Stellen Sie sich vor: Sie ziehen in eine neue Wohnung. Die Wände sind frisch gestrichen, das Licht fällt perfekt ein - aber die Küche sieht aus, als wäre sie direkt aus den 1970er Jahren gerissen. Oder umgekehrt: Sie haben Ihre Traumküche selbst eingebaut, weil die Altbauwohnung leer war, und nun steht der Auszug an. Was passiert mit Ihren Schränken? Müssen Sie alles zurücklassen?
Diese Fragen sorgen für Stress und oft auch für teure Rechtsstreitigkeiten. In Österreich wie in Deutschland gelten hier klare Regeln, die auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und jahrzehntelanger Gerichtspraxis basieren. Das Wichtigste zuerst: Es kommt darauf an, ob die Küche schon da war, als Sie den Vertrag unterschrieben haben, oder ob Sie sie selbst nachgerüstet haben.
Die goldene Regel: Wer baut ein, wer bleibt dran
Im Mietrecht gibt es einen grundlegenden Unterschied zwischen Mietgegenstand und Zubehör. Eine Einbauküche, die bereits bei Vertragsabschluss vorhanden ist, gilt fast immer als fester Bestandteil der Wohnung. Sie gehört zum Mietobjekt. Das bedeutet: Wenn Sie ausziehen, muss die Küche dort bleiben. Sie dürfen keine Türen abschrauben oder Geräte mitnehmen, es sei denn, Sie haben mit dem Vermieter etwas anderes schriftlich vereinbart.
Aber warum eigentlich? Weil der Vermieter die Küche als Teil seiner Immobilie vermietet. Er trägt die Kosten für deren Beschaffung und wartet darauf, dass diese Investition über die Jahre amortisiert wird. Wenn jeder Mieter die hochwertige Küchenausstattung mitnimmt, leidet der Wert der Wohnung für den nächsten Bewohner.
Ganz anders sieht es aus, wenn Sie in einer Wohnung ohne Küche eingezogen sind. Haben Sie selbst eine Einbauküche gekauft und fachgerecht installiert, bleibt diese Ihr Eigentum. Da sie nicht zum ursprünglichen Mietvertrag gehörte, können Sie sie beim Auszug wieder entfernen. Allerdings müssen Sie dabei alle Schäden beheben - also Löcher im Boden oder an der Wand füllen und streichen.
Was genau zählt zur Standard-Küche?
Viele Mieter fragen sich: Muss der Vermieter mir überhaupt eine Küche stellen? Die kurze Antwort lautet: Nein. Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter nur dazu, die technischen Anschlüsse bereitzustellen - Wasser, Abfluss, Strom und gegebenenfalls Gas. Ob dort nun ein Hochglanzschrank oder nur eine Herdplatte steht, liegt in dessen Ermessen.
Sobald der Vermieter jedoch eine Küche stellt, wird diese zum festen Bestandteil. Was dann drin sein muss, ist definiert. Nach ständiger Rechtsprechung gehören dazu:
- Eine Spüle mit funktionierendem Abfluss
- Kochstellen (Herd oder Kochfeld)
- Ein Backofen
- Ein Kühlschrank
- Küchenschränke zur Aufbewahrung
Eine Geschirrspülmaschine gehört nicht zwingend dazu. Das hat beispielsweise das Landgericht München bereits 2002 klargestellt. Auch wenn wir heute kaum noch ohne Spülmaschine leben können, ist sie rechtlich gesehen kein Muss für eine „nutzbare“ Küche. Solange die genannten Grundgeräte vorhanden und funktionsfähig sind, erfüllt der Vermieter seine Pflicht.
Alte Küche gegen neue tauschen: Darf ich das?
Das ist der Knackpunkt, an dem viele Konflikte entstehen. Sie hassen die alte, fleckige Küche des Vermieters und möchten Ihre eigene moderne Variante einbauen. Ist das erlaubt?
Ja, grundsätzlich schon. Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek urteilte bereits 1993, dass ein Vermieter einem Mieter den Einbau einer eigenen Einbauküche nicht verbieten kann. Aber: Es gibt strenge Bedingungen.
- Schriftliche Genehmigung: Holen Sie sich vor jedem Bohrschlag die Zustimmung des Vermieters. Ohne diese machen Sie bauliche Veränderungen, die Sie später teuer zurückbauen müssen.
- Lagerung der alten Küche: Die originale Küche darf nicht entsorgt werden. Sie muss sauber und trocken gelagert werden - oft im Keller oder auf dem Dachboden - bis Sie ausziehen.
- Rückbau auf Ihre Kosten: Beim Auszug müssen Sie Ihre neue Küche entfernen und die alte des Vermieters wieder originalgetreu einbauen. Alle Kosten für Handwerker tragen Sie allein.
- Bauliche Änderungen: Möchten Sie eine Dunstabzugshaube ins Freie führen? Dafür brauchen Sie eine explizite Genehmigung für den Wanddurchbruch. Änderungen an Wasser- oder Stromleitungen bedürfen ebenfalls der Zustimmung.
Tipp: Dokumentieren Sie den Zustand der alten Küche beim Ausbau mit Fotos. So vermeiden Sie Streit darüber, ob Teile fehlen oder beschädigt sind, wenn Sie sie Jahre später wieder einbauen müssen.
Wer repariert, wenn’s kaputt geht?
Haben Sie eine mitvermietete Küche, liegt die Verantwortung für Reparaturen beim Vermieter. Wenn der Herd nicht mehr heizt oder der Kühlschrank tropft, muss er dafür sorgen, dass ein Techniker kommt. Der Mieter muss die Küche lediglich pfleglich behandeln. Normale Abnutzung - zum Beispiel abgenutzte Griffe oder leicht stumpfe Arbeitsplatten - muss der Vermieter tolerieren.
Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Die sogenannte Kleinreparaturklausel. Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, die besagt, dass der Mieter kleine Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag (oft etwa 100 Euro pro Reparatur oder ein Prozent der Jahreskaltmiete) selbst bezahlt. Dazu zählen häufig defekte Türgriffe, Glühbirnen oder verschmutzte Filter.
Achtung: Seit 2017 gibt es strengere Grenzen. Das Amtsgericht Neukölln entschied, dass pauschale Überlassungsklauseln, bei denen der Vermieter jegliche Wartungspflicht abstößt, unwirksam sein können. Der Vermieter muss die wesentliche Funktionsfähigkeit gewährleisten. Kleinreparaturen dürfen ihn nicht von seiner Hauptpflicht entbinden.
Mietminderung bei Küchen-Problemen
Wenn die Küche nicht funktioniert, leiden Sie darunter. Und das Geld soll auch nicht weiter fließen. Hier hilft Ihnen die Mietminderung. Aber wie viel darf man mindern?
Es hängt davon ab, wie schwerwiegend der Mangel ist. Liegt gar keine Küche vor, obwohl eine vertragsgemäß vereinbart war, kann die Minderung hoch ausfallen. Das Landgericht Dresden urteilte 1998, dass eine Minderung von 20 Prozent angemessen war, als statt einer vollen Küche nur eine einzelne Herdplatte bereitstand.
Wichtig: Die Minderung darf niemals höher sein als der Aufschlag, den Sie für die Küche extra zahlen. Ziehen Sie 500 Euro Kaltmiete, wovon 100 Euro explizit für die Küchennutzung berechnet werden, können Sie maximal 100 Euro mindern, wenn die Küche komplett unbrauchbar ist. Mindern Sie pauschal ohne vorherige Fristsetzung und Abmahnung, riskieren Sie eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverweigerung.
Steuerliche Aspekte für Vermieter
Falls Sie selbst Vermieter sind oder verstehen wollen, warum manche Vermieter so pingelig mit ihren Küchen sind: Es geht um Steuern. Seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) aus dem Jahr 2016 wird die Einbauküche als einheitliches Wirtschaftsgut behandelt. Das bedeutet, sie wird linear über zehn Jahre abgeschrieben.
Einzelne Geräte unter 410 Euro können als geringwertige Wirtschaftsgüter sofort abgesetzt werden. Diese Regelung sorgt dafür, dass Vermieter ihre Investitionen steuerlich geltend machen können - vorausgesetzt, die Küche bleibt erhalten. Wenn Sie als Mieter die Küche zerstören oder mitnehmen, ohne Ersatz zu leisten, schaden Sie dem Vermieter finanziell doppelt: durch den Verlust des Gegenstands und durch die versäumte Abschreibung.
Praktische Checkliste für den Umzug
Um böse Überraschungen zu vermeiden, halten Sie sich an diese Schritte:
- Bei Einzug: Machen Sie Fotos von der bestehenden Küche. Notieren Sie Seriennummern der Geräte und dokumentieren Sie Kratzer oder Defekte im Übergabeprotokoll.
- Bevor Sie renovieren: Lassen Sie sich jede Änderung vom Vermieter schriftlich genehmigen. Speichern Sie die E-Mail oder den Brief sorgfältig ab.
- Beim Austausch: Lagern Sie die Originalküche sicher. Verpacken Sie empfindliche Teile gut. Kaufen Sie ggf. Schutzfolien für den Lagerort.
- Bei Auszug: Planen Sie genug Zeit für den Rückbau. Stellen Sie sicher, dass die alte Küche wieder montiert und funktionsfähig ist. Reinigen Sie alles gründlich.
- Rechnungen aufbewahren: Heben Sie alle Rechnungen für den Einbau Ihrer eigenen Küche auf. Falls Sie diese später mitnehmen, sind sie Ihr Eigentumsnachweis.
Muss der Vermieter eine neue Küche stellen, wenn die alte kaputt ist?
Der Vermieter muss die Küche instand setzen, sodass sie wieder nutzbar ist. Er ist jedoch nicht verpflichtet, automatisch eine brandneue, modernere Küche einzubauen, es sei denn, die alte ist wirtschaftlich vollständig verbraucht (oft nach 10-25 Jahren). Er kann auch eine gleichwertige, gebrauchte Küche einbauen, solange sie hygienisch und funktional einwandfrei ist.
Darf ich die Spüle meiner Mietküche mitnehmen?
Nein. Die Spüle ist ein fester Bestandteil der Einbauküche und damit Teil der Mietwohnung. Das Mitnehmen wäre eine Beschädigung des Mietgegenstands und könnte zur Schadensersatzforderung oder sogar zur Kündigung führen.
Was kostet mich der Einbau einer eigenen Küche?
Sie tragen alle Kosten: Material, Montage, eventuelle Anpassungen an Leitungen und später den Rückbau sowie den Wiedereinbau der ursprünglichen Küche. Rechnen Sie auch mit Lagerkosten für die alte Küche während der gesamten Mietdauer.
Gilt das gleiche Recht in Wien wie in Berlin?
Grundsätzlich ja. Beide Länder folgen ähnlichen Prinzipien des Zivilrechts. In Österreich regelt das ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) die Beziehungen. Auch hier gilt: Feste Bestandteile bleiben, Zubehör kann mitgenommen werden, sofern keine andere Vereinbarung besteht. Spezifische lokale Vorschriften (wie das Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz) variieren, aber die Kernprinzipien sind vergleichbar.
Kann ich die Miete mindern, wenn kein Geschirrspüler dabei ist?
Nein. Wie oben erwähnt, gehört ein Geschirrspüler nicht zur gesetzlichen Mindestausstattung einer Mietküche. Fehlende Luxus-Geräte geben keinen Anlass zur Mietminderung, es sei denn, sie waren explizit im Vertrag zugesichert.
