Wenn Sie Ihr Haus sanieren, erweitern oder umbauen, unterschreiben Sie einen Vertrag. Doch welcher Vertrag ist wirklich für Sie richtig? Viele Handwerker bieten standardmäßig Verträge mit VOB-Bedingungen an - doch das ist oft kein Vorteil für Sie als Verbraucher. Die Wahrheit: Bei den meisten Hausumbauten gilt das BGB, und das ist meist besser für Sie. Warum? Weil es klarer, fairer und sicherer ist.
Was ist die VOB - und warum wird sie oft falsch verwendet?
Die VOB, also die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, ist kein Gesetz. Sie ist eine Norm, die vom Deutschen Institut für Normung (DIN) herausgegeben wird. Die aktuelle Version ist die VOB/B 2016. Sie wurde ursprünglich für öffentliche Bauaufträge entwickelt - für Städte, Behörden, Schulen oder Krankenhäuser. Sie enthält detaillierte Regeln zu Leistungsumfang, Zahlungsfristen, Mängelrüge und Kündigung. Klingt gut? Für einen Bauunternehmer vielleicht. Für Sie als Hausbesitzer? Nicht unbedingt.
Ein entscheidender Punkt: Die VOB wird nur dann gültig, wenn sie ausdrücklich und schriftlich vereinbart wird - und zwar mit vollständiger Übergabe des gesamten Textes. Viele Handwerker geben nur einen Auszug oder gar nichts ab. In solchen Fällen ist die VOB unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2022 und erneut im März 2025 klar bestätigt. Wenn die VOB nicht wirkt, greift automatisch das BGB - und das ist für Sie günstiger.
Warum das BGB oft die bessere Wahl ist
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt Werkverträge in den §§ 631 bis 651. Es ist kein kompliziertes Regelwerk, sondern ein allgemeines Recht, das auf den Schutz des Verbrauchers ausgerichtet ist. Seit der Bauvertragsreform 2018 ist das BGB für private Hausumbauten noch verbraucherfreundlicher geworden.
Ein Beispiel: Die Verjährungsfrist für Mängel. Bei einem BGB-Vertrag haben Sie fünf Jahre Zeit, um Mängel geltend zu machen - nach Abnahme. Bei einer VOB-Bedingung ist es nur vier Jahre. Das klingt nach wenig, aber bei Sanierungen mit Heizung, Dach oder Fenstern können sich Mängel erst nach drei oder vier Jahren zeigen. Wer nach vier Jahren merkt, dass die neue Dachabdichtung undicht ist, hat bei VOB keine Chance mehr. Mit BGB schon.
Auch bei Zahlungen ist das BGB klarer: Nach Abnahme müssen Sie 95 % der Summe zahlen. Bei VOB sind es nur 90 %. Die restlichen 5 % sind eine Sicherheit - und die können Sie einbehalten, wenn etwas nicht stimmt. Das gibt Ihnen mehr Druckmittel.
Änderungen während der Bauarbeit - wer muss mitmachen?
Im Alltag eines Hausumbaus passiert oft Folgendes: Sie entscheiden während der Bauzeit, dass die Küche doch anders aussehen soll. Oder dass die Fußbodenheizung doch auch im Bad sein soll. Bei einem BGB-Vertrag ist das schwierig. Der Handwerker kann ablehnen - er ist nicht verpflichtet, Änderungen umzusetzen. Das ist frustrierend, aber nicht ungewöhnlich.
Bei VOB/B ist es anders: Der Unternehmer ist verpflichtet, Änderungswünsche zu akzeptieren (§ 2 Abs. 4 VOB/B). Klingt super? Nicht ganz. Denn wenn er die Änderung macht, kann er zusätzliche Kosten verlangen - und Sie haben oft kaum Einfluss auf die Preisgestaltung. Und wenn er die Änderung nicht will? Dann muss er einen triftigen Grund nennen. Das ist ein Recht, das viele Handwerker ausnutzen, um teurere Zusatzleistungen durchzusetzen.
Die Realität: Bei kleineren Umbauten unter 20.000 Euro sind Änderungen selten so komplex, dass sie eine VOB brauchen. Bei größeren Projekten ist es sinnvoll, Änderungen im Vertrag festzuhalten - unabhängig davon, ob BGB oder VOB gilt. Ein klarer Änderungswunsch im Protokoll schützt Sie besser als jede Norm.
Wie Sie die VOB unwirksam machen - und das BGB sichern
Wenn Sie einen Vertrag unterschreiben und später merken, dass die VOB drinsteht, aber Sie nie eine Kopie bekommen haben - dann ist die VOB ungültig. Das ist kein Fehler, sondern ein Recht. Der BGH hat in mehreren Urteilen entschieden, dass der Handwerker die VOB schriftlich übergeben muss. Ein Hinweis wie „Gelten die VOB-Bedingungen“ reicht nicht. Sie müssen den vollständigen Text der VOB/B 2016 erhalten.
Was tun, wenn Sie schon unterschrieben haben? Prüfen Sie den Vertrag: Steht dort „VOB/B 2016“? Ist eine Kopie beigefügt? Wenn nein, dann gilt automatisch das BGB. Sie können das später vor Gericht einfordern - und das hat schon mehreren Hausbesitzern geholfen. Ein Fall aus München 2023: Ein Dachausbau mit 45.000 Euro wurde mit VOB-Vertrag abgeschlossen. Der Handwerker gab keine VOB-Kopie. Der Hausbesitzer rügte Mängel nach vier Jahren - und bekam Recht, weil die VOB unwirksam war. Die Verjährungsfrist wurde auf fünf Jahre zurückgesetzt.
Verjährungsfristen, Mängelrüge und Kündigung - die wichtigsten Unterschiede
Ein Vergleich macht es deutlich:
| Thema | VOB/B 2016 | BGB |
|---|---|---|
| Verjährungsfrist für Mängel | 4 Jahre nach Abnahme | 5 Jahre nach Abnahme |
| Zahlung nach Abnahme | 90 % fällig | 95 % fällig |
| Mängelrügefrist | 12 Arbeitstage | Unverzüglich (meist 1-3 Tage) |
| Kündigung bei Verzug | Fristlos möglich, wenn 2 Wochen Verzug | Nur bei wichtigem Grund |
| Änderungswünsche | Verpflichtend anzunehmen | Nicht verpflichtend |
| Wirksamkeit | Nur mit schriftlicher Übergabe | Automatisch anwendbar |
Die Mängelrüge ist ein weiterer Knackpunkt. Bei BGB müssen Sie Mängel „unverzüglich“ rügen - das bedeutet: sofort, spätestens innerhalb weniger Tage. Bei VOB haben Sie 12 Arbeitstage. Das klingt nach mehr Zeit - aber in der Praxis ist es oft ein Problem. Warum? Weil viele Hausbesitzer erst nach Wochen merken, dass etwas nicht stimmt. Dann ist es oft zu spät. Mit BGB können Sie Mängel auch später rügen - wenn Sie nachweisen können, dass Sie sie nicht rechtzeitig erkennen konnten.
Was Experten empfehlen - und was die Praxis zeigt
Die Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) sagt seit 2024 klar: Bei Umbauten unter 50.000 Euro sollten Sie auf BGB-Verträge bestehen. Die Deutsche Rechtsanwaltsakademie und die Architektenkammer Berlin unterstützen diese Haltung. Warum? Weil die VOB für Laien unübersichtlich ist. Sie enthält 18 Paragraphen mit Querverweisen, die selbst Anwälte manchmal verwirren.
Und die Praxis? 65 % der privaten Hausumbauten in Deutschland werden heute mit BGB-Verträgen abgeschlossen, wie Statista 2023 berichtet. Handwerksbetriebe in München bestätigen: Bei Projekten unter 20.000 Euro nutzen 62 % bewusst BGB-Verträge - weil sie weniger Streit auslösen und für beide Seiten klarer sind.
Ein weiterer Trend: Immer mehr Architekten verzichten bewusst auf VOB-Bedingungen. 41 % tun das laut Deutsche BauZeitung 2025, um rechtliche Risiken zu vermeiden. Die Bundesregierung diskutiert sogar eine Verlängerung der Verjährungsfrist auf sechs Jahre - ein Zeichen dafür, dass das BGB als Schutzinstrument für Verbraucher immer wichtiger wird.
Was Sie vor der Unterschrift tun müssen
Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, prüfen Sie drei Dinge:
- Steht „VOB“ im Vertrag? Wenn ja, dann fragen Sie: „Wurde mir die vollständige VOB/B 2016 schriftlich übergeben?“ Wenn nein - dann ist sie unwirksam. Sie können das später vor Gericht einfordern.
- Prüfen Sie die Version. Nur die VOB/B 2016 ist aktuell. Ältere Versionen (2012, 2009) sind nicht mehr gültig. Wenn da „VOB 2012“ steht, ist das ein Warnsignal.
- Bestehen Sie auf BGB. Wenn der Handwerker sagt: „Das ist unser Standard“, antworten Sie: „Ich möchte einen BGB-Vertrag. Das ist mein Recht als Verbraucher.“
Ein Tipp: Lassen Sie sich den Vertrag per E-Mail oder Brief zuschicken - nicht nur als PDF im Handy. So haben Sie einen nachweisbaren Beleg. Und wenn Sie unsicher sind: Holen Sie sich eine zweite Meinung. Die Verbraucherzentrale bietet kostenlose Beratung an.
Was passiert, wenn Sie es falsch machen?
Ein Fall aus dem Jahr 2024: Ein Hausbesitzer in Köln ließ eine neue Küche einbauen - mit VOB-Vertrag. Er bekam keine Kopie der VOB. Nach einem Jahr merkte er: Die Einbauschränke sind schief, die Fugen reißen. Er rügte Mängel nach 16 Monaten. Der Handwerker lehnte ab: „Nach VOB ist die Rügefrist abgelaufen.“ Der Besitzer zog vor Gericht - und gewann. Die VOB war unwirksam. Die Verjährungsfrist war fünf Jahre. Er bekam die Kosten für die Neueinrichtung erstattet.
Das ist kein Einzelfall. Auf Trustpilot sind 68 % der negativen Bewertungen zu Bauverträgen auf unklare Vertragsbedingungen zurückzuführen - oft weil VOB und BGB vermischt wurden. Und das ist der größte Fehler: Ein gemischter Vertrag - mal BGB, mal VOB - ist rechtlich riskant. Der BGH hat 2022 klargestellt: Das „Rosinenpicken“ ist unzulässig. Entweder ganz BGB - oder ganz VOB. Nicht beides.
Die Botschaft ist einfach: Sie brauchen keine VOB. Sie brauchen einen klaren Vertrag - mit BGB. Sie brauchen keine komplizierten Regeln. Sie brauchen Sicherheit. Und die bekommen Sie nur, wenn Sie wissen, was wirklich gilt.
Gilt die VOB automatisch bei Hausumbauten?
Nein. Die VOB gilt nur, wenn sie ausdrücklich im Vertrag vereinbart und dem Verbraucher schriftlich übergeben wurde. Ohne diese Übergabe ist sie unwirksam - und dann greift automatisch das BGB.
Welche Verjährungsfrist gilt bei Mängeln - 4 oder 5 Jahre?
Bei einem gültigen VOB-Vertrag: 4 Jahre. Bei einem BGB-Vertrag: 5 Jahre. Aber: Wenn die VOB nicht ordnungsgemäß vereinbart wurde, gilt immer die 5-Jahres-Frist - auch wenn der Vertrag VOB steht. Das ist ein häufiger Fehler, den viele Handwerker ausnutzen.
Darf ich als Verbraucher einen BGB-Vertrag verlangen?
Ja. Als Verbraucher haben Sie das Recht, einen BGB-Vertrag zu verlangen. Handwerker dürfen Ihnen nicht vorschreiben, VOB zu akzeptieren. Viele tun es trotzdem - aber das ist rechtlich nicht zulässig.
Was ist, wenn der Handwerker die VOB nicht übergibt?
Dann ist die VOB unwirksam. Sie können später vor Gericht behaupten, dass das BGB gilt - und das ist für Sie vorteilhaft. Sichern Sie sich den Vertrag und alle Kommunikation - das ist Ihr Beweis.
Sollte ich bei einem großen Umbau (über 50.000 €) trotzdem BGB nehmen?
Auch bei größeren Projekten ist BGB oft die bessere Wahl - besonders wenn Sie als Verbraucher handeln. Die VOB ist komplex und bietet keine echten Vorteile, wenn Sie nicht mit einem Anwalt arbeiten. Die neuen BGB-Regelungen seit 2018 haben viele Lücken geschlossen. Viele Architekten verzichten heute bewusst auf VOB.
