Wenn Sie Ihre Immobilie sanieren, können Sie bis zu 20 Prozent der Kosten über drei Jahre als Steuerminderung absetzen - aber nur, wenn Sie die Dokumentation perfekt machen. Das Finanzamt lehnt fast jede zweite Antragsstellung ab, nicht weil die Kosten zu hoch sind, sondern weil die Unterlagen unvollständig oder falsch sind. Ein einziger fehlender Zahlungsnachweis oder eine ungenaue Rechnungsbeschreibung reicht aus, um die gesamte Steuerrückerstattung zu verlieren. Das ist kein theoretisches Risiko - es passiert täglich.
Was genau ist abzugsfähig?
Nicht jede Sanierungsarbeit zählt. Das Finanzamt unterscheidet klar zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand. Nur Erhaltungsaufwand ist steuerlich absetzbar. Das sind Arbeiten, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherstellen - etwa das Reparieren eines undichten Daches, das Austauschen von alten Fenstern gegen gleichwertige oder die Sanierung einer defekten Heizung. Alles, was den Wert der Immobilie erhöht, gilt als Herstellungsaufwand und ist nicht abzugsfähig. Dazu gehören: die Installation einer Solaranlage, der Einbau einer Fußbodenheizung, die Erweiterung eines Raumes oder der Austausch von Holzfenstern gegen modernere, teurere Modelle mit höherem Wärmeschutz.Ein realer Fall: Ein Hausbesitzer ließ sein Dach komplett neu decken und reichte die gesamten Kosten als Sanierungskosten ein. Das Finanzamt genehmigte nur die Reparaturkosten für die beschädigte Dachfläche, nicht aber den Neubau der gesamten Dachkonstruktion. Der Grund: Der neue Dachstuhl war eine Wertverbesserung, keine Instandhaltung. Ohne klare Trennung in der Rechnung verlor er 18.000 Euro mögliche Steuerminderung.
Die drei unverzichtbaren Belege
Für jedes Euro, das Sie absetzen wollen, brauchen Sie drei Dinge - und zwar in dieser Kombination:- Originalrechnung oder beglaubigte Kopie
- Zahlungsnachweis per Überweisung
- Detaillierte Leistungsbeschreibung
Die Rechnung muss in deutscher Sprache sein und mindestens enthalten: Name und Adresse des Handwerkers, dessen Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, Ihr vollständiger Name und Ihre Adresse, das genaue Datum der Leistung, eine detaillierte Auflistung der Arbeiten mit Mengenangaben (z. B. „20 m² Dämmung Typ X, 120 m² Dachdeckung, 8 Stunden Arbeitszeit“) und die Aufschlüsselung von Material- und Arbeitskosten. Keine vagen Begriffe wie „Dacharbeiten“ oder „Sanierung“ - das reicht nicht.
Die Zahlung muss per Überweisung erfolgen. Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt - selbst wenn der Handwerker das akzeptiert. Der Überweisungsbeleg muss den Verwendungszweck enthalten: „Zahlung für Rechnung 2025-047, Dachsanierung, 15.03.2025“. Ohne diese Referenz wird die Zahlung als private Ausgabe gewertet.
Die Leistungsbeschreibung ist der häufigste Fehler. Ein Nutzer aus dem Forum „Haus & Grund“ hatte eine Rechnung mit „Neue Fenster eingebaut“. Das Finanzamt lehnte die gesamte Absetzung ab, weil nicht klar war, ob es sich um Austausch (abzugsfähig) oder um eine Wertverbesserung (nicht abzugsfähig) handelte. Erst nachdem er eine ergänzende Erklärung mit Fotos vom alten Zustand und einer Aufstellung der technischen Daten der neuen Fenster nachreichte, wurde die Absetzung genehmigt - aber erst nach 11 Monaten.
Was Sie vor Beginn der Arbeiten tun müssen
Viele machen den Fehler, erst nach der Sanierung an die Dokumentation zu denken. Dabei ist die Vorbereitung entscheidend. Beginnen Sie mit drei Schritten, bevor der erste Hammer schlägt:- Fotos vom Ist-Zustand: Machen Sie detaillierte Fotos aller Bereiche, die saniert werden. Zeigen Sie Schäden, Risse, Feuchtigkeit, alte Fenster oder defekte Heizkörper. Diese Fotos dienen als Beweis, dass es sich um eine Reparatur und nicht um eine Wertsteigerung handelt.
- Steuerberater konsultieren: Sprechen Sie vorab mit einem Steuerberater, der sich mit Sanierungsabsetzungen auskennt. Er hilft Ihnen, abzugsfähige und nicht abzugsfähige Arbeiten zu trennen. Ein Beratungsgespräch kostet etwa 150-250 Euro - aber spart Ihnen oft mehrere Tausend Euro.
- Rechnungsformular vorbereiten: Geben Sie Ihrem Handwerker vor der Auftragsvergabe ein Formular mit den Anforderungen: „Bitte stellen Sie eine Rechnung mit detaillierter Leistungsbeschreibung, Aufschlüsselung von Material und Arbeit sowie Ihrer USt-IdNr. aus.“
Ein Nutzer auf Reddit, der 13.850 Euro Steuerminderung erhielt, schrieb: „Ich habe vor der Sanierung eine Excel-Tabelle erstellt: Spalte A = Arbeit, Spalte B = Kosten, Spalte C = Rechnungsnummer, Spalte D = Zahlungsdatum. Jede Rechnung habe ich als PDF gespeichert und mit der Nummer benannt. Das Finanzamt hat alles in 14 Tagen genehmigt.“
Warum Überweisung und nicht Barzahlung?
Das Finanzamt verlangt nachweisbare Zahlungen. Warum? Weil Barzahlungen nicht nachvollziehbar sind. Es gibt keine digitale Spur. Selbst wenn der Handwerker eine Quittung ausstellt, zählt das nicht. Die Verwaltungsanweisung des Finanzministeriums Baden-Württemberg vom November 2023 ist eindeutig: „Barzahlungen werden nicht als Nachweis für steuerlich absetzbare Sanierungskosten anerkannt.“Das bedeutet: Sie müssen immer über die Bank zahlen. Und zwar mit klarer Angabe des Zwecks. Keine anonymen Überweisungen wie „Zahlung“ oder „Überweisung“. Geben Sie immer die Rechnungsnummer und den Leistungszeitraum an. Ein Beispiel: „Zahlung für Rechnung 2025-089, Fensteraustausch, 12.02.2025“.
Wenn Sie den Handwerker nicht überweisen können - etwa weil er klein ist und keine Bankverbindung hat - dann vermeiden Sie die Sanierung mit ihm. Es gibt genug seriöse Handwerker, die mit Rechnung und Überweisung arbeiten. Eine Rechnung ohne Zahlungsnachweis ist ein Stück Papier - kein Steuerbeweis.
Was passiert bei energetischen Sanierungen?
Wenn Sie dämmen, die Heizung austauschen oder die Fenster auf den neuesten Standard bringen, kommen zusätzliche Regeln hinzu. Für die Steuerermäßigung brauchen Sie keine U-Werte oder Energieausweise - das ist ein großer Vorteil gegenüber dem KfW-Förderprogramm. Aber: Sie brauchen eine Bestätigung eines KfW-zertifizierten Energieberaters, dass die Maßnahme energetisch förderfähig ist. Diese Bestätigung muss in der Dokumentation enthalten sein.Beispiel: Sie tauschen Ihre alte Ölheizung gegen eine Wärmepumpe aus. Der Handwerker stellt eine Rechnung aus. Sie überweisen. Aber ohne die Bestätigung des Energieberaters, dass die Wärmepumpe den Anforderungen der Energieeinsparverordnung entspricht, zählt die Ausgabe nicht. Die Bestätigung ist kein Extra-Kostenfaktor - sie kostet meist unter 100 Euro und wird vom Handwerker oft mitgeliefert.
Die maximale Absetzbarkeit - und warum Sie nicht mehr bekommen
Sie können maximal 20 Prozent der förderfähigen Kosten über drei Jahre absetzen. Die Grenze liegt bei 40.000 Euro Gesamtkosten. Das bedeutet: Wenn Sie 200.000 Euro ausgeben, können Sie 40.000 Euro absetzen - also 8.000 Euro pro Jahr über drei Jahre. Wenn Sie nur 50.000 Euro ausgeben, sind es 10.000 Euro abzugsfähige Kosten - also 2.000 Euro pro Jahr.Die Verteilung ist nicht flexibel: 7 Prozent im ersten Jahr, 7 Prozent im zweiten Jahr, 6 Prozent im dritten Jahr. Das Finanzamt zahlt nicht mehr, auch wenn Sie die Kosten in einem Jahr auf einmal absetzen wollen. Sie müssen die Ausgaben auf drei Jahre verteilen - und das gilt für jede Sanierung, die Sie in einem Zeitraum durchführen.
Wichtig: Die 40.000 Euro sind eine Gesamtsumme pro Immobilie. Wenn Sie mehrere Sanierungen innerhalb von drei Jahren durchführen, addieren sich die Kosten. Aber: Sie können nicht mehr als 40.000 Euro absetzen. Ein Nutzer aus Berlin versuchte, zwei separate Sanierungen in einem Jahr abzusetzen - und verlor 12.000 Euro, weil er die Grenze nicht beachtet hatte.
Die Frist - und warum Sie nicht warten dürfen
Sie haben vier Jahre Zeit, die Steuererklärung einzureichen - ab dem Jahr, in dem die letzte Sanierungsarbeit abgeschlossen und bezahlt wurde. Wenn Sie im März 2025 mit der Sanierung beginnen und im Dezember 2025 fertig sind, müssen Sie die Unterlagen spätestens bis zum 31. Dezember 2029 einreichen. Das Finanzgericht Düsseldorf hat 2024 bestätigt: Jede Einreichung nach dieser Frist wird automatisch abgelehnt - ohne Prüfung.Das bedeutet: Machen Sie sich eine Erinnerung. Setzen Sie einen Termin im Kalender für den 1. Januar des vierten Jahres nach Abschluss. Wenn Sie vergessen, verlieren Sie nicht nur die Steuern - Sie verlieren auch die Chance, die Dokumentation nochmal zu prüfen. Nach vier Jahren sind die Rechnungen oft verschwunden, die Handwerker nicht mehr erreichbar, die Fotos gelöscht.
Was Sie unbedingt vermeiden müssen
Hier sind die fünf häufigsten Fehler, die Steuerzahler machen - und die zum Totalverlust führen:- Fehlende Leistungsbeschreibung: „Dachsanierung“ statt „Reparatur von Schadstellen an Traufe und First, 20 m² Dachziegel ersetzt“
- Barzahlung: Auch wenn der Handwerker es akzeptiert - das Finanzamt nicht.
- Verwechslung von Erhaltung und Herstellung: Neue Küche? Nicht abzugsfähig. Reparatur der alten Küche? Abzugsfähig.
- Keine Fotos vom Ist-Zustand: Ohne Beweis, dass es Schäden gab, gilt die Sanierung als Wertverbesserung.
- Keine Zusammenfassung: Eine Excel-Tabelle mit allen Rechnungen, Zahlungen und Kategorien spart Stunden bei der Prüfung.
Ein Bericht der Hochschule für Finanzen München analysierte 1.247 Fälle: In 68,3 Prozent der abgelehnten Anträge fehlten entweder detaillierte Leistungsbeschreibungen oder eindeutige Zahlungsnachweise. Das ist kein Zufall - das ist vermeidbar.
Wann lohnt sich die Dokumentation?
Die Dokumentation ist aufwendig. Sie brauchen 8-12 Stunden Zeit - und vielleicht einen Steuerberater. Wenn Ihre Sanierungskosten unter 5.000 Euro liegen, lohnt sich der Aufwand oft nicht. 20 Prozent von 5.000 Euro sind 1.000 Euro - verteilt auf drei Jahre: etwa 330 Euro pro Jahr. Das reicht nicht, um die Zeit und Kosten für die Dokumentation zu rechtfertigen.Lohnenswert wird es ab 20.000 Euro Gesamtkosten. Dann sind es 4.000 Euro Absetzung - über drei Jahre: etwa 1.330 Euro pro Jahr. Bei 100.000 Euro Sanierungskosten sind es 20.000 Euro Absetzung - also 6.666 Euro pro Jahr. Das ist ein echter Gewinn.
Die meisten erfolgreichen Anträge kommen von Hausbesitzern mit Sanierungskosten über 150.000 Euro. Sie nutzen die Regelung voll aus - und haben die Dokumentation professionell gemacht. Laut Immowelt.de haben 78,4 Prozent der erfolgreichen Anträge einen Steuerberater eingeschaltet. Nur 42,1 Prozent der abgelehnten Fälle hatten Beratung.
Was kommt 2025?
Der Entwurf zum Jahressteuergesetz 2025 sieht eine Erhöhung der Absetzgrenze auf 50.000 Euro vor. Das wäre ein großer Schritt. Aber: Gleichzeitig werden die Dokumentationsanforderungen verschärft. Bei Sanierungen über 50.000 Euro müssen Sie künftig ein Schadensprotokoll von einem unabhängigen Gutachter vorlegen. Das bedeutet: Die Bürokratie wird größer - aber auch die Chancen. Wer jetzt richtig dokumentiert, ist für die Zukunft gerüstet.Die DIW Berlin prognostiziert bis 2026 einen Anstieg der Sanierungsaktivitäten um 18,3 Prozent - allein durch die Steuererleichterung. Wer jetzt anfängt, profitiert doppelt: von den aktuellen Regeln und von der steigenden Akzeptanz.
Kann ich Sanierungskosten absetzen, wenn ich die Immobilie vermiete?
Nein. Bei vermieteten Immobilien gelten andere Regeln: Die Sanierungskosten werden als Betriebsausgaben abgesetzt - entweder als Sofortabschreibung oder über die Abschreibungsdauer der Immobilie. Die Regelung nach § 35a EStG gilt nur für selbstgenutzte Wohnungen und Häuser. Wenn Sie vermieten, müssen Sie die Kosten in die Gewinn- und Verlustrechnung eintragen - nicht in die Einkommensteuererklärung als Sanierungskosten.
Was passiert, wenn ich die Rechnung verliere?
Ohne Originalrechnung oder beglaubigte Kopie wird die Absetzung abgelehnt. Sie können nur eine beglaubigte Kopie einreichen - nicht eine einfache Kopie oder ein Foto. Falls die Rechnung verloren ist, wenden Sie sich an den Handwerker. Er muss Ihnen eine neue Rechnung ausstellen - mit dem Hinweis „Ersatzrechnung“ und dem ursprünglichen Datum. Die Zahlung muss dann erneut nachgewiesen werden. Aber: Viele Handwerker weigern sich, eine Ersatzrechnung auszustellen. Deshalb: Rechnungen immer digital sichern und mindestens zwei Kopien anlegen.
Darf ich mehrere Sanierungen in einem Jahr absetzen?
Ja, aber die Gesamtsumme aller Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren darf 40.000 Euro nicht überschreiten. Sie können mehrere Projekte gleichzeitig durchführen - etwa Dach, Fenster und Heizung - und alle Kosten zusammenrechnen. Wichtig: Jede Rechnung muss einzeln dokumentiert werden. Die Summe aller abzugsfähigen Kosten wird dann auf 40.000 Euro begrenzt. Wenn Sie 50.000 Euro ausgeben, können Sie nur 40.000 Euro absetzen - nicht mehr.
Kann ich die Steuerermäßigung auch für eine Ferienwohnung absetzen?
Nur, wenn Sie die Ferienwohnung selbst nutzen und sie nicht vermieten. Wenn Sie sie nur gelegentlich nutzen und sonst vermieten, gilt sie als gewerblich genutzte Immobilie - und Sie müssen die Kosten als Betriebsausgaben absetzen. Die Regelung nach § 35a EStG gilt ausschließlich für die eigene Hauptwohnung oder eine Immobilie, die Sie als Hauptwohnsitz nutzen - auch wenn Sie sie nur 180 Tage im Jahr bewohnen.
Wie lange muss ich die Dokumentation aufbewahren?
Sie müssen alle Unterlagen zehn Jahre aufbewahren - ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Steuererklärung eingereicht wurde. Das Finanzamt kann bis zu zehn Jahre nach der Einreichung eine Nachprüfung durchführen. Wenn Sie die Unterlagen nicht mehr haben, kann es zu Nachzahlungen, Zinsen und sogar Bußgeldern kommen. Am besten: Speichern Sie alle Rechnungen, Zahlungsbelege und Fotos in einer Cloud mit Datum und Beschreibung. So sind sie sicher und leicht auffindbar.
