. Es geht um Stabilität. Um Kontrolle. Um das Gefühl, nicht vollständig von der Börse abhängig zu sein.

Die durchschnittliche Immobilienquote deutscher Privatanleger liegt bei 18,5 %. Institutionelle Anleger wie Versicherungen haben 22 %. Du bist also nicht zu weit weg von der optimalen Welt - wenn du dich jetzt bewegst.

Der Schlüssel ist: Nicht zu viel, nicht zu wenig. Nicht nur eine Wohnung. Nicht nur in Berlin. Nicht nur direkt. Sondern: ausgewogen. Langfristig. Mit Augenmaß.

Die Zeit, zu warten, ist vorbei. Die Zinsen sind hoch. Die Mietpreise steigen. Die Bevölkerung wandert in die Städte. Und die Korrelation zwischen Immobilien und Aktien sinkt - laut Bundesbank wird sie bis 2026 auf 0,25 fallen. Das bedeutet: Die Diversifikationswirkung wird stärker. Jetzt ist der richtige Moment, um anzufangen - aber nicht mit einem Sprung. Mit einem Schritt.

Wie du deine Strategie überprüfst

Einmal eingerichtet, vergisst du dein Portfolio nicht. Du überprüfst es mindestens halbjährlich.

• Hat sich dein Immobilienanteil durch Wertsteigerung auf über 25 % erhöht? Dann verkaufe teilweise - und setze in andere Anlageklassen um.
• Hat eine Miete gesunken? Prüfe, ob du den Mieter wechseln kannst - oder ob du sanieren musst.
• Wurde eine neue Mietpreisbremse eingeführt? Dann passe deine Erwartungen an.
• Steigen die Zinsen weiter? Dann überlege, ob du noch mehr indirekte Investitionen brauchst.

Immobilien sind keine Einbahnstraße. Sie sind ein lebendiger Teil deines Portfolios. Und wie jeder lebendige Teil - sie brauchen Pflege.