Ein Vermieter will seine eigene Wohnung zurückhaben - aber darf er das wirklich? Und was passiert mit der Renovierung? Viele Vermieter denken, dass sie einfach kündigen und danach die Wohnung renovieren können. Doch das ist ein gefährlicher Irrtum. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter sehr genau, und wer hier falsch vorgeht, riskiert nicht nur eine rechtliche Niederlage, sondern auch hohe Schadensersatzforderungen. In diesem Überblick klären wir, was Vermieter bei Eigenbedarf und Renovierung wirklich dürfen - und was nicht.
Was ist Eigenbedarf wirklich?
Der Eigenbedarf ist ein gesetzlich zugelassener Grund, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Angehörigen oder ein Haushaltsmitglied benötigt. Dieser Grund ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Es geht nicht darum, dass der Vermieter „einfach mehr Platz braucht“. Der Bedarf muss konkret, nachvollziehbar und ernsthaft sein.
Beispiele für gültigen Eigenbedarf: Eine Scheidung, die dazu führt, dass der Vermieter allein in der Wohnung leben möchte; eine Geburt, die mehr Platz erfordert; oder ein Pflegefall, bei dem ein Familienmitglied in die Wohnung ziehen muss. Ein Jobwechsel allein reicht nicht, wenn kein neuer Wohnbedarf entsteht. Und wenn der Vermieter bereits eine zweite Wohnung besitzt, muss er nachweisen, warum die bestehende Mietwohnung unbedingt benötigt wird - sonst gilt die Kündigung als unzulässig.
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt: Der Eigenbedarf muss zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist tatsächlich vorliegen. Wenn der Vermieter erst in sechs Monaten umziehen will, aber die Kündigung jetzt ausspricht, ist das in Ordnung - solange er bis dahin tatsächlich in der Wohnung wohnen wird. Wer die Wohnung danach sofort wieder vermietet, riskiert eine Klage wegen Missbrauchs - und muss Schadensersatz zahlen.
Wie lange muss man kündigen?
Die Kündigungsfrist hängt direkt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Es gibt keine pauschale Regelung. Hier die genauen Fristen:
- Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren: drei Monate
- Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren: sechs Monate
- Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren: neun Monate
Diese Fristen gelten unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert werden soll oder nicht. Der Vermieter kann nicht einfach eine kürzere Frist verlangen, nur weil er „dringend“ renovieren will. Die Frist beginnt immer mit dem Ende eines Kalendermonats. Wenn der Vermieter am 15. März kündigt, endet das Mietverhältnis erst am Ende des dritten, sechsten oder neunten Monats danach - je nach Mietdauer.
Wichtig: Wenn die Wohnung vor 2024 in ein Wohnungseigentum umgewandelt wurde, gilt eine Sperrfrist. Nach § 577a BGB muss der neue Eigentümer mindestens drei Jahre warten, bevor er wegen Eigenbedarf kündigen kann. In Berlin, Hamburg und einigen anderen Städten mit angespanntem Markt gilt sogar eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren - das ist ein wichtiger Schutz für Mieter, die in solchen Wohnungen leben.
Kann man wegen Renovierung kündigen?
Nein. Das ist ein häufiger Irrtum. Ein Vermieter darf nicht kündigen, nur weil er die Wohnung renovieren möchte. Selbst wenn er große Sanierungsarbeiten plant - wie neue Fenster, eine komplette Sanitär-Modernisierung oder den Einbau einer neuen Küche - reicht das nicht als Kündigungsgrund. Der Gesetzgeber will, dass Mieter nicht aus wirtschaftlichen Interessen des Vermieters vertrieben werden.
Was erlaubt ist: Renovierungsarbeiten können mit laufendem Mietverhältnis durchgeführt werden. Der Vermieter muss dann den Mieter rechtzeitig informieren, die Arbeiten termingerecht planen und den Mieter bei Bedarf in andere Räume umquartieren. Die Kosten trägt der Vermieter - es sei denn, der Mietvertrag enthält eine gültige Schönheitsreparaturklausel.
Die Grenze ist klar: Wenn der Vermieter sagt, er wolle „die Wohnung renovieren, damit er sie selbst nutzen kann“, aber die Arbeiten auch ohne Kündigung möglich wären, ist das kein Eigenbedarf. Das ist ein Versuch, den Mieter loszuwerden - und das ist rechtswidrig.
Was ist mit Renovierungsverpflichtungen des Mieters?
Wenn der Mieter im Mietvertrag vereinbart hat, Schönheitsreparaturen durchzuführen - also streichen, tapezieren, Fußboden erneuern - dann bleibt diese Pflicht auch nach einer Eigenbedarfskündigung bestehen. Der Vermieter kann nicht einfach sagen: „Jetzt ist alles neu, du musst nicht mehr machen.“
Die Regelung ist klar: Die Kündigung beendet das Mietverhältnis, aber nicht die vertraglichen Pflichten, die bis zum Auszug noch fällig sind. Das hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 19. Februar 2019 (Az. VIII ZR 83/18) bestätigt. Die Klausel muss aber richtig formuliert sein: Sie darf nicht pauschal „immer“ verlangen, sondern muss klare Fristen und Umfang nennen - zum Beispiel „alle drei Jahre im Wohnzimmer und Schlafzimmer streichen“.
Problem: Viele Vermieter verlangen nach einer Eigenbedarfskündigung eine komplette Renovierung - obwohl der Mieter nur alle fünf Jahre etwas tun muss. Das ist unzulässig. Ein Mieter aus München berichtete 2024 auf einem Mieterforum, dass sein Vermieter nach der Kündigung verlangte, die gesamte Wohnung neu zu streichen - obwohl die letzte Renovierung erst zwei Jahre zuvor stattgefunden hatte. Erst nach einem Anwaltsschreiben akzeptierte der Vermieter den tatsächlichen Zustand.
Was passiert, wenn der Eigenbedarf nicht echt ist?
Wenn ein Vermieter den Eigenbedarf nur vorgibt, um den Mieter loszuwerden, kann das teuer werden. Der BGH hat in mehreren Fällen klargestellt: Wer den Eigenbedarf nicht ernsthaft nachweisen kann, muss Schadensersatz zahlen.
Beispiel: Ein Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf, die Tochter zieht ein - aber nach drei Monaten wird die Wohnung wieder an einen neuen Mieter vermietet. Der alte Mieter kann dann klagen. Der BGH entschied 2023 (Az. VIII ZR 124/22), dass der Vermieter dann Schadensersatz von mehreren Tausend Euro zahlen muss - inklusive Nutzungsentschädigung und Anwaltskosten.
Die Zahlen sprechen: Laut dem Mieterschutzbericht 2023 der Bundesregierung liegen die durchschnittlichen Schadensersatzforderungen bei 3.200 Euro plus 1.800 Euro Nutzungsentschädigung. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin, München oder Hamburg wurden 2024 über 67 % der gerichtlich überprüften Eigenbedarfskündigungen als unzulässig eingestuft.
Was macht Vermieter oft falsch? Sie kündigen, ohne Beweise zu haben. Keine Baugenehmigung, keine Umzugsbestätigung, kein Nachweis für die neue Wohnsituation. Rechtsanwältin Monika Weber warnt in ihrer Fachpublikation „Mietrecht aktuell“ (4/2024): „Eine Kündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter keine Baugenehmigung für geplante Umbaumaßnahmen hat und diese auch nicht zeitnah einholt.“ Das ist eine Vorratskündigung - und die ist verboten.
Was ist ein Räumungsvergleich?
Ein praktischer Ausweg für beide Seiten: der Räumungsvergleich. Das ist eine freiwillige Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, die das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beendet. Der Mieter zieht früher aus - und bekommt dafür eine finanzielle Entschädigung, oft in Form einer Abfindung.
Das ist für den Vermieter attraktiv, weil er schneller an die Wohnung kommt. Für den Mieter ist es oft eine gute Lösung, wenn er selbst nicht weiß, wo er hinziehen soll. Der Betrag variiert, liegt aber meist zwischen 1.000 und 5.000 Euro - je nach Lage, Miethöhe und verbleibender Kündigungsfrist.
Wichtig: Der Räumungsvergleich muss schriftlich sein. Und er darf nicht unter Druck erfolgen. Wenn der Vermieter droht: „Wenn du nicht jetzt ziehst, kriegst du keine Rückerstattung der Kaution“, ist das rechtswidrig. Der Mieter muss frei entscheiden können.
Ein typischer Räumungsvergleich enthält oft auch: „Der Mieter übernimmt die letzte Renovierung, die im Vertrag vorgesehen ist.“ Das spart dem Vermieter Zeit und Geld. Aber nur, wenn die Pflicht wirklich fällig ist - und nicht übertrieben wird.
Was muss der Vermieter beachten?
Wenn ein Vermieter den Eigenbedarf geltend machen will, muss er genau vorgehen:
- Begründung schriftlich formulieren: Nenne konkret, warum die Wohnung benötigt wird - wer zieht ein, aus welchem Grund.
- Beweise sammeln: Geburtsurkunde, Heiratsurkunde, Arbeitsvertrag, Baugenehmigung - alles, was den Bedarf belegt.
- Kündigungsfrist einhalten: Nicht zu früh kündigen. Die Frist richtet sich nach der Mietdauer.
- Keine Renovierungsgründe vorschützen: Wenn du renovieren willst, dann tu es - aber nicht als Kündigungsgrund.
- Keine Druckmittel: Drohungen, Mietminderung, unerlaubte Besichtigungen - das ist illegal.
Ein Vermieter, der alles richtig macht, hat gute Chancen: Laut KSK-Immobilien-Rechtsstudie 2024 haben 70 bis 85 % der Eigenbedarfskündigungen vor Gericht Bestand - wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Was tun, wenn du als Mieter gekündigt wirst?
Wenn du eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhältst, prüfe:
- Stimmt die Kündigungsfrist?
- Wurde der Eigenbedarf konkret begründet?
- Gibt es Beweise für die neue Wohnsituation?
- Wurde die Sperrfrist bei Umwandlungen eingehalten?
Wenn etwas nicht stimmt: Hol dir rechtlichen Rat. Die Mietervereinigung Berlin verzeichnete 2023 einen Anstieg von 18 % bei Klagen gegen Eigenbedarfskündigungen. Viele Mieter haben erfolgreich geklagt - nicht weil sie „nicht ziehen wollen“, sondern weil der Vermieter nicht beweisen konnte, was er behauptete.
Ein Fall aus Hamburg: Ein Vermieter kündigte wegen Eigenbedarf für seine Tochter. Die Tochter zog ein - und nach sechs Monaten wurde die Wohnung wieder vermietet. Der Mieter klagte - und bekam 4.500 Euro Schadensersatz. Der BGH entschied: Der Eigenbedarf war nicht ernsthaft.
Kann ein Vermieter wegen Renovierung kündigen?
Nein. Eine Kündigung wegen Renovierung ist im deutschen Mietrecht nicht zulässig, wenn die Arbeiten auch mit laufendem Mietverhältnis durchgeführt werden können. Der Vermieter kann nur wegen Eigenbedarf kündigen - also wenn er, ein Familienmitglied oder ein Haushaltsmitglied die Wohnung tatsächlich selbst nutzen muss. Renovierungsarbeiten müssen mit dem bestehenden Mieter durchgeführt werden.
Muss der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung renovieren?
Ja, wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel steht. Die Kündigung beendet das Mietverhältnis, aber nicht die vertraglichen Pflichten, die vor dem Auszug fällig sind. Der Mieter muss also die Renovierungen durchführen, die im Vertrag vereinbart wurden - sofern sie tatsächlich fällig sind. Der Vermieter kann nicht mehr verlangen, als im Vertrag steht.
Was passiert, wenn der Vermieter nach der Kündigung die Wohnung sofort wieder vermietet?
Dann ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Der BGH hat mehrfach entschieden: Der Eigenbedarf muss ernsthaft und dauerhaft vorliegen. Wenn der Vermieter die Wohnung kurz nach Auszug wieder an einen neuen Mieter vergibt, kann der alte Mieter Schadensersatz verlangen - oft mehrere Tausend Euro. Das gilt als Missbrauch des Kündigungsrechts.
Gibt es eine Sperrfrist bei Eigentumswohnungsumwandlungen?
Ja. Nach § 577a BGB muss ein neuer Eigentümer mindestens drei Jahre warten, bevor er wegen Eigenbedarf kündigen kann - wenn das Mietverhältnis vor der Umwandlung in Wohnungseigentum bestand. In einigen Bundesländern wie Berlin gilt sogar eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren. Das ist ein wichtiger Schutz für Mieter in solchen Wohnungen.
Darf ein Vermieter vor der Kündigung die Wohnung besichtigen?
Ja, aber nur mit Zustimmung des Mieters und mit angemessener Vorankündigung. Ein Vermieter hat kein Recht, einfach so in die Wohnung zu kommen - auch nicht, um Renovierungen zu planen. Jede Besichtigung muss mit dem Mieter abgestimmt werden. Wer ohne Einverständnis hineingeht, macht sich strafbar.
