Immobilienkauf im Ausland: Rechte, Risiken und praktische Tipps

Beim Immobilienkauf im Ausland, der Erwerb von Grundstücken oder Gebäuden außerhalb des eigenen Landes, oft mit hohen Erwartungen verbunden. Auch bekannt als Auslandsimmobilieninvestment, ist er eine der komplexesten Finanzentscheidungen, die Sie treffen können – besonders wenn Sie die lokalen Gesetze nicht kennen. Viele denken, es reicht, eine gute Lage zu finden und den Preis zu verhandeln. Doch hinter der ersten Zahlenangabe verstecken sich oft versteckte Kosten, unklare Rechte und rechtliche Fallstricke, die den Traum vom Ferienhaus oder der Renditeimmobilie schnell zum Albtraum machen.

Ein Erschließungsvertrag, ein rechtlicher Vertrag, der regelt, wer die Infrastruktur wie Straßen, Wasser oder Abwasser für ein neues Baugebiet baut und bezahlt, ist in vielen Ländern Pflicht – aber kaum jemand prüft ihn vor dem Kauf. Was, wenn die Straße vor Ihrem neuen Haus noch nicht gebaut ist? Wer zahlt dann? Und was passiert, wenn die Gemeinde den Vertrag nicht einhält? Ähnlich gefährlich sind Altlasten, verunreinigte Böden oder Gebäude mit gefährlichen Stoffen wie Asbest oder Schwermetallen, die oft erst nach dem Kauf entdeckt werden. In Deutschland müssen Sie als Käufer dafür haften – auch wenn der Vormieter den Schaden verursacht hat. Und dann gibt es noch die Vorfälligkeitsentschädigung, die Banken verlangen, wenn Sie einen Kredit vor Ablauf der Zinsbindung abbezahlen – oft mit vierstelligen Summen. In einigen Ländern ist sie gesetzlich begrenzt, in anderen nicht. Ohne klare Vertragsbedingungen können Sie Tausende Euro verlieren, nur weil Sie den kleinen Satz im Kleingedruckten überlesen haben.

Und dann gibt es noch die Vertragsstrafen, die im Kaufvertrag festgelegt werden, wenn einer der Parteien nicht fristgerecht handelt – etwa bei der Zahlung oder Übergabe der Immobilie. Viele Verkäufer setzen sie willkürlich hoch an. Doch der Bundesgerichtshof hat 2024 klargestellt: Sie dürfen nicht übertrieben sein. Was ist legal? Wie hoch ist zu viel? Und wie verhandeln Sie sie herunter, ohne den Vertrag zu gefährden? Diese Fragen beantworten die Artikel in dieser Sammlung. Sie finden hier konkrete Beispiele aus Österreich, Spanien und Italien, Checklisten für die Prüfung von Erschließungsverträgen, Rechenmodelle für Vorfälligkeitsentschädigungen und Musterbriefe, mit denen Sie Vertragsstrafen erfolgreich anfechten. Es geht nicht darum, alles zu wissen – sondern darum, die richtigen Fragen zu stellen, bevor Sie unterschreiben.