Warum landwirtschaftliche Grundstücke nicht wie Wohnimmobilien bewertet werden
Ein Ackerfeld ist keine Wohnung. Wer den Wert eines landwirtschaftlichen Grundstücks mit dem Preis einer Hauskaufanzeige vergleicht, liegt falsch. Die Bewertung von Ackerland, Grünland oder Weiden folgt eigenen Regeln - und die sind komplex, gesetzlich festgelegt und oft schwer nachzuvollziehen. In Deutschland wird der Wert nicht einfach vom Markt bestimmt, sondern durch eine strenge Methode berechnet, die auf dem Bewertungsgesetz (BewG) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beruht. Das Ergebnis? Ein Wert, der oft weit vom tatsächlichen Marktpreis abweicht. Und das hat Folgen - für Erben, Käufer und Landwirte gleichermaßen.
Seit 2010 sind die Preise für landwirtschaftliche Flächen in Deutschland von durchschnittlich 11.800 Euro pro Hektar auf über 29.500 Euro gestiegen. Das ist ein Anstieg von 150 Prozent. Warum? Weil das Land knapp wird, Investoren suchen, und die Bodenqualität zum entscheidenden Faktor geworden ist. Doch wer glaubt, dass ein teurer Acker auch automatisch besser ist, irrt. Die echte Bewertung läuft anders ab - und sie hängt von drei Säulen ab: Pachtverhältnissen, Bodenqualität und Baurecht.
Die Bodenqualität: Die Ackerzahl entscheidet über den Wert
Die wichtigste Zahl bei der Bewertung eines landwirtschaftlichen Grundstücks ist die Ackerzahl (eine Skala von 7 bis 100). Sie sagt nicht, wie viel Ernte auf dem Feld wächst, sondern wie gut der Boden von Natur aus dafür geeignet ist. Ein Wert von 40 bis 60 gilt als gut, über 60 als sehr gut. In Regionen wie der Norddeutschen Tiefebene oder dem Oberrheingraben erreichen Flächen Ackerzahlen von 80 bis 95 - und damit einen deutlich höheren Wert als Flächen in den Mittelgebirgen mit 30 bis 45.
Diese Zahl wird nicht willkürlich vergeben. Sie ergibt sich aus der Bodenzahl (Bodenart, Zustand, Entstehung), die durch Klima, Gelände und Bewirtschaftung modifiziert wird. Ein schwerer Lehmboden mit guter Struktur kann eine höhere Ackerzahl haben als ein leichter Sandboden, obwohl letzterer leichter zu bearbeiten ist. Die offizielle Methode des Bundesministeriums der Finanzen berechnet den Flächenwert als Produkt aus Größe und Reinertrag - und der Reinertrag wiederum basiert auf der Ackerzahl. Ein Hektar mit Ackerzahl 70 hat fast doppelt so viel Wert wie ein Hektar mit 35, selbst wenn beide gleich groß sind.
Problem: Viele Gutachterausschüsse unterscheiden nicht zwischen Ackerland und Grünland. Das ist ein großer Fehler. Ein Grünland mit Ackerzahl 60 ist wertvoller als ein Acker mit 55 - aber in vielen Gemeinden wird das nicht erkannt. Das führt zu falschen Kaufpreisen und steuerlichen Nachteilen. Experten wie Professor Dr. Klaus Müller von der Universität Göttingen warnen: Wenn die Bodenqualität nicht korrekt erfasst wird, entstehen überhöhte Bewertungen - besonders in Regionen, die vom Klimawandel bedroht sind.
Pachtverhältnisse: Wer zahlt, bestimmt den Wert
Ein Grundstück, das an einen Landwirt verpachtet ist, ist nicht dasselbe wie ein leeres Feld. Der Wert hängt stark davon ab, wer pachtet, zu welchen Konditionen und wie lange. Ein langfristiger Pachtvertrag mit niedrigen Pachtpreisen senkt den Marktwert - weil der Käufer nicht sofort vom Ertrag profitiert. Ein kurzfristiger Vertrag mit hohen Pachtpreisen hebt ihn dagegen an.
Die offizielle Methode nach BewG rechnet den Pachtzins nicht direkt in den Wert ein. Stattdessen wird der Reinertrag der landwirtschaftlichen Nutzung berechnet - also der Gewinn, den der Pächter erwirtschaftet. Der Käufer bekommt diesen Gewinn nicht, solange der Vertrag läuft. Deshalb wird bei bewerteten Flächen mit Pachtverhältnissen oft ein Abschlag vorgenommen. In der Praxis bedeutet das: Ein Hektar mit einem 15-jährigen Pachtvertrag zu 150 Euro pro Hektar und Jahr ist wertvoller als ein leeres Feld - aber weniger als ein Hektar, das sofort verkauft werden kann, ohne Pachtverpflichtungen.
Ein Beispiel: Ein Grundstück mit 10 Hektar, Ackerzahl 70, und einem Pachtvertrag zu 120 Euro pro Hektar und Jahr. Der Reinertrag liegt bei etwa 800 Euro pro Hektar. Der Pächter verdient also 680 Euro Gewinn. Der Käufer bekommt diesen Gewinn erst nach Ablauf des Vertrags. Deshalb wird der Wert um bis zu 20 Prozent reduziert. Wer das nicht weiß, zahlt zu viel - oder verliert Geld beim Verkauf.
Baurecht: Der große Hebel für Entwicklungswerte
Die meisten landwirtschaftlichen Grundstücke liegen heute nicht mehr nur als Acker da. Sie liegen neben einem Dorf, an einer Straße, oder in der Nähe einer Windkraftanlage. Und genau hier liegt der größte Wertpotenzial: Baurecht.
Wenn ein Acker als Bauerwartungsland oder sogar als Bauland klassifiziert wird, steigt sein Wert sprunghaft. Ein Hektar Ackerland mit Ackerzahl 60 ist vielleicht 30.000 Euro wert. Derselbe Hektar, der als Bauland ausgewiesen ist, kann 200.000 Euro oder mehr kosten - je nach Lage. Das liegt nicht an der Bodenqualität, sondern am Baurecht. Die offizielle Bewertungsmethode kennt diese Entwicklungswerte nur begrenzt. Deshalb greifen Experten oft auf das Residualwertverfahren (ein alternatives Bewertungsverfahren) zurück: Man berechnet, was das Grundstück wert wäre, wenn es bebaut oder mit Photovoltaik genutzt würde - und zieht die Kosten dafür ab.
Das ist besonders relevant für Agri-Photovoltaik. Seit 2021 erlaubt das EEG, Solaranlagen auf Ackerland zu errichten - ohne die Nutzung als Landwirtschaft aufzugeben. Eine Fläche mit Ackerzahl 70, die mit einer PV-Anlage bestückt ist, kann doppelt so viel Ertrag bringen wie ein reiner Acker. Doch viele Gutachterausschüsse haben noch keine standardisierten Module dafür. Das führt zu Unsicherheiten. Wer ein Grundstück mit Entwicklungspotenzial kauft, muss daher immer eine separate Bewertung nach dem Residualwertverfahren anfordern - nicht nur den offiziellen Bodenrichtwert.
Die drei Bewertungsverfahren im Vergleich
Es gibt nicht nur eine Methode, um landwirtschaftliche Grundstücke zu bewerten. Drei Verfahren werden in der Praxis verwendet - und jedes hat Vor- und Nachteile.
| Verfahren | Wie es funktioniert | Wann es passt | Wann es nicht passt |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Verkaufspreise ähnlicher Flächen aus der Umgebung werden verglichen. | Bei aktiven Märkten mit vielen Verkäufen, z. B. in Nordrhein-Westfalen oder Bayern. | In ländlichen Regionen mit wenig Transaktionen oder wenn die Flächen stark unterschiedlich sind. |
| Ertragswertverfahren | Der jährliche Reinertrag wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Basis ist die Ackerzahl und die Bodenrichtwertkarte. | Bei stabilen Pachtverhältnissen und klaren Ertragsdaten. Standard für steuerliche Bewertungen. | Bei Flächen mit hohem Entwicklungspotenzial oder wenn die Pacht niedrig ist. |
| Residualwertverfahren | Der Wert wird berechnet, wenn das Grundstück als Bauland oder für Photovoltaik genutzt würde - abzüglich der Kosten. | Für Flächen in der Nähe von Siedlungen, Straßen oder mit Genehmigungsperspektive. | Für reine Ackerflächen ohne Entwicklungsmöglichkeiten - führt zu übertriebenen Werten. |
Der offizielle Weg - das Ertragswertverfahren - ist verbindlich für Steuern, aber nicht immer marktnah. Der Vergleichswertansatz ist praxisnäher, aber oft ungenau, weil die Daten schlecht dokumentiert sind. In einigen Gemeinden variiert der höchste Kaufpreis um das 25-Fache des niedrigsten - ein Zeichen dafür, dass die Datenbasis brüchig ist.
Was kostet eine echte Bewertung?
Eine offizielle Bodenrichtwertauskunft gibt es kostenlos beim örtlichen Gutachterausschuss - aber sie sagt wenig. Wer einen echten, verlässlichen Wert braucht - etwa für einen Erbvertrag, einen Verkauf oder eine Finanzierung - braucht einen Sachverständigen. Die Kosten liegen zwischen 500 und 2.500 Euro, je nach Flächengröße und Komplexität. Eine 10-Hektar-Fläche mit Pachtvertrag, unterschiedlichen Bodentypen und Baurechtsperspektive kostet eher 2.000 Euro. Eine einfache Ackerfläche ohne Pacht vielleicht 700 Euro.
Die Dauer: 4 bis 6 Wochen. Warum so lange? Weil Gutachter nicht nur die Ackerzahl prüfen, sondern auch die Bodenart, die Topografie, die Erschließung, die rechtlichen Einschränkungen und die Pachtverträge auswerten. Viele Gemeinden liefern keine vollständigen Daten. Dann muss der Gutachter selbst recherchieren - und das kostet Zeit.
Ein Tipp: Fordern Sie immer die vollständigen Unterlagen an - insbesondere die Liste der Bodenrichtwertgrundstücke, die als Vergleichsgrundlage dienen. Oft fehlen sie. Und wenn sie fehlen, ist die Bewertung wertlos.
Was ändert sich bis 2026?
Die Bewertung von landwirtschaftlichen Flächen steht vor einem Wandel. Die Bundesregierung plant bis 2026 ein digitales Bodenwertregister (bundesweit einheitlich, transparent). Es soll alle Bodenrichtwerte, Ackerzahlen, Bodenarten und Entwicklungszustände digital abbilden - und öffentlich zugänglich machen. Das ist ein großer Schritt. Bislang sind viele Daten nur in Papierakten oder in lokalen Archiven zu finden.
Auch die Bewertungsmethode wird angepasst. Die Novellierung des Bewertungsgesetzes ab 2022 berücksichtigt nun klimatische Risiken. Ein Boden, der durch Dürre oder Überschwemmungen langfristig geschädigt ist, soll künftig niedriger bewertet werden - auch wenn er heute noch eine hohe Ackerzahl hat. Das ist ein wichtiger Fortschritt. Die Fachhochschule Hohenheim prognostiziert: Bis 2025 steigen die Preise nochmal um 20 bis 25 Prozent - besonders in Regionen mit Ackerzahl über 60. Wer jetzt kauft, muss wissen: Es geht nicht nur um den Boden, sondern um die Zukunft.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie ein landwirtschaftliches Grundstück bewerten lassen - oder selbst verkaufen - sollten Sie:
- Die Ackerzahl prüfen - nicht den Bodenrichtwert. Die Ackerzahl ist der Schlüssel.
- Den Pachtvertrag analysieren: Wie lange läuft er? Wie hoch ist der Pachtpreis? Ist er kündbar?
- Prüfen, ob Baurecht besteht - oder zumindest eine Aussicht darauf. Das kann den Wert verdreifachen.
- Nicht nur den offiziellen Gutachterausschuss beauftragen. Holen Sie sich eine zweite Meinung nach dem Residualwertverfahren, wenn Entwicklungsmöglichkeiten bestehen.
- Fordern Sie die vollständigen Dokumente an: Bodenrichtwertgrundstücke, Bodenzahl-Berechnung, Flächenkarte. Wenn sie fehlen, ist die Bewertung unsicher.
Ein landwirtschaftliches Grundstück ist kein einfacher Kauf. Es ist eine Investition in Land, Klima und Zukunft. Wer das versteht, zahlt nicht zu viel - und bekommt den wahren Wert.
Wie wird die Ackerzahl berechnet?
Die Ackerzahl wird vom Gutachterausschuss anhand der Bodenzahl ermittelt, die aus Bodenart, Zustand und Entstehung berechnet wird. Danach werden klimatische Faktoren wie Niederschlag, Temperatur und Geländeneigung berücksichtigt. Die Skala reicht von 7 (sehr schlecht) bis 100 (hervorragend). Ein Wert über 60 gilt als sehr gut, unter 40 als schlecht. Die Berechnung erfolgt nach bundesweit einheitlichen Vorgaben des Bundesministeriums der Finanzen.
Kann ich den Bodenrichtwert selbst einsehen?
Ja, der Bodenrichtwert ist öffentlich. Sie können ihn kostenlos beim örtlichen Gutachterausschuss anfordern - meist online oder per Post. Allerdings enthält er nur den durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter für eine Flächengruppe, nicht den Wert Ihres konkreten Grundstücks. Für eine genaue Bewertung brauchen Sie eine individuelle Prüfung durch einen Sachverständigen.
Warum ist der Kaufpreis oft höher als der offizielle Wert?
Der offizielle Wert nach BewG dient steuerlichen Zwecken und ist nicht marktgerecht. Er berücksichtigt oft nicht die Nachfrage, Entwicklungspotenziale oder spezielle Pachtverhältnisse. Der Kaufpreis hingegen spiegelt wider, was ein Käufer bereit ist zu zahlen - etwa für Agri-Photovoltaik, Bauland oder als Investitionsobjekt. Deshalb kann der Marktpreis deutlich höher liegen als der steuerliche Wert.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenzahl und Ackerzahl?
Die Bodenzahl beschreibt die natürliche Qualität des Bodens - also seine Art (Lehm, Sand, Ton), seinen Zustand und seine Entstehung. Sie reicht von 0 bis 100. Die Ackerzahl ist eine modifizierte Version: Sie berücksichtigt zusätzlich Klima, Gelände und Bewirtschaftung. Sie ist die entscheidende Zahl für die landwirtschaftliche Nutzung und wird für die Bewertung herangezogen.
Wann ist ein Grundstück als Bauland zu bewerten?
Ein Grundstück gilt als Bauland, wenn es in einem Bebauungsplan als solches ausgewiesen ist oder eine realistische Aussicht auf eine Änderung der Flächennutzungsplanung besteht. Auch wenn nur eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus möglich ist, kann das Grundstück als Bauerwartungsland bewertet werden - mit deutlich höherem Wert als als reines Ackerland. Der Schlüssel ist die rechtliche Perspektive, nicht die aktuelle Nutzung.
Die Bewertung landwirtschaftlicher Grundstücke ist kein einfacher Vorgang - aber mit den richtigen Informationen können Sie den Wert richtig einschätzen. Es geht nicht um Zahlen, sondern um Land - und um die Zukunft, die darauf wächst.
