Warum Sie keine ausländische Immobilie kaufen dürfen, ohne diese drei Prüfungen zu machen
Ein Haus in Spanien, eine Wohnung in Portugal, eine Villa in Griechenland - der Traum vom Auslandsimmobilienkauf klingt verlockend. Doch viele kaufen, ohne zu prüfen. Und dann kommen die Überraschungen: versteckte Hypotheken, Abrissandrohungen, Gemeinschaftskosten, die das Budget sprengen. 68 Prozent aller gescheiterten Transaktionen liegen an einer unvollständigen Due Diligence. Das ist kein Zufall. Das ist Standardfehler.
Die gute Nachricht: Sie können das verhindern. Die Due Diligence ist kein Luxus, sondern die einzige Methode, die Ihnen sagt, was wirklich hinter dem Verkaufsschild steckt. Es geht nicht um ein paar Fotos und einen Schnupperbesuch. Es geht um drei Säulen: Recht, Technik, Lage. Wer nur eine davon prüft, läuft Gefahr, sein Geld zu verlieren.
Rechtliche Due Diligence: Wer ist wirklich der Eigentümer?
Bevor Sie auch nur einen Cent zahlen, müssen Sie wissen: Wer hat das Recht, diese Immobilie zu verkaufen? In Deutschland ist das einfach: Grundbuch prüfen, fertig. Im Ausland ist es kompliziert. In Spanien heißt das Grundbuch Registro de la Propiedad, in Portugal Caderno Predial. Aber der Name zählt nicht - was zählt, ist, was drinsteht.
92 Prozent aller Probleme bei ausländischen Käufen kommen von fehlerhaften Eigentumsnachweisen. Das bedeutet: Der Verkäufer ist nicht der echte Eigentümer. Oder es gibt noch eine andere Person, die mitverkauft werden muss - etwa ein Ehepartner, der nicht unterschrieben hat. Oder es gibt eine versteckte Hypothek, die der Verkäufer nicht erwähnt hat. In Deutschland würden Sie das im Grundbuch sehen. In Spanien oder Portugal? Da steht es oft nur auf einem alten Papier, das niemand aktualisiert hat.
Und dann gibt es die Belastungen. Pfandrechte, Grundschulden, Zwangsvollstreckungen. In Deutschland sind diese im Grundbuch vermerkt. In vielen Ländern nicht. Deshalb muss Ihr Anwalt nicht nur das Grundbuch prüfen, sondern auch alle bisherigen Kaufverträge, Erbschaftsurkunden und Scheidungsvereinbarungen. Wer das nicht macht, kauft sich nicht eine Immobilie - sondern eine Rechtsstreitigkeit.
Bei Eigentumswohnungen ist die Hausgemeinschaft entscheidend. In Spanien müssen Sie einen certificado de deudas vom Gemeinschaftspräsidenten haben. Ohne ihn: Sie übernehmen alle offenen Kosten - für Reparaturen, Heizung, Aufzug, Reinigung. Das kann 5.000 Euro oder mehr sein. Und das wird Ihnen der Verkäufer nicht sagen. Sie müssen es selbst fordern.
Und dann die Genehmigungen. 28 Prozent der ausländischen Käufer in Spanien entdecken nach dem Kauf, dass der Vorgänger illegal renoviert hat: eine Wand raus, ein Balkon dran, ein Dachgeschoss aufgesetzt. Das ist kein kleiner Fehler. Das ist ein Verstoß gegen die Zonenordnung. Die Folge? Bußgelder bis zu 60.000 Euro - oder Abriss. Ihr Anwalt muss die Baugenehmigungen prüfen. Nicht nur die, die auf dem Papier stehen. Sondern auch die, die nicht da sind.
Technische Due Diligence: Was ist wirklich in den Wänden?
Ein Haus kann schön aussehen. Die Fassade ist frisch gestrichen, der Boden ist neu verlegt, die Küche glänzt. Aber was ist mit den Wänden? Mit den Rohren? Mit dem Dach? Das sehen Sie nicht. Deshalb brauchen Sie einen Gutachter. Nicht einen Freund, der mal ein Haus gebaut hat. Sondern einen lizenzierten Sachverständigen, der speziell für ausländische Immobilien geschult ist.
Die Kosten? Mindestens 1.200 Euro. Aber im Vergleich zu den möglichen Schäden? Das ist ein Schnäppchen. Denn 41 Prozent der Immobilien auf Mallorca haben nicht genehmigte Umbauten. Und 63 Prozent der Immobilien in Südeuropa haben eine Energieeffizienzklasse G oder F. Das bedeutet: Sie zahlen bis zu 1.800 Euro im Jahr mehr für Heizung und Strom. Das ist kein Nebenkostenfaktor - das ist ein dauerhafter Verlust.
Der Gutachter prüft vier Dinge: Struktur, Anlagen, Schadstoffe, Brandschutz. Die Statik. Sind die Wände belastbar? Gibt es Risse, die auf Setzungen hindeuten? Sind die Fundamente intakt? Die technischen Anlagen: Heizung, Elektrik, Wasser. Ist die Heizung noch modern? Oder ist es ein 40-jähriger Ölheizkessel, der bald kaputtgeht? Ist die Elektrik auf dem neuesten Stand? Oder ist sie noch mit Sicherungen aus den 70ern gesichert? Und das Wasser: Sind die Leitungen aus Blei? Sind die Abwasserrohre verstopft? Ist die Entwässerung richtig angelegt?
Und dann die versteckten Mängel: Feuchtigkeit. Schimmel. Undichte Dächer. Undichte Fenster. In 72 Prozent der Fälle übersehen selbst erfahrene Käufer diese Probleme. Der Gutachter hingegen hat Messgeräte, die Feuchtigkeit in den Wänden aufspürt. Er sieht, wo das Wasser eindringt. Und er sagt: Das ist kein kleiner Fleck. Das ist ein Systemfehler. Und der kostet 15.000 Euro zu reparieren.
Ein Investor aus Deutschland kaufte 2024 eine Wohnung an der Costa Blanca. Er dachte, alles sei in Ordnung. Der Gutachter fand einen versteckten Feuchtigkeitsschaden hinter der neuen Fliese - der Schaden reichte bis in die tragende Wand. Die Reparatur: 22.000 Euro. Ohne Prüfung hätte er das Geld verloren.
Lageanalyse: Wo genau stehen Sie - und was passiert um Sie herum?
Die Lage ist das, was Sie nicht sehen können, wenn Sie am Tag des Besichtigungstermins vor der Tür stehen. Es ist das, was Sie nicht auf den Fotos sehen. Es ist das, was Sie nicht in der Beschreibung lesen.
Die Makro-Lage: Wie stabil ist das Land? Wie ist die politische Lage? Die EU hat einen Worldwide Governance Indicators-Index. Werte unter 0,5 gelten als kritisch. Portugal ist bei 0,8, Spanien bei 0,75 - gut. Aber was ist mit der Türkei? Oder mit Nordafrika? Da zählt nicht nur der Preis - da zählt das Risiko.
Infrastruktur: Wie weit ist der nächste Flughafen? Unter 50 Kilometer ist ideal. Wie gut ist die Anbindung an die Autobahn? Gibt es eine Buslinie? Wie ist die medizinische Versorgung? Wenn Sie 70 sind und ein Notfall passiert - ist das nächste Krankenhaus 80 Kilometer entfernt? Das ist kein Nebenschauplatz. Das ist Ihre Lebensqualität.
Die Mikro-Lage: Wie weit ist der nächste Supermarkt? Unter 500 Meter. Die Schule? Unter 1 Kilometer. Die Apotheke? Der Park? Der Bahnhof? Und die Nachbarn? Ist die Gegend sicher? Die Kriminalitätsrate unter 30 pro 1.000 Einwohner ist akzeptabel. Darüber wird es unangenehm.
Und dann die Entwicklung. Gibt es ein geplantes Infrastrukturprojekt in der Nähe? Eine neue Straße? Ein Einkaufszentrum? Ein Bahnhof? Das kann den Wert steigern. Oder umgekehrt: Wird eine Autobahn gebaut? Ein Mülldeponie? Ein Industriegebiet? Dann sinkt der Wert. Und das wissen Sie erst, wenn Sie die kommunalen Pläne prüfen.
Ein Investor aus Österreich kaufte 2023 in Portugal. Er wollte das Golden Visa. Er unterschrieb den Vertrag - ohne zu prüfen, ob die Immobilie in einer Küstenzone lag. Seit Januar 2025 ist das Golden Visa für Küstenimmobilien abgeschafft. Er hat 87.000 Euro verloren. Weil er die Lage nicht geprüft hat.
Die drei größten Fallstricke - und wie Sie sie umgehen
Experten nennen sie die drei größten Fehler:
- Fehlerhafte Übersetzungen: 78 Prozent der Probleme entstehen, weil Dokumente falsch übersetzt wurden. Ein deutscher Anwalt liest ein spanisches Dokument - und versteht es falsch. Lösung: Nur zertifizierte Übersetzer verwenden. Nie Google Translate.
- Fehlende Zertifikate: Besonders für Nicht-EU-Bürger: In Spanien müssen Sie Ihre Geldquelle nachweisen - mit MT103-Bestätigungen, Kontoauszügen, Steuererklärung. Ohne das: Kein Kauf. Keine Eintragung. Kein Grundbucheintrag. Und Sie verlieren Ihre Anzahlung.
- Zu späte Prüfung der Genehmigungen: Viele kaufen, bevor sie prüfen. Das ist der größte Fehler. Die Due Diligence muss vor der Reservierungsanzahlung beginnen. Nicht danach. Sonst ist Ihr Geld weg.
Und dann die Dokumente. Sammeln Sie sie. In einem digitalen Datenraum. Nicht auf Ihrem Handy. Nicht in einem Ordner. In einem sicheren Online-System wie DataroomX. 61 Prozent der Verzögerungen entstehen, weil Dokumente fehlen oder unsortiert sind.
Wie lange dauert es - und was kostet es?
Die gesamte Due Diligence dauert 3 bis 4 Wochen. Das ist nicht schnell. Aber es ist nötig.
- Rechtliche Prüfung: 45 Prozent der Zeit - 7 bis 10 Tage
- Technische Prüfung: 30 Prozent der Zeit - 10 bis 14 Tage
- Lageanalyse: 25 Prozent der Zeit - 5 bis 7 Tage
Die Kosten? Insgesamt zwischen 2.500 und 5.000 Euro - je nach Land und Immobilie. Das ist nicht billig. Aber es ist günstiger als ein Verlust von 100.000 Euro.
Die Preise steigen. Der Markt für Due Diligence-Dienstleistungen wächst jährlich um 9,2 Prozent. 2024 betrug das Volumen 3,8 Milliarden Euro. Warum? Weil die Regeln strenger werden. Die EU-Anti-Geldwäscherichtlinie AMLD6 verlangt mehr Nachweise. Die Digitalisierung kommt: Blockchain für Eigentumsnachweise, KI für Bildanalyse von Dächern und Fassaden. Aber das ändert nichts am Grundprinzip: Wer nicht prüft, kauft blind.
Was passiert, wenn Sie es nicht machen?
Ein deutscher Investor kaufte 2023 in Griechenland. Er hatte die Küstenschutzverordnung nicht geprüft. Die Immobilie lag 80 Meter von der Küste entfernt. Die Regel: Kein Bau innerhalb von 100 Metern. Die Folge: Abriss. Verlust von 150.000 Euro.
Ein österreichischer Investor kaufte in Spanien. Er dachte, die Gemeinschaftskosten seien niedrig. Er prüfte nicht. Nach dem Kauf: 12.000 Euro Nachzahlung für eine neue Heizung. Die Gemeinschaft hatte es nicht gesagt. Weil sie es nicht musste.
Die Statistik sagt es klar: 68 Prozent der zufriedenen Käufer haben eine professionelle Due Diligence durchgeführt. 83 Prozent der unzufriedenen Käufer haben sie ignoriert.
Es ist nicht schwer. Es ist nur mühsam. Aber es ist die einzige Chance, Ihren Traum nicht zum Alptraum zu machen.
Was kostet eine professionelle Due Diligence für eine Immobilie im Ausland?
Die Kosten liegen zwischen 2.500 und 5.000 Euro, abhängig vom Land, der Immobilienart und der Komplexität. Dazu kommen 1.200 Euro für den technischen Gutachter, 800 bis 1.500 Euro für den Anwalt und 300 bis 500 Euro für die Lageanalyse. Das ist kein Aufwand - das ist Versicherung. Gegen Verluste von 100.000 Euro und mehr.
Kann ich die Due Diligence selbst machen?
Nein. Selbst wenn Sie Deutsch sprechen und ein bisschen Erfahrung haben: Die Rechtsvorschriften, die Dokumente, die technischen Standards - das ist nicht mit einem Urlaubsbesuch zu bewältigen. 72 Prozent der selbst durchgeführten Prüfungen übersehen signifikante Mängel. Sie brauchen einen Anwalt, einen Gutachter und einen Lageexperten. Drei Experten. Nicht ein Freund mit einem Handy.
Wann beginnt die Due Diligence - vor oder nach der Anzahlung?
Sie beginnt SOFORT nach der Reservierungsanzahlung - aber vor der endgültigen Kaufunterschrift. Die Anzahlung von 5 bis 10 Prozent ist ein Sicherheitspuffer, aber kein Kaufvertrag. In diesem Zeitraum müssen alle Prüfungen abgeschlossen sein. Wenn Probleme auftauchen, können Sie aussteigen - und Ihr Geld zurückbekommen. Wenn Sie erst nach der Unterschrift prüfen, ist es zu spät.
Warum ist die Lageanalyse so wichtig, wenn ich nur eine Ferienwohnung kaufe?
Weil die Lage den Wert bestimmt - auch für Ferienwohnungen. Eine Wohnung in einer ruhigen Gegend mit guter Anbindung verleiht sich besser, ist leichter zu verkaufen und hat höhere Mieteinnahmen. Eine Wohnung neben einer Baustelle, einer Mülldeponie oder einer verkehrsreichen Straße - das ist ein Verlustgeschäft. Die Lage entscheidet, ob Sie Gewinn machen oder verlieren. Nicht der Preis.
Welche Länder sind aktuell am sichersten für ausländische Immobilienkäufe?
Spanien, Portugal und Griechenland sind die Hauptziele - aber mit unterschiedlichen Risiken. Spanien hat ein zentralisiertes Grundbuch, aber viele nicht genehmigte Umbauten. Portugal hat strenge Regeln für das Golden Visa - seit 2025 nur noch auf dem Festland. Griechenland hat gute Preise, aber komplexe Genehmigungsverfahren. Sicher ist nur, wer prüft. Nicht wer wählt.
