Wo in Deutschland 2025 Wohnungen leer stehen - und wo sie knapp sind
Im Jahr 2025 ist der deutsche Wohnungsmarkt gespalten wie nie. In Berlin, München, Hamburg und Frankfurt gibt es kaum noch eine freie Wohnung - und wenn, dann wird sie innerhalb von Stunden vergeben. Gleichzeitig stehen in ländlichen Regionen des Ostens und Südens Hunderttausende Wohnungen leer, ohne dass jemand sie nutzen will. Die Leerstandsquote, also der Anteil der nicht bewohnten Wohnungen, variiert von unter 0,8 Prozent in Großstädten bis zu über 12 Prozent in strukturschwachen Landkreisen. Es ist kein Zufall, dass die Menschen, die hier wohnen wollen, dort nicht leben können - und umgekehrt.
Die Zahlen sind klar: Laut dem Residential Report Deutschland H1 2025 von BNP Paribas Real Estate lag die durchschnittliche Leerstandsquote in Deutschland im ersten Halbjahr 2025 bei 2,5 Prozent. Klingt nicht viel - aber das ist nur der Durchschnitt. In der Realität gibt es zwei Deutschland: Eines, das nach Wohnraum schreit, und eines, das ihn nicht loswerden kann.
Die Mega-Städte: Unter 1 Prozent Leerstand - und eine Mietwelle ohne Ende
In den vier größten deutschen Städten ist die Leerstandsquote praktisch verschwunden. In Berlin liegt sie bei 0,7 Prozent, in München bei 0,6 Prozent, in Hamburg bei 0,8 Prozent und in Frankfurt bei 0,9 Prozent. Das ist nicht nur niedrig - das ist kritisch. Experten sagen: Ein gesunder Wohnungsmarkt braucht mindestens 3 bis 5 Prozent Leerstand, um Flexibilität zu haben. Wenn niemand frei hat, dann kann niemand umziehen. Kein Student, keine Familie, keine Fachkraft, die neu in die Stadt kommt.
Die Folgen sind sichtbar. Auf Plattformen wie Immobilienscout24 und Hausfrage.de berichten Nutzer von Besichtigungsmarathons: 80, 100, sogar 120 Termine - und am Ende zahlt man 30 Prozent mehr als geplant. Ein Nutzer aus Berlin schrieb im Juni 2025 in einer Facebook-Gruppe: „Ich habe 6 Monate gesucht. 120 Besichtigungen. Am Ende hat mir eine Vermieterin eine Wohnung angeboten, die ich mir nie hätte leisten können. Aber ich hatte keine Wahl.“
Die Mieten steigen weiter. In München sind durchschnittliche Mieten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mittlerweile bei 2.100 Euro, in Berlin bei 1.800 Euro. Das ist kein Zufall. Die Bevölkerung in diesen Städten ist in den letzten zehn Jahren um 5 Prozent gewachsen - das Angebot aber kaum. Laut CALVEST.de droht ohne eine jährliche Neubauquote von mindestens 500.000 Wohnungen in diesen Regionen ein Systemkollaps. Fachkräfte wandern ab, weil sie keine Wohnung finden. Familien ziehen in die Vororte - und werden dort von steigenden Pendelkosten und fehlenden Infrastrukturen überrollt.
Die ländlichen Regionen: Über 10 Prozent Leerstand - und kein Interesse
Während in den Metropolen Wohnungen wie Gold gehandelt werden, stehen in Ostdeutschland und Teilen Süddeutschlands ganze Straßenzüge leer. In Landkreisen wie dem Vogtlandkreis, Zwickau, dem Landkreis Görlitz oder der Südwestpfalz liegt die Leerstandsquote bei 10 bis 12 Prozent. Das sind Tausende Wohnungen, die nicht bewohnt, nicht renoviert und nicht vermietet werden.
Warum? Weil die Menschen weggezogen sind. Die Arbeitsplätze sind weg. Die Schulen sind geschlossen. Die Busse fahren nur noch zweimal am Tag. Wer jung ist, geht in die Stadt. Wer alt ist, bleibt - und stirbt oft in der Wohnung, die nie wieder jemand betritt.
Ein Mieter aus dem Vogtlandkreis berichtete im April 2025 auf Reddit: „Ich habe für 350 Euro eine 80-Quadratmeter-Wohnung gefunden - mit Balkon, modernem Bad, neuer Heizung. In Berlin hätte ich dafür nur eine 35-Quadratmeter-Kammer bekommen.“ Doch das ist die Ausnahme. Die meisten leerstehenden Wohnungen sind alt, schlecht isoliert, haben keine Aufzüge, keine Balkone, keine Internetanschlüsse. Sie sind nicht verkaufsfähig - und auch nicht vermietbar. Sie sind einfach verlassen.
Die Bundesregierung reagiert - aber zu langsam
Im Juni 2025 hat das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) die „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ vorgestellt. Ziel: Bis Ende 2025 500.000 leerstehende Wohnungen in strukturschwachen Regionen wieder nutzbar machen. Dafür sind 1,2 Milliarden Euro vorgesehen - für Sanierungen, Infrastruktur, Förderungen für Investoren.
Doch die Realität ist hart. Laut einer Umfrage des ZIA vom März 2025 brauchen Kommunen durchschnittlich 6 bis 9 Monate, um die nötigen Genehmigungen für eine Sanierung zu bekommen. Die Prozesse sind bürokratisch, die Eigentümer oft verunsichert, die Sanierungsfirmen überlastet. In einigen Regionen funktioniert es: Im Vogtlandkreis hat die Kommune mit lokalen Investoren Partnerschaften geschlossen - und innerhalb von 12 Monaten 200 Wohnungen reaktiviert. Die Schlüssel? Einfache Genehmigungen, direkte Förderung, und die Verknüpfung mit Homeoffice-Jobs.
Das ist der einzige Weg: Wer in eine leerstehende Wohnung ziehen soll, braucht mehr als nur ein Dach über dem Kopf. Er braucht schnelles Internet, eine Arztpraxis in der Nähe, einen Supermarkt, einen Bus, einen Job. Ohne das bleibt die Wohnung leer - egal wie gut sie renoviert ist.
Warum die Eigentumsquote die Leerstandsprobleme verschärft
Ein oft übersehener Faktor: Die Art der Wohnungen. In Deutschland leben 78 Prozent der Menschen in Ein- und Zweifamilienhäusern - und 82 Prozent davon sind selbst genutzt. In Mehrfamilienhäusern dagegen ist die Eigentumsquote nur bei 16 Prozent. Das bedeutet: In ländlichen Regionen, wo Einfamilienhäuser dominieren, stehen viele Wohnungen leer, weil sie im Familienbesitz sind - aber niemand mehr darin wohnt. Die Besitzer sind gestorben, die Kinder leben in der Stadt, und niemand will die alte, teure, energetisch schlechte Immobilie sanieren.
Das ist ein strukturelles Problem. In Großstädten sind die meisten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern - und werden von Vermietern verwaltet. Dort ist die Verwaltung professioneller, die Sanierungen schneller, die Nachfrage höher. In ländlichen Regionen ist es oft ein Familienvermögen - und das wird nicht aktiv genutzt. Die Lösung? Keine einfachen Förderungen, sondern klare Anreize: Wer eine leerstehende Einfamilienhaus-Wohnung sanieren und vermieten will, bekommt nicht nur Zuschüsse, sondern auch Steuervergünstigungen - und die Möglichkeit, die Wohnung über eine kommunale Vermietplattform zu vermitteln.
Was bleibt: Eine ungleiche Verteilung - und keine schnelle Lösung
2025 ist kein Jahr der Wende. Trotz Zinssenkungen und staatlicher Förderungen wird sich die Lage in den Großstädten nicht entspannen. Die Mieten steigen weiter. Die Wohnungsnot bleibt. Und in den ländlichen Regionen stehen die Häuser weiter leer - weil niemand sie will, weil niemand sie sanieren kann, und weil niemand dort arbeitet.
Die Bundesregierung hat den richtigen Ansatz: Leerstand aktivieren. Aber sie hat nicht die richtige Geschwindigkeit. Es braucht nicht nur Geld, sondern auch Mut. Mut, die Bürokratie zu brechen. Mut, neue Arbeitsplätze in ländliche Regionen zu bringen. Mut, digitale Infrastruktur als Grundrecht zu sehen - nicht als Luxus.
Die Menschen, die heute in Berlin, München oder Hamburg wohnen, zahlen den Preis für eine falsche Verteilung. Die Menschen, die in Ostdeutschland oder im Süden leben, zahlen den Preis für eine falsche Zukunftsperspektive. Beide Seiten verlieren - und nur die Immobilienbranche profitiert, weil die Preise weiter steigen.
Die Lösung ist nicht, mehr Wohnungen in den Großstädten zu bauen - das ist zu spät. Die Lösung ist, die Wohnungen dort zu nutzen, wo sie stehen. Und die Menschen dorthin zu bringen, wo sie leben können - ohne sich zu verschulden, ohne zu pendeln, ohne zu verzichten.
Was du jetzt tun kannst
- Wenn du in einer Stadt wohnst und eine Wohnung suchst: Bereite dich auf lange Suchzeiten vor. Nutze lokale Facebook-Gruppen, nicht nur große Portale. Manche Vermieter vermieten ohne Immobilienmakler - und zahlen weniger Provision.
- Wenn du in einer ländlichen Region lebst: Schau, ob deine Gemeinde an der „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ teilnimmt. Es gibt Förderungen für Sanierungen - auch für Eigenheimbesitzer.
- Wenn du investieren willst: Lass dich nicht von den Mietpreisen in Berlin oder München blenden. In ländlichen Regionen mit guter Internetverbindung und geringem Leerstand (z. B. Vogtland, Teile Thüringens) lohnt sich die Sanierung - mit langfristiger Mietsicherheit und geringer Konkurrenz.
Die Zeit der einfachen Antworten ist vorbei. Der Wohnungsmarkt 2025 ist kein Markt mehr - er ist eine Spaltung. Wer sie versteht, kann nicht nur überleben - er kann auch profitieren.
Was ist eine Leerstandsquote bei Immobilien?
Die Leerstandsquote gibt an, wie viel Prozent aller Wohnungen in einer Region gerade nicht bewohnt werden. Sie wird berechnet, indem man die Anzahl der leerstehenden Wohnungen durch die Gesamtanzahl aller Wohnungen teilt. Als leerstehend gelten Wohnungen, die weder bewohnt, noch vermietet, noch für den Verkauf vorbereitet sind - also komplett ungenutzt.
Warum ist eine Leerstandsquote von unter 1 Prozent in Großstädten problematisch?
Ein gesunder Wohnungsmarkt braucht einen Puffer von 3 bis 5 Prozent Leerstand, damit Menschen umziehen können - ohne dass die Mieten explodieren. Wenn die Quote unter 1 Prozent fällt, gibt es kaum noch freie Wohnungen. Das führt zu langen Suchzeiten, hohen Mietpreisen, und Menschen, die aus der Stadt abwandern, weil sie keine Wohnung finden. Experten warnen: Ohne diesen Puffer kollabiert das System.
Welche Regionen haben 2025 die höchsten Leerstandsquoten?
Die höchsten Leerstandsquoten (über 10 Prozent) finden sich in strukturschwachen Landkreisen in Ostdeutschland und Teilen Süddeutschlands - zum Beispiel im Vogtlandkreis, in Zwickau, Görlitz, der Südwestpfalz, Kusel und Freyung-Grafenau. Hier sind viele Wohnungen alt, schlecht erschlossen, und die Bevölkerung schrumpft. Die Menschen sind in die Städte gezogen, die Häuser stehen leer.
Was tut die Bundesregierung gegen hohe Leerstandsquoten?
Die Bundesregierung hat im Juni 2025 die „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“ gestartet. Ziel ist es, bis Ende 2025 500.000 leerstehende Wohnungen in strukturschwachen Regionen wieder nutzbar zu machen. Dafür stehen 1,2 Milliarden Euro zur Verfügung - für Sanierungen, Förderungen für Investoren und den Ausbau der Infrastruktur. Die Umsetzung läuft aber langsam, weil Genehmigungen monatelang dauern.
Warum sind viele Wohnungen in ländlichen Regionen nicht sanierbar?
Viele dieser Wohnungen sind in Familienbesitz - die Besitzer sind gestorben, die Kinder leben in der Stadt und wollen das Haus nicht. Die Sanierung ist teuer, die Rendite gering, und es gibt kaum Mieter. Zudem fehlt oft die Infrastruktur: kein schnelles Internet, keine Busse, keine Arztpraxis. Selbst wenn man die Wohnung renoviert - wer will dort wohnen?
Ist es sinnvoll, in einer Region mit hohem Leerstand zu investieren?
Ja - aber nur, wenn du die richtige Region wählst. In Regionen mit hohem Leerstand, aber guter Internetverbindung, Nähe zu Autobahnen und wachsender Nachfrage nach Homeoffice-Orten (z. B. Vogtland, Teile Thüringens, Nordbayern) lohnt sich die Sanierung. Die Kaufpreise sind niedrig, die Konkurrenz gering, und die Förderungen sind hoch. In Regionen ohne Infrastruktur und ohne Arbeitsplätze ist die Investition dagegen riskant - selbst wenn die Mieten niedrig sind.
Kai Dittmer
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