Ein altes Haus zu besitzen, klingt nach Charme und Geschichte. Doch hinter den verwitterten Fassaden und den schweren Holztüren verbirgt sich oft eine Zeitbombe - nicht aus Holzwürmern, sondern aus Energieverschwendung und rechtlichen Risiken. Seit 2024 gilt in Deutschland eine neue Regelung, die viele Hausbesitzer überrascht: Wer ein Haus aus den 70er-Jahren kauft, muss innerhalb von zwei Jahren sanieren. Nicht weil es einreißt, sondern weil es zu viel Energie frisst. Und das ist nur der Anfang.

Die Gesetze zwingen zur Sanierung - und das ist kein Vorschlag

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2020 die alte EnEV ablöste, hat die Regeln für alte Häuser radikal verschärft. Vorher war Sanierung eine Empfehlung, wenn man gerade das Dach erneuerte. Heute ist sie Pflicht - und zwar bei jedem Eigentümerwechsel. Wenn du ein Haus aus dem Jahr 1970 kaufst, darfst du es nicht einfach so übernehmen. Du musst innerhalb von zwei Jahren dafür sorgen, dass es den heutigen Energiestandards entspricht. Das ist kein Trick, keine Empfehlung. Das ist Gesetz.

Die zentrale Regel: Ab 2024 muss bei jedem Verkauf einer Immobilie, die vor 1978 gebaut wurde, die energetische Sanierung innerhalb von zwei Jahren erfolgen. Das gilt für Dach, Wände, Fenster - und besonders für die Heizung. Wer noch einen alten Öl- oder Gas-Kessel aus den 90ern hat, der muss ihn austauschen. Und zwar nicht, weil er kaputt ist. Sondern weil er älter als 30 Jahre ist. Das ist kein Gerücht. Das steht in §72 GEG. Der Schornsteinfeger prüft das später. Und wenn du dich nicht daran hältst, bekommst du keine Genehmigung für den neuen Kessel. Kein Handwerker darf ihn einbauen. Punkt.

Was du wirklich sanieren musst - und was nicht

Nicht jede Reparatur ist eine Sanierung. Wenn du nur ein paar Dachziegel ersetzt, musst du nicht gleich die ganze Dachkonstruktion dämmen. Aber sobald du mehr als 10 % der Dachfläche erneuerst - sei es bei einer Neueindeckung oder einer umfangreichen Reparatur - dann musst du den U-Wert auf 0,24 W/(m²K) bringen. Das ist der neue Standard. Ein Wert, der bedeutet: Dein Dach muss so gut isoliert sein wie ein modernes Passivhaus.

Das Gleiche gilt für die Fassade. Wenn du nur streichst? Keine Pflicht. Wenn du die Putzschicht abträgst und neu verputzt? Dann musst du dämmen. Und zwar so, dass die Wärme nicht mehr durch die Außenwand entweicht. Viele Hausbesitzer denken, sie könnten das ignorieren, wenn sie nur kleinere Arbeiten machen. Aber die Bauaufsicht prüft genau - und wenn sie feststellt, dass du eine Sanierung verheimlichst, drohen Bußgelder.

Und dann sind da noch die Rohre. Ja, wirklich. Alle wasserführenden Leitungen in ungedämmten Räumen - Kellern, Dachböden, Garagen - müssen isoliert werden. Das ist in §71 GEG klar geregelt. Ein einfaches Isolierband reicht nicht. Es muss eine spezielle Dämmung sein, die den Wärmeverlust reduziert. Und das nicht nur für die Heizungsrohre, sondern auch für Warmwasserleitungen. Wer das vergisst, hat eine Lücke in der Sanierung - und damit ein Problem bei der Abnahme.

Warum das alles so dringend ist - und was es kostet

Warum macht Deutschland das? Weil Gebäude 30 % des gesamten Energieverbrauchs im Land ausmachen. Die Hälfte davon geht auf Heizung. Ein Haus aus den 70ern verbraucht oft doppelt so viel Energie wie ein Neubau. Und das kostet nicht nur Geld - es belastet das Klima. Eine vollständige Sanierung kann die Heizkosten um 25 bis 40 % senken. Das ist kein theoretischer Wert. Das haben 1.200 sanierte Häuser im Fraunhofer-Institut bewiesen.

Aber die Kosten? Die sind real. Eine komplette Sanierung eines Einfamilienhauses kostet zwischen 50.000 und 100.000 Euro. Das ist kein Betrag, den man einfach so aufbringen kann. Doch es gibt Förderungen. Die KfW und das BAFA zahlen bis zu 25 % Zuschuss, wenn du alles auf einmal machst. Wer nur die Heizung tauscht, bekommt weniger. Wer nur dämmt, auch weniger. Die beste Förderung gibt es nur für eine ganzheitliche Sanierung.

Und dann ist da noch der Fachkräftemangel. In Deutschland fehlen über 47 Handwerker pro 100 Gesellen. Das bedeutet: Du musst dich früh anmelden. Die Wartezeit für einen Dachdecker oder einen Isolierer liegt mittlerweile bei 6 bis 9 Monaten. Wer jetzt wartet, wird 2026 oder 2027 sanieren - und dann gelten noch strengere Regeln.

Die Zukunft kommt schneller als du denkst

Die jetzigen Regeln sind nur der Anfang. Ab 2026 soll die Sanierungspflicht nicht nur auf Häuser vor 1978, sondern auch auf Gebäude ab Baujahr 1995 ausgeweitet werden. Das ist kein Gerücht. Das steht im Konsultationspapier des Bundeswirtschaftsministeriums. Und die Dämmstandards werden noch strenger: Der zulässige U-Wert für Dächer soll von 0,24 auf 0,18 sinken. Das bedeutet: Du musst dicker dämmen. Und das kostet mehr. Die Kosten für eine Sanierung könnten dann um 15 bis 20 % steigen.

Experten warnen: Wenn wir nicht jetzt anfangen, erreichen wir bis 2030 nur 65 % der notwendigen Sanierungen. Das heißt: Die Klimaziele werden verfehlt. Und wer dann noch nicht saniert hat, wird nicht nur mit höheren Heizkosten konfrontiert, sondern auch mit einem Immobilienwert, der sinkt. Denn künftige Käufer werden nur noch Häuser kaufen, die den neuen Standards entsprechen.

Was du jetzt tun musst - Schritt für Schritt

Wenn du ein altes Haus hast, dann zögere nicht. Hier ist, was du wirklich tun musst:

1. Prüfe das Baujahr. Ist es vor 1978? Dann gilt die Sanierungspflicht bei Verkauf. Wenn du es selbst bewohnst, ist es nicht verpflichtend - aber sinnvoll.
2. Beauftrage einen Energieberater. Das kostet 800 bis 2.000 Euro, aber es ist die beste Investition. Der Berater erstellt einen Sanierungsplan - und hilft dir, Fördermittel zu beantragen.
3. Prüfe die Heizung. Ist sie älter als 30 Jahre? Dann musst du sie austauschen. Und zwar durch eine Anlage, die mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzt - also Wärmepumpe, Holzpelletkessel oder Solarthermie.
4. Prüfe Dach und Fassade. Hast du vor, sie zu erneuern? Dann musst du dämmen. Und zwar auf den neuen Standard.
5. Beantrage Förderung. BAFA und KfW zahlen. Aber nur, wenn du vorher planst. Nicht danach.
6. Vermeide Einzelmaßnahmen. Wer nur die Heizung tauscht, aber die Fassade ungedämmt lässt, schafft Schimmel. Die Wärme bleibt im Haus - aber kondensiert an kalten Wänden. Das ist kein Fehler - das ist Bauphysik.

Die meisten Sanierungsprobleme entstehen nicht durch schlechte Handwerker, sondern durch schlechte Planung. Ein Dach ohne Luftdichtigkeit. Eine Fassade ohne Entfeuchtung. Ein Keller ohne Isolierung. Das führt zu Schimmel, Feuchtigkeit, und letztlich zu teuren Nachbesserungen - bis zu 7.500 Euro, wie das DIN-Institut festgestellt hat.

Was andere Hausbesitzer erlebt haben

Ein Nutzer auf Hausfrage.de hat seine Dachsanierung für 18.500 Euro gemacht - mit U-Wert 0,20. Die Heizkosten sanken um 35 %. Ein anderer Nutzer auf Reddit hat dagegen eine Fassadendämmung machen lassen - ohne Luftdichtigkeitsprüfung. Drei Monate später: Schimmel an den Innenecken. Die Nachbesserung kostete 12.000 Euro.

Die Erfahrungen sind gemischt. Aber die Regel ist einfach: Wer planvoll vorgeht, spart Geld. Wer improvisiert, zahlt doppelt.

Was du nicht ignorieren darfst

Wenn dein Haus unter Denkmalschutz steht? Dann gelten andere Regeln. Aber auch hier gibt es Lösungen. Die Denkmalschutzbehörden erlauben spezielle Dämmverfahren - wie Innendämmung mit speziellen Materialien - die das Erscheinungsbild erhalten. Aber du musst sie früh beantragen. Nicht nachdem du schon angefangen hast.

Und wenn du vermietest? Dann musst du die Sanierung nicht selbst bezahlen - aber du musst sie machen. Die Kosten kannst du auf die Mieter umlegen. Aber nur, wenn du die Sanierung nachweist. Und nur, wenn du sie im Mietvertrag festhältst.

Die Realität ist: Alte Häuser müssen saniert werden. Nicht weil sie kaputt sind. Sondern weil sie ineffizient sind. Und weil die Gesetze das so vorschreiben. Wer jetzt nicht handelt, wird später teuer zahlen - mit höheren Heizkosten, mit sinkendem Wert und mit rechtlichen Problemen.

Es ist nicht nur eine Pflicht. Es ist eine Chance. Ein Haus, das warm bleibt, ohne die Heizung auf Vollgas zu stellen. Ein Haus, das man weiterverkaufen kann. Ein Haus, das nicht zum Problem wird - sondern zur Lösung.