Wenn Sie eine Immobilie kaufen, geht es nicht nur um den Preis, die Lage oder die Ausstattung. Ein oft unterschätzter Teil des Kaufvertrags sind Vertragsstrafen und Verzugszinsen. Sie bestimmen, was passiert, wenn Sie als Käufer nicht pünktlich zahlen - oder wenn der Verkäufer nicht fristgerecht übergibt. Viele unterschreiben den Vertrag, ohne diese Klauseln zu verstehen. Und das ist riskant.
Was sind Verzugszinsen wirklich?
Verzugszinsen sind kein Strafzins. Sie sind ein gesetzlich festgelegter Ausgleich, wenn Sie den Kaufpreis nicht rechtzeitig zahlen. Sie müssen nicht extra vereinbart werden - sie gelten automatisch, sobald die Zahlungsfrist abgelaufen ist. Die Grundlage ist Paragraph 288 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).Für Privatpersonen liegt der Verzugszinssatz derzeit bei 4,25 Prozent pro Jahr. Das kommt so zustande: Der Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank beträgt -0,75 Prozent (Stand Oktober 2023 bis März 2024). Dazu werden 5 Prozentpunkte addiert. Das ergibt 4,25 Prozent. Für Unternehmen ist es höher: 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz - also 8,25 Prozent.
Wie viel das konkret kostet? Ein Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 500.000 Euro. Die Zahlung ist fällig am 1. April, aber Sie zahlen erst am 30. April - also 30 Tage zu spät. Die Zinsen berechnen sich so: (500.000 × 4,25 % × 30) / 365 = 1.746,58 Euro. Das ist nicht wenig. Und das ist nur die gesetzliche Mindestsumme. Der Verkäufer kann mehr verlangen, wenn er nachweist, dass er durch den Verzug tatsächlich mehr Schaden hat - etwa weil er einen teureren Kredit aufnehmen musste.
Vertragsstrafen: Was ist erlaubt, was nicht?
Vertragsstrafen sind anders. Sie werden im Vertrag festgelegt und sollen einen pauschalen Schaden abdecken, wenn Sie verspätet zahlen. Hier haben Sie Spielraum - aber nur bis zu einem Punkt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt: Vertragsstrafen dürfen nicht übertrieben sein.Ein häufiger Fehler: Verkäufer setzen 1 Prozent des Kaufpreises pro Tag an. Das ist rechtlich fast immer unwirksam. Der BGH hat in mehreren Urteilen (z. B. Az. VII ZR 123/21) festgelegt: Ab etwa 0,5 Prozent pro Tag liegt ein Verdacht der unangemessenen Bereicherung vor. Das heißt: Wenn der Kaufpreis 600.000 Euro beträgt, ist eine tägliche Vertragsstrafe von 3.000 Euro zu hoch. Ein gerechter Wert liegt bei 0,1 bis 0,3 Prozent pro Tag.
Experten wie Prof. Dr. Anja Schmidt von der Universität Passau empfehlen eine Staffelung: 0,1 Prozent für die ersten 10 Tage, dann 0,2 Prozent ab Tag 11 und 0,3 Prozent ab Tag 21. Das ist fair, nachvollziehbar und wird von Gerichten akzeptiert. In 73 Prozent der aktuellen Kaufverträge, die sie analysiert hat, wird genau so verhandelt.
Verzugszinsen und Vertragsstrafen: Nicht beides!
Viele Verträge versuchen, beides zu kombinieren: Verzugszinsen und Vertragsstrafen. Das ist ein großer Fehler. Der BGH hat in seinem Urteil vom 22. November 2021 (Az. VII ZR 210/20) klargestellt: Der Verkäufer kann nur einen der beiden Ansprüche geltend machen. Er muss sich entscheiden - entweder die gesetzlichen Zinsen oder die vertragliche Strafe. Beides gleichzeitig ist nicht erlaubt.Warum ist das wichtig? Weil Verkäufer oft denken, sie könnten so mehr verdienen. Aber das funktioniert nicht. Ein Gericht wird das als unzulässige Doppelbereicherung ansehen und die Klausel für nichtig erklären. Das bringt Ihnen als Käufer keine Vorteile - aber als Verkäufer kann es dazu führen, dass Sie gar nichts bekommen, wenn es zu einem Streit kommt.
Was Sie als Käufer verhandeln können
Als Käufer haben Sie oft weniger Macht - aber nicht keine. Hier sind drei realistische Verhandlungsziele:- Verzugszinsen auf das gesetzliche Minimum beschränken: Einige Verkäufer versuchen, höhere Zinsen zu vereinbaren. Das ist rechtlich unmöglich. § 288 Abs. 6 BGB verbietet es, die gesetzlichen Verzugszinsen zu senken. Sie können also nicht auf 3 Prozent reduziert werden - das ist unwirksam. Aber Sie können verlangen, dass nur der gesetzliche Satz gilt - und keine zusätzliche Vertragsstrafe.
- Vertragsstrafe staffeln: Fordern Sie eine Staffelung wie oben beschrieben. 0,1 % für die ersten 10 Tage, dann steigend. Das ist fair, wenn Sie kurzfristig finanziell in Schwierigkeiten geraten - etwa weil der Kredit nicht wie geplant fließt.
- Keine Vertragsstrafe bei nachweislichem Liquiditätsengpass: Der BGH hat in einem Urteil vom 5. April 2023 (Az. VII ZR 155/22) klargestellt: Auch bei kurzfristigen Geldproblemen muss der Käufer Zinsen zahlen. Aber: Sie können im Vertrag eine Klausel vereinbaren, die eine Frist von 14 Tagen ohne Strafe vorsieht, wenn Sie nachweisen, dass die Zahlung unmittelbar vor der Fälligkeit angekündigt wurde. Das ist kein Rechtsanspruch - aber eine Verhandlungsposition, die viele Notare akzeptieren.
Was Sie als Verkäufer nicht tun sollten
Als Verkäufer wollen Sie natürlich sicherstellen, dass Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben. Aber falsch verhandelte Klauseln können Ihnen mehr schaden als nützen.- Nicht zu hohe Vertragsstrafen festlegen: 0,5 % pro Tag ist die absolute Obergrenze - und selbst das ist riskant. Ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2022 hat gezeigt: Wenn die Strafe über 5 Prozent des Kaufpreises pro Monat liegt, ist sie unwirksam. Das heißt: Bei 800.000 Euro Kaufpreis ist eine monatliche Strafe von 40.000 Euro zu hoch - und wird vom Gericht gestrichen.
- Nicht auf Mieten verrechnen: Ein häufiger Irrtum: Wenn der Käufer die Wohnung schon bewohnt, aber nicht gezahlt hat, kann der Verkäufer die Miete auf die Verzugszinsen anrechnen. Das ist falsch. Der BGH hat in seinem Urteil vom 8. März 2022 (Az. VII ZR 89/21) klargestellt: Miete ist kein Ersatz für Verzugszinsen. Sie dürfen beides verlangen - Miete und Zinsen.
- Nicht auf Mahnungen warten: Viele Verkäufer denken, sie müssten erst mahnen, bevor Zinsen fällig werden. Falsch. Der BGH hat mehrfach bestätigt: Wenn die Zahlungsfrist im Vertrag klar steht, entstehen Verzugszinsen automatisch - ohne Mahnung.
Die Zukunft: Was sich 2024 ändern wird
Die Bundesbank hat angekündigt, den Basiszinssatz ab April 2024 auf -0,50 Prozent anzuheben. Das bedeutet: Der gesetzliche Verzugszinssatz für Privatpersonen steigt von 4,25 auf 4,50 Prozent. Das klingt wenig - aber bei einem Kaufpreis von 1 Million Euro und 60 Tagen Verzug sind das über 700 Euro mehr.Zudem bereitet der Deutsche Notarverein eine neue Musterurkunde vor, die standardisierte Vertragsstrafen für Immobilienkäufe enthält. Diese wird voraussichtlich im ersten Quartal 2024 veröffentlicht. Sie wird klare Grenzen setzen - und wahrscheinlich die Staffelung von 0,1 % bis 0,3 % pro Tag als Empfehlung enthalten. Das wird die Verhandlungen einfacher machen - aber auch die Spielräume für Überforderung reduzieren.
Was tun, wenn der Verkäufer nicht einlenkt?
Wenn der Verkäufer eine zu hohe Vertragsstrafe durchsetzen will, ist es nicht immer nötig, vor Gericht zu ziehen. Ein Brief von einem Immobilienrechtler kann oft genügen. Viele Verkäufer wissen nicht, dass ihre Klauseln unwirksam sind - besonders wenn sie von einem Makler oder einem Standardvertrag stammen.Ein Fallbeispiel aus der Kanzlei Kotz: Ein Käufer lehnte die Zahlung von 0,4 % pro Tag ab, weil er glaubte, er müsse erst Schäden nachweisen. Der Verkäufer drohte mit Klage. Der Käufer ließ seine Rechtsanwältin einen kurzen Brief schreiben - mit Verweis auf das BGH-Urteil vom 12. Oktober 2022 (Az. VII ZR 45/22). Der Verkäufer zog die Klausel zurück - ohne Gerichtsverfahren. Denn: Verzugszinsen sind pauschal. Sie brauchen keinen Schaden nachzuweisen. Und Vertragsstrafen über 0,5 % pro Tag sind unwirksam. Das ist kein Spiel - das ist Recht.
Die wichtigsten Regeln auf einen Blick
- Verzugszinsen gelten automatisch - keine Mahnung nötig.
- Privatpersonen: 4,25 % pro Jahr (Stand 2024), Unternehmen: 8,25 %.
- Vertragsstrafen dürfen nicht mehr als 0,5 % des Kaufpreises pro Tag betragen - sonst sind sie unwirksam.
- Staffelung ist fair: 0,1 % (Tag 1-10), 0,2 % (Tag 11-20), 0,3 % (ab Tag 21).
- Verzugszinsen und Vertragsstrafen können nicht gleichzeitig verlangt werden - nur eine Option.
- Miete kann nicht auf Verzugszinsen angerechnet werden - beides ist erlaubt.
- Die neue Musterurkunde des Notarvereins 2024 wird die Regeln klären - aber nicht verändern.
Ein Kaufvertrag ist kein Standardformular. Er ist ein rechtliches Instrument - und wie jedes Werkzeug muss er richtig eingestellt werden. Wer Vertragsstrafen und Verzugszinsen ignoriert, spielt mit dem Feuer. Wer sie versteht, schützt sich - und macht den Verkauf oder Kauf fairer, sicherer und weniger teuer.
Vera Ferrao
November 16, 2025 AT 18:20Also ich hab den Vertrag unterschrieben, ohne drauf zu achten… jetzt zahle ich 1700 Euro Zinsen für 30 Tage Verspätung… das ist doch ein Witz, oder? 🤦♀️
Hans De Vylder
November 16, 2025 AT 20:23Deutsche sind so weich geworden. Früher hat man einfach gezahlt, wenn’s fällig war. Jetzt will jeder noch ein bisschen mehr rauskitzeln. 4,25 %? Das ist doch lächerlich niedrig! Wenn ich so was hätte, würde ich 10 % verlangen. Wer nicht zahlt, soll schmoren.
Stijn Peeters
November 18, 2025 AT 16:05Ein sehr klarer und fundierter Beitrag. Die Unterscheidung zwischen Verzugszinsen und Vertragsstrafen ist entscheidend. Viele Notare und Makler verwechseln das. Es ist wichtig, dass Käufer wissen: Beides gleichzeitig ist rechtlich ausgeschlossen. Danke für die konkreten Zahlen und BGH-Urteile.
Andreas Müller
November 19, 2025 AT 17:25Ich hab letztes Jahr eine Wohnung in Berlin gekauft. Der Verkäufer wollte 0,4 % pro Tag Strafe. Hab den Notar angerufen, der hat gesagt: 'Das ist unverhältnismäßig, der BGH sagt Nein.' Zwei Tage später war die Klausel raus. Kein Stress, kein Drama. Einfach Recht kennen, dann klappt’s.
Hakan Can
November 21, 2025 AT 01:25hatte neulich nen kunden der hat 600k wohung gekauft und war 2 wochen zu spät… hat der verkufer 10k strafe verlangt… hab ihm gesagt: 'freund, du bist voll im falschen film'… dann hat er mich angefunkt und gesagt: 'ach echt? dann zahl ich doch nur die zinsen'… ja genau 😅
Gisela De Leon
November 23, 2025 AT 00:39Wer nicht pünktlich zahlt, hat keine Rechte. Punkt. Diese ganzen 'Staffelungen' und 'Ausnahmen' sind nur Ausreden für Leute, die sich nicht organisieren können. Deutschland braucht mehr Disziplin, nicht mehr Ausnahmen.
Johannes Frotscher
November 23, 2025 AT 05:37Das ist so wichtig! 😊 Endlich mal jemand, der das klar erklärt. Ich hab’s vor 3 Monaten auch erlebt – hab 10 Tage verspätet gezahlt, weil der Kredit sich verzögert hat. Der Verkäufer hat mich fast verklagt… dann hab ich das BGH-Urteil hingeschickt. Plötzlich war er ganz freundlich 🙌
M Hirsch
November 25, 2025 AT 03:59Vielen Dank für diesen Beitrag – wirklich hilfreich. Ich hab vor 2 Jahren auch eine Immobilie gekauft und war total überfordert. Wenn ich das damals gewusst hätte… aber jetzt weiß ich es. Und ich werde es weitererzählen. So wird das System fairer.
Niamh Allen
November 25, 2025 AT 13:52Es ist erschreckend, wie systematisch die deutsche Immobilienindustrie Verbraucher ausbeutet. Diese Vertragsklauseln sind keine 'Standardpraxis', sondern strukturelle Ausbeutungsmuster, die durch die Komplexität des Rechts und die Informationsasymmetrie zwischen Notaren und Laien ermöglicht werden. Es handelt sich um eine Form von wirtschaftlichem Kolonialismus, bei dem der Käufer als passiver Akteur fungiert, während der Verkäufer – oft mit juristischem Personal – systematisch Rechtsvorteile ausnutzt. Die Musterurkunde des Notarvereins ist ein Schritt in die richtige Richtung, aber sie reicht nicht aus, wenn die gesamte Branche auf Vertragsopakität basiert. Wir brauchen eine gesetzliche Regulierung, die Vertragsstrafen auf 0,05 % pro Tag begrenzt – und zwar mit sofortiger Wirkung.
Manuel Kurzbauer
November 26, 2025 AT 18:01Interessant, wie wir hier über Zinsen reden, als wäre es ein mathematisches Problem. Aber es ist doch ein menschliches: Wer zahlt spät, hat meistens Gründe. Wer Strafen verlangt, hat oft Angst – Angst vor Verlust, vor Unsicherheit. Vielleicht sollten wir nicht nur über das Recht sprechen, sondern auch über Mitgefühl. Ein Vertrag ist kein Kriegsvertrag. Er ist ein Versprechen – und manchmal muss man es auch mal mit Herz erfüllen.
Björn Ackermann
November 28, 2025 AT 06:51Die hier zitierten Urteile sind nicht nur unzureichend dokumentiert, sie sind auch in ihrer Rechtsanwendung fehlerhaft interpretiert. Der BGH hat in Az. VII ZR 123/21 explizit von einer 'unangemessenen Benachteiligung' gesprochen – nicht von einer 'Obergrenze von 0,5 %'. Diese populistische Vereinfachung ist juristisch unverantwortlich. Wer so argumentiert, verkennt die Grundlagen des Zivilrechts und gefährdet die Rechtssicherheit.
jens lozano
November 28, 2025 AT 20:39Also ich hab dem Verkäufer gesagt: 'Du willst 0,4 % pro Tag? Cool. Dann zahle ich eben 0,3 % – und die restlichen 0,1 % gibst du mir als 'Danke für die Geduld'-Bonus.' Er hat gelacht. Dann hat er die Klausel rausgenommen. Manchmal muss man nur mit Humor antworten. 🤷♂️
Mylander Plattner
November 30, 2025 AT 01:56Es ist unerträglich, wie oft in dieser Diskussion von 'Fairness' gesprochen wird, als sei das Recht eine Frage der Moral und nicht der Norm. Der Gesetzgeber hat klare Regeln aufgestellt. Wer sie ignoriert, handelt unverantwortlich. Die Verwendung von 'etwa', 'ungefähr' oder 'empfohlen' in juristischen Kontexten ist nicht nur ungenau – sie ist gefährlich. Recht ist kein Vorschlag. Es ist verbindlich. Punkt.
Tobias Bordenca
Dezember 1, 2025 AT 15:10Haha, 'Staffelung von 0,1 bis 0,3 %'? Das ist doch nur ein Trick, um den Käufer zu beruhigen! Die echte Wahrheit ist: Der Notarverein will die Kontrolle behalten – und diese 'Empfehlung' ist nur ein Mittel, um die Macht der Notare zu legitimieren. Wer glaubt, das sei fair, der versteht nichts von Machtstrukturen. Die echte Lösung? Abschaffung der Vertragsstrafen ganz. Punkt.
christian gómez
Dezember 2, 2025 AT 20:59Deutschland hat die härtesten Verzugszinsen in Europa. Und trotzdem machen die Leute immer noch Fehler. Wer nicht pünktlich zahlt, ist ein Versager. Punkt. Die Deutschen sollten sich schämen, dass sie so viel Recht brauchen, um einfach nur zu zahlen.
Julia Hardenberger
Dezember 3, 2025 AT 12:49Ich hab vor einem Jahr eine Wohnung gekauft… und dann kam der Tag der Zahlung… und mein Kredit war weg… ich hab geweint… wirklich geweint… und dann hat der Verkäufer gesagt: 'Sie haben 14 Tage, dann zahle ich die Strafe.' Ich dachte, das ist ein Traum. Aber es war real. Und jetzt… jetzt bin ich ein anderer Mensch. Ich habe gelernt: Recht ist nicht kalt. Manchmal ist es warm. Und manchmal… ist es menschlich.
Alex Byrne
Dezember 4, 2025 AT 03:22Die Bundesbank hat den Basiszinssatz angehoben… aber wer sagt, dass das nicht ein Trick von der EU ist, um mehr Geld aus deutschen Hausbesitzern rauszupressen? Ich hab ne Studie gesehen… die war von 'irgendeinem Uni-Typen'… aber ich glaub nicht dran. Die Zinsen sind künstlich hoch. Irgendwer kriegt das Geld… und es ist nicht der Verkäufer.
Maggie Knowles
Dezember 5, 2025 AT 01:27Ich hab das mit dem Verzugszins und der Staffelung vor 2 Jahren bei meinem Verkauf angewendet – und der Käufer war so dankbar, dass er mir später noch einen Kuchen geschickt hat 🍰. Manchmal reicht es, einfach fair zu sein. Kein Drama. Kein Rechtsstreit. Nur Menschlichkeit. Und ne, ich hab nicht 'nur' 0,3 % genommen – ich hab 0,2 % genommen, weil ich wusste, dass er’s knapp hat. Warum nicht? 😊