Ein Immobilienwert steht plötzlich viel höher da, als Sie je gedacht hätten. Der Finanzamt-Bescheid nennt einen Grundsteuerwert, der fast doppelt so hoch ist wie der Preis, den Sie vor zwei Jahren für Ihr Haus bezahlt haben. Sie fühlen sich unfair behandelt - und zu Recht. Doch nur weil der Wert Ihnen unrealistisch erscheint, heißt das nicht, dass Sie ihn einfach ignorieren können. Um eine falsche Immobilienbewertung erfolgreich anzufechten, brauchen Sie mehr als Ärger. Sie brauchen Beweise. Und zwar richtige.

Warum Sie nicht einfach sagen können: „Das ist zu viel!“

Viele Eigentümer denken: „Mein Haus ist nicht wert 450.000 Euro, ich hab’s für 320.000 gekauft.“ Das reicht nicht. Das Finanzamt arbeitet nicht mit Ihren Gefühlen oder Erinnerungen. Es arbeitet mit Gesetzen - und die sind streng. Die Grundlage dafür ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), eine bundesweit geltende Rechtsverordnung, die seit 2010 die Methoden zur Ermittlung von Immobilienwerten regelt. Sie legt fest, wie ein Gutachter vorgehen muss: Welche Daten er braucht, wie er den Bodenwert berechnet, wie er den Gebäudewert abschätzt - und vor allem: Welche Werte er als Referenz heranzieht.

Das Problem: Das Finanzamt nutzt oft das Sachwertverfahren, ein Bewertungsverfahren, das den Wert einer Immobilie aus dem Bodenrichtwert plus dem Gebäuderealwert berechnet. Das klingt einfach, ist es aber nicht. Der Bodenrichtwert kommt aus einer amtlichen Karte, die in manchen Gegenden veraltet ist. Der Gebäuderealwert wird oft pauschal anhand von Altersklassen und Quadratmetern berechnet - ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand. Ein Haus mit marodem Dach, feuchten Wänden und alten Fenstern wird trotzdem als „gut erhalten“ bewertet, wenn die Kalkulation nur auf Durchschnittswerten basiert.

Und dann kommt der entscheidende Punkt: Um eine Anfechtung erfolgreich durchzuführen, muss der vom Finanzamt festgelegte Wert mindestens 40 Prozent über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Das ist kein Tipp, kein Rat - das ist eine gesetzliche Hürde, die in den Erlässen der Finanzverwaltung explizit steht. Wenn Ihr Haus tatsächlich 350.000 Euro wert ist, aber das Finanzamt 480.000 Euro ansetzt, dann liegt die Differenz bei 37 Prozent. Keine Anfechtung. Wenn es 500.000 Euro sind, dann liegt sie bei 43 Prozent. Jetzt haben Sie eine Chance.

Was ein echtes Gegengutachten kann - und was nicht

Ein Gegengutachten ist Ihr wichtigstes Werkzeug. Aber nicht jedes Gutachten ist gleich. Ein Freund, der mal ein Haus verkauft hat, oder ein Makler, der Ihnen einen „Schatz“ verspricht, reichen nicht. Das Finanzamt akzeptiert nur Gutachten von Personen, die öffentlich bestellt und vereidigt (öbuv) sind oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 vorweisen. Das bedeutet: Sie müssen einen Sachverständigen beauftragen, der vom Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter (bdsf) anerkannt ist. Derzeit gibt es in Deutschland etwa 1.850 solcher qualifizierter Gutachter.

Ein solches Gutachten kostet zwischen 1.000 und 2.500 Euro - je nach Objektgröße und Aufwand. Aber es ist kein Ausgabe, es ist eine Investition. Denn nur ein solches Gutachten hat eine Chance, vor Gericht zu bestehen. Ein unzertifizierter Bericht wird ignoriert. Punkt. Selbst wenn er perfekt ist.

Was ein richtiges Gegengutachten enthält:

• Eine detaillierte Beschreibung der Immobilie - inklusive Schäden, Renovierungen, Ausstattung
• Den genauen Vergleich mit mindestens drei ähnlichen Objekten in der Umgebung (Verkaufspreise aus den letzten 12 Monaten)
• Eine Begründung, warum das Sachwertverfahren hier nicht zutrifft - etwa weil die Lage schlecht ist, die Infrastruktur fehlt oder das Gebäude stark sanierungsbedürftig ist
• Eine klare Angabe des Verkehrswerts - nicht des Sachwerts, nicht des Schätzwerts, sondern des tatsächlichen Marktwerts
• Die Unterschrift und die Zertifizierungsnummer des Gutachters

Wichtig: Ein Verkehrswertgutachten prüft nicht den Zustand der Heizung oder ob die Dachrinne undicht ist. Es schaut auf den äußeren Eindruck. Es sagt: „Wenn ich dieses Haus heute verkaufen müsste, was würde ein Käufer zahlen?“ Es geht nicht um Reparaturkosten - es geht um Marktwert.

Wie Sie den Prozess starten - Schritt für Schritt

1. Prüfen Sie den Bescheid: Lesen Sie den Grundsteuerbescheid genau. Steht dort eine Nettokaltmiete, die höher ist als die, die Sie wirklich erzielen? Ist der Bodenrichtwert für Ihr Grundstück aus einer Gegend, in der keine Häuser mehr verkauft werden? Sind die Quadratmeterangaben falsch? Notieren Sie alle Ungereimtheiten.

2. Suchen Sie nach Vergleichsobjekten: Gehen Sie auf Immobilienportale wie Immobilienscout24 oder ImmoWelt. Suchen Sie nach ähnlichen Häusern oder Wohnungen in Ihrer Straße oder Nachbarschaft, die in den letzten 12 Monaten verkauft wurden. Notieren Sie Preis, Größe, Zustand, Ausstattung. Machen Sie Screenshots. Das ist Ihr erster Beweis.

3. Sprechen Sie mit dem ursprünglichen Gutachter: Viele Fehler entstehen durch Missverständnisse. Vielleicht hat der Gutachter Ihr Haus mit einem anderen verwechselt. Vielleicht hat er den Keller als Wohnfläche gezählt, obwohl er nicht bewohnbar ist. Ein freundliches, sachliches Gespräch kann oft eine Korrektur bewirken - ohne Kosten, ohne Stress.

4. Beauftragen Sie einen zertifizierten Gutachter: Wenn das Gespräch nichts bringt, suchen Sie einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Prüfen Sie seine Zertifizierung auf der Website des bdsf. Fragen Sie nach Referenzen. Fragen Sie, ob er schon einmal vor dem Finanzamt oder Gericht aufgetreten ist. Ein erfahrener Gutachter weiß, welche Argumente zählen.

5. Reichen Sie Ihr Gegengutachten ein: Senden Sie es zusammen mit Ihren Recherchen und einem formellen Antrag auf Änderung des Grundsteuerwerts an das Finanzamt. Machen Sie eine Kopie. Behalten Sie den Versandnachweis. Das Finanzamt hat sechs Wochen Zeit, zu antworten.

6. Seien Sie bereit für das Verfahren: Wenn das Finanzamt ablehnt, können Sie Widerspruch einlegen. Dann kommt das Finanzgericht. Dort zählt nur noch das Gutachten - und die Qualität des Gutachters. Ein Gerichtsurteil vom Bundesgerichtshof vom 10. Oktober 2013 (III ZR 345/12) klärte: Die Haftung des Gutachters hängt vom konkreten Auftrag ab. Wer einen Verkehrswert verlangt, bekommt einen Verkehrswert - nicht eine Baubegutachtung.

Was Sie nicht tun sollten

Es gibt drei häufige Fehler, die Anfechtungen zum Scheitern bringen:

• Kein zertifizierter Gutachter: Ein Gutachten von einem Architekten, der sich „Immobilienexperte“ nennt, ist wertlos. Es wird nicht akzeptiert.
• Keine konkreten Vergleichswerte: „Mein Nachbar hat sein Haus für 300.000 verkauft“ reicht nicht. Sie müssen den Vergleichsobjekten genau beschreiben - gleiche Größe, gleiche Lage, gleicher Zustand. Sonst wird es als „subjektiv“ abgelehnt.
• Warten bis zur letzten Minute: Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Zustellung des Bescheids. Viele warten, bis die Grundsteuer fällig wird - dann ist es zu spät. Handeln Sie schnell.

Wie erfolgreich ist das wirklich?

Es ist kein Selbstläufer - aber es lohnt sich. Laut dem Landesamt für Steuern und Finanzen Sachsen waren zwischen Januar 2022 und Dezember 2023 fast 19 Prozent aller Anfechtungen erfolgreich. Das sind fast zwei von zehn Fällen. Die meisten Erfolge gab es bei Einfamilienhäusern in ländlichen Gebieten, wo die Bodenrichtwerte oft überhöht sind, oder bei Immobilien mit erheblichen Schäden, die im Sachwertverfahren nicht berücksichtigt wurden.

Im Gegenzug steigt die Zahl der Anfechtungen stark. Der Bundesverband deutscher Volks- und Betriebswirte (bdvb) meldete für 2023 einen Anstieg von 32 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das liegt an der Grundsteuerreform. Seit 2022 müssen alle Immobilien neu bewertet werden - und viele Werte sind falsch. Die Bundesregierung plant für 2025 eine Überarbeitung der ImmoWertV, um die Verfahren zu vereinheitlichen. Aber bis dahin bleibt die Verantwortung bei Ihnen.

Was kommt als Nächstes?

Die Digitalisierung hilft. Seit 2021 haben fast alle Bundesländer digitale Bodenrichtwertkarten eingeführt. Sie zeigen nicht nur den Wert pro Quadratmeter, sondern auch, wie sich dieser Wert in den letzten Jahren entwickelt hat. Das macht es einfacher, falsche Werte zu entlarven. Aber es ersetzt nicht den Gutachter. Nur ein Mensch kann sehen, dass das Haus an der Ecke seit zehn Jahren nicht renoviert wurde, dass der Garten überflutet wird, wenn es regnet, oder dass die Straße vor dem Haus in zwei Jahren zur Baustelle wird.

Wenn Sie ein Haus besitzen, das in der letzten Zeit neu bewertet wurde - und der Wert Ihnen zu hoch erscheint - dann handeln Sie. Nicht mit Wut, sondern mit Fakten. Holen Sie sich das Gegengutachten. Prüfen Sie die Zertifizierung. Sammeln Sie die Vergleichspreise. Reichen Sie den Antrag ein. Es ist kein einfacher Weg - aber er ist der einzige, der funktioniert.