Wichtige Punkte

• Ermitteln Sie sofort, warum die Finanzierung knickt - Fehlkalkulation oder unvorhergesehene Ausgaben?
• Setzen Sie kurzfristig auf Kommunikation: Bank, Förderstelle und Handwerker rechtzeitig informieren.
• Prüfen Sie staatliche KfW‑Förderungen zuschüsse und zinsgünstige Kredite für energetische Sanierung sowie private Baukredite.
• Berücksichtigen Sie rechtliche Optionen wie Mieterschutz, Zahlungsplan oder im Extremfall Insolvenz.
• Nutzen Sie die nachfolgende Checkliste, um nichts zu übersehen.

Wenn die Sanierung die umfassende Modernisierung einer Altbauwohnung plötzlich teurer wird als geplant, stehen viele Eigentümer vor dem Problem, die Kosten nicht zu decken. Das kann schnell zu Stress führen - besonders, wenn die Finanzierung bereits zugesagt wurde und die Rechnung plötzlich kaum noch bezahlbar erscheint. In diesem Beitrag zeigen wir, welche Schritte Sie sofort einleiten sollten, welche Finanzierungsoptionen es gibt und welche rechtlichen Spielräume Sie haben, damit Sie nicht plötzlich ohne Dach über dem Kopf dastehen.

Warum entsteht ein Zahlungsverzug?

Bevor Sie Lösungen suchen, ist es wichtig, die Ursache zu kennen. Typische Gründe sind:

• Fehlkalkulation: Oft werden Materialpreise oder Arbeitsstunden unterschätzt.
• Unvorhergesehene Mängel: Bei Altbauten tauchen häufig versteckte Schäden wie Schimmel, feuchte Wände oder veraltete Elektroleitungen auf.
• Preissteigerungen: Rohstoffpreise und Lohnkosten können während eines mehrmonatigen Projekts stark ansteigen.
• Verzögerte Zahlungen von Förderstellen: Genehmigungen oder Auszahlungsbeträge kommen später als erwartet.

Eine klare Analyse hilft, das passende Gegenmaßnahme‑Paket zu schnüren.

Sofortige Maßnahmen - Was tun, bevor die Rechnung fällig ist?

Reagieren Sie innerhalb von wenigen Tagen, um das Vertrauen Ihrer Bank und der Handwerker zu erhalten.

1. Kontakt aufnehmen: Rufen Sie sofort Ihre Hausbank die Institution, die den Baukredit oder das Kontokorrent führt an. Erklären Sie die Situation offen und fragen Sie nach einer vorübergehenden Stundung oder einer Anpassung des Tilgungsplans.
2. Handwerker informieren: Viele Firmen zeigen sich kulant, wenn sie frühzeitig über Liquiditätsprobleme Bescheid wissen - insbesondere, wenn Sie einen neuen Zahlungsplan vorschlagen.
3. Fördermittel prüfen: Beantragen Sie schnellstmöglich ergänzende KfW‑Förderungen zuschüsse und zinsgünstige Kredite für energetische Sanierung oder fragen Sie nach einer Nachzahlung.
4. Kosten senken: Prüfen Sie, ob nicht kritische Maßnahmen (z.B. Design‑Änderungen) vorübergehend ausgesetzt werden können, bis die Finanzierung gesichert ist.

Finanzierungsmöglichkeiten im Detail

Wenn die eigene Liquidität nicht ausreicht, gibt es mehrere nachschlaufende Finanzierungsquellen. Jede hat Vor‑ und Nachteile, die Sie individuell abwägen sollten.

1. KfW‑Förderungen

Die Renovierung finanzieren über die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist in Österreich nicht direkt möglich, jedoch gibt es vergleichbare Förderprogramme der Wohnbauförderung staatliche Zuschüsse für energetische Sanierung von Altbauten. Typische Programme bieten:

• Zinsgünstige Kredite (z.B. 1,5% p.a.)
• Zuschüsse von bis zu 20% der förderfähigen Kosten
• Flexible Laufzeiten von 10-20Jahren

Voraussetzung ist meist ein Energie‑Audit und ein Nachweis, dass die Maßnahmen den energetischen Standards entsprechen.

2. Baukredit bei der Hausbank

Ein klassischer Baukredit ein Darlehen, das speziell für Bau‑ oder Sanierungsprojekte vergeben wird bietet schnelle Auszahlung und individuelle Zinskonditionen. Wichtig sind:

• Gute Bonität des Kreditnehmers
• Sicherheiten, häufig die Immobilie selbst
• Eventuell höhere Zinssätze (2-4% p.a.) im Vergleich zu öffentlichen Förderungen

Ein Teil des Kredits kann bereits vor Beginn der Arbeiten ausgezahlt werden (Vorschuss), der Rest nach Abschluss und Begleichung von Rechnungen.

3. Bürgschaft oder Privatkredit

Wenn die Bank nicht mehr weiterhilft, kann ein Familienmitglied oder ein nahestehender Freund eine Bürgschaft übernehmen. Das erhöht das Vertrauen der Bank und kann den Zinssatz senken. Alternativ kann ein Privatkredit mit höherem Zinssatz (5-8%) in Erwägung gezogen werden - jedoch nur, wenn klar ist, dass die Rückzahlung langfristig gesichert ist.

4. Ratenzahlung mit Handwerkern

Manche Gewerbebetriebe bieten eigene Ratenpläne an, besonders wenn sie selbst die Finanzierung übernehmen. Vorteil: keine zusätzlichen Zinsen, Nachteil: längere Projektlaufzeit.

Vergleichstabelle der wichtigsten Optionen

Rechtliche Optionen bei Zahlungsunfähigkeit

Wenn alle Finanzierungsversuche scheitern, gibt es rechtlich geregelte Wege, um die Sanierung nicht komplett abzusagen.

Mieterschutz – Schutz bei vermieteten Altbauwohnungen

Bei vermieteten Objekten greift häufig der Mieterschutz Gesetzesvorschriften, die Mieter vor unverschuldeten Kündigungen schützen. Wenn die Sanierung ausbleibt, kann der Mieter unter Umständen eine Mietminderung fordern, was den Druck auf den Eigentümer erhöht, schnell eine Lösung zu finden.

Insolvenz - letzte Instanz

Sollte die Zahlungsunfähigkeit drohen, ist eine Privatinsolvenz (nach österreichischem Recht: „Zahlungsaufschub“ oder „Privatinsolvenz“) ein Weg, um Schulden zu restrukturieren. Während des Verfahrens wird ein Treuhänder eingesetzt, der gemeinsam mit Gläubigern einen Tilgungsplan erstellt. Die Sanierung kann dann nach Abschluss weitergeführt werden - allerdings meist mit stark reduzierten Finanzierungsmöglichkeiten.

Aufhebungsvertrag mit der Baufirma

Einvernehmliche Vertragsauflösung kann sinnvoll sein, wenn das Projekt finanziell nicht mehr tragbar ist. Wichtig ist dabei, die entstandenen Kosten zu dokumentieren und eine einvernehmliche Abwicklung zu vereinbaren, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Praxisbeispiel: Familie Müller aus Wien

Die Müllers wollten ihr 1900‑Baujahr‑Dachgeschoss modernisieren. Nach drei Monaten stellten sie fest, dass die Statik stärker beschädigt war als geplant - die Kosten sprangen von 120000€ auf 180000€. Die Familie konnte die Mehrbelastung nicht tragen. Sie setzten die genannten Sofortmaßnahmen um:

• Die Hausbank stimmte einer vierteljährlichen Stundung zu.
• Sie beantragten zusätzlich einen KfW‑ähnlichen Zuschuss, der 15% der Mehrkosten abdeckte.
• Eine Bürgschaft des Schwagers ermöglichte einen kleinen zusätzlichen Kredit mit 3% Jahreszins.
• Ein Teil der geplanten Innenausbauten wurde bis zur vollständigen Finanzierung aufgeschoben.

Durch das frühzeitige Handeln konnten die Müllers das Projekt fertigstellen, ohne in die Privatinsolvenz zu gehen.

Checkliste: Was tun, wenn die Sanierung nicht bezahlt werden kann?

1. Alle offenen Rechnungen und Verträge prüfen.
2. Kalkulation aktualisieren - versteckte Kosten erfassen.
3. Bank und Hausbank sofort kontaktieren, mögliche Stundungen erfragen.
4. Fördermöglichkeiten (Wohnbauförderung, Energie‑Zuschüsse) prüfen und Anträge stellen.
5. Alternative Finanzierung prüfen: Baukredit, Bürgschaft, Privatkredit.
6. Handwerker über Zahlungsplan informieren und ggf. Ratenzahlung aushandeln.
7. Rechtliche Beratung einholen: Mieterschutz, Insolvenz, Aufhebungsvertrag.
8. Entscheidung dokumentieren und einen klaren Zeitplan für die nächste Zahlungsrunde festlegen.

Jeder Schritt reduziert das Risiko, dass das Projekt plötzlich stillsteht.

Nächste Schritte

Starten Sie sofort mit Punkt1 der Checkliste: Zahlen Sie Ihre aktuelle Rechnung, prüfen Sie, wo die Kosten ausgebrochen sind, und rufen Sie Ihre Bank an. Jede Verzögerung erhöht das Risiko, dass das Projekt stillsteht. Wenn Sie die richtigen Förderungen und Kredite kombinieren, können Sie die Sanierung sogar günstiger abschließen, als Sie ursprünglich dachten.