Energieeffizienzklassen und Preisaufschläge bei Immobilien in Deutschland 2025

Im Jahr 2025 entscheidet nicht mehr nur die Lage oder die Größe einer Immobilie über ihren Preis - sondern vor allem ihre Energieeffizienzklasse. Wer heute in Deutschland eine Wohnung oder ein Haus kauft, fragt nicht mehr nur nach Balkon oder Keller, sondern nach der Klasse auf dem Energieausweis. A+ oder H? Das macht einen Unterschied von bis zu 23 Prozent im Preis. Und das ist erst der Anfang.

Was bedeuten die Energieeffizienzklassen wirklich?

Die Energieeffizienzklassen von A+ bis H zeigen, wie viel Energie ein Gebäude pro Quadratmeter und Jahr verbraucht. Das ist kein Marketing-Gimmick, sondern eine genaue, gesetzlich festgelegte Messung. A+ bedeutet weniger als 30 kWh/m² pro Jahr - das ist Passivhaus-Niveau. Ein Haus mit dieser Klasse braucht fast keine Heizung, weil es so gut gedämmt ist. Klasse H hingegen steht für mehr als 250 kWh/m². Das ist ein Altbau, der seit den 70er-Jahren nicht saniert wurde und wie ein Sieb für Wärme ist.

Diese Klassen werden nicht vom Makler erfunden, sondern von zertifizierten Energieberatern ausgerechnet. Sie schauen sich Dämmung, Fenster, Heizung und sogar die Luftdichtheit an. Dann wird ein Energieausweis erstellt - und der ist seit 2008 Pflicht beim Verkauf oder der Vermietung. Seit 2025 gilt zusätzlich das GEG 2.0, das die Regeln noch strenger macht. Neubauten müssen ab Januar 2025 mindestens Klasse D erreichen. Das ist kein Wunsch, sondern Gesetz.

Wie viel mehr kostet ein Haus der Klasse A+?

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Ein Eigenheim mit Klasse A+ kostet im Durchschnitt 16 Prozent mehr als ein vergleichbares Haus mit Klasse D. Bei Wohnungen ist der Unterschied noch größer: bis zu 23 Prozent. In München, Hamburg oder Miesbach zahlen Käufer für eine A+-Wohnung bis zu 3.112 Euro mehr pro Quadratmeter als für eine durchschnittliche. Das ist kein Luxus, das ist Marktrealität.

Umgekehrt sinken die Preise für schlechte Klassen. Ein Haus mit Klasse H verliert bis zu 14 Prozent an Wert - und das, obwohl es vielleicht noch eine schöne Fassade hat. In Berlin und Frankfurt ist der Effekt besonders stark. Wer in einer Stadt wie diesen ein Haus mit Klasse F oder G besitzt, hat es schwer. Käufer fragen nicht mehr nach der Lage, sondern nach der Sanierungspflicht. Und die kostet Geld.

Warum zahlen Menschen so viel mehr für energieeffiziente Häuser?

Weil sie nicht nur kaufen - sie investieren in ihre Zukunft. Eine A+-Immobilie hat monatlich vielleicht 100 Euro weniger Heizkosten als ein Haus der Klasse F. Das sind 1.200 Euro pro Jahr. In zehn Jahren sind das 12.000 Euro - und das ohne Zinsen. Wer heute 20 Prozent mehr bezahlt, spart in wenigen Jahren mehr als die Aufschlagdifferenz ein.

Auch die Banken merken das. Ab 2026 könnten Kredite für Gebäude der Klasse G oder schlechter mit bis zu 0,75 Prozentpunkten Zuschlag verbunden sein. Das bedeutet: Wer ein altes Haus kauft, zahlt nicht nur mehr für die Immobilie - er zahlt auch mehr für den Kredit. Das ist kein Gerücht. Die Europäische Mortgage Federation hat das offiziell bestätigt.

Und dann ist da noch die Zukunft. Die EU verlangt bis 2030 eine Reduktion des Energieverbrauchs um 20 Prozent. Gebäude der Klassen F und G müssen bis dahin saniert werden - oder sie verlieren bis zu 30 Prozent ihres Wertes. Wer jetzt noch ein Haus der Klasse G kauft, kauft eine Zeitbombe. Wer ein A+-Haus nimmt, kauft Sicherheit.

Zwei Seiten desselben Hauses: links alt und energieintensiv, rechts saniert und energieeffizient.

Was passiert mit Altbauten? Sanierung oder Verkauf?

In Deutschland gibt es noch über 6,8 Millionen Wohngebäude, die schlechter als Klasse E sind. Das ist fast die Hälfte aller Wohnungen. Die Sanierung ist teuer: Von Klasse G auf Klasse C zu kommen, kostet durchschnittlich 185.000 Euro - für ein Einfamilienhaus. Aber es gibt Förderung. Die KfW zahlt bis zu 60.000 Euro, wenn man richtig plant.

Experten empfehlen: Fang mit dem Dach und der Kellerdecke an. Dann die Fenster. Erst danach die Heizung. So erreicht man schnell Klasse E - und das ist schon ein großer Schritt. Wer das nicht macht, riskiert, dass sein Haus nicht mehr verkauft wird. Oder dass er es nur mit 20 Prozent Rabatt loswird - wie ein Hausbesitzer aus Freiburg im April 2025 auf Hausfrage.de schrieb: „Mein Haus (Klasse G) steht seit acht Monaten zum Verkauf. Jeder Käufer verlangt 20 Prozent Rabatt.“

Und wer mietet? Auch Mieter sind betroffen. Seit 2025 dürfen Vermieter die Miete erhöhen, wenn sie sanieren - aber nur, wenn die Maßnahme tatsächlich die Energieklasse verbessert. Der Deutsche Mieterbund warnt: Einige versuchen, die Sanierungspflicht als Rechtfertigung für Mietsteigerungen zu nutzen - ohne echte Verbesserung. Das ist illegal. Wer das bemerkt, sollte sich an den Mieterverein wenden.

Wie finden Käufer die richtige Immobilie?

Heute filtern 68 Prozent aller Suchanfragen auf Immowelt.de nach der Energieeffizienzklasse. Das ist mehr als nach der Anzahl der Zimmer oder der Nähe zur U-Bahn. Käufer wissen Bescheid. Sie schauen auf den Energieausweis - und wenn der nicht da ist, gehen sie weiter.

Ein Makler aus Berlin berichtet: „A+-Häuser verkaufen sich heute 28 Tage schneller als H-Klasse-Objekte.“ Das ist kein Zufall. Wer eine Immobilie verkaufen will, muss den Energieausweis nicht nur vorlegen - er muss ihn vermarkten. In der Anzeige steht nicht mehr „3-Zimmer-Wohnung mit Balkon“, sondern „Wohnung Klasse A+, Heizkosten 80 Euro/Monat, KfW-Förderung für Sanierung möglich“.

Und was, wenn man nichts versteht? 67 Prozent der Erstkäufer sagten in einer Umfrage, sie hätten die Klassen vor dem Kauf nicht verstanden. Aber 82 Prozent haben ihre Entscheidung geändert, nachdem sie mit einem Energieberater gesprochen hatten. Ein Gespräch von 30 Minuten kann tausende Euro sparen - oder bringen.

Digitaler Marktüberblick mit Energieklassen-Preistrends und Förderlogos vor deutschen Wohnhäusern.

Was kommt als Nächstes?

Ab 2026 werden nicht mehr nur die Energieverbräuche, sondern auch die CO₂-Emissionen in die Bewertung einfließen. Das heißt: Ein Haus mit Gasheizung und guter Dämmung könnte schlechter abschneiden als ein Haus mit Wärmepumpe und mittlerer Dämmung. Die Zukunft ist elektrisch - und klimaneutral.

Bis Ende 2025 sollen in 12 Bundesländern alle Neubauten mit Photovoltaik ausgestattet werden. Das ist kein freiwilliger Bonus - das wird Pflicht. Und wer heute ein Haus baut, muss schon jetzt an 2030 denken. Denn dann wird es keine Immobilien mehr geben, die nicht saniert sind. Nicht in den Städten. Nicht in den Ballungsräumen. Und bald auch nicht mehr auf dem Land.

Die Deutsche Bundesbank warnt vor einer „Preisblase“ im A+-Segment - weil die Nachfrage schneller wächst als das Angebot. Aber das ist kein Grund, nicht zu investieren. Es ist ein Grund, richtig zu investieren. Wer jetzt in Energieeffizienz setzt, setzt auf Sicherheit. Auf Stabilität. Auf Zukunft.

Was tun, wenn man ein altes Haus hat?

Wenn Sie ein Haus der Klassen F oder G besitzen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um zu handeln. Nicht weil es verpflichtend ist - sondern weil es sich lohnt. Eine Sanierung auf Klasse C oder B erhöht den Wert. Sie senkt die Kosten. Und sie macht Ihr Haus verkaufsfähig.

Starten Sie mit einem kostenlosen Energieberatungsgespräch. Viele Kommunen bieten das an. Nutzen Sie die KfW-Förderung. Planen Sie schrittweise. Und vergessen Sie nicht: Der Energieausweis ist kein Papier - er ist Ihr Preis. Je besser er ist, desto mehr wert ist Ihr Haus.

Was ist der Unterschied zwischen Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf?

Der Endenergiebedarf misst, wie viel Energie das Gebäude tatsächlich verbraucht - zum Beispiel Gas, Strom oder Öl. Der Primärenergiebedarf rechnet dazu, wie viel Energie insgesamt benötigt wurde, um diese Energie zu erzeugen und zu transportieren. Ein Haus mit einer Wärmepumpe hat einen niedrigeren Primärenergiebedarf als ein Haus mit Ölheizung, weil die Wärmepumpe Strom aus erneuerbaren Quellen nutzen kann. Für die Energieeffizienzklasse wird der Endenergiebedarf herangezogen.

Kann ich meine Miete erhöhen, wenn ich die Wohnung sanieren lasse?

Ja, aber nur unter strengen Voraussetzungen. Die Sanierung muss die Energieeffizienzklasse tatsächlich verbessern - zum Beispiel von F auf D. Außerdem darf die Mietsteigerung nicht höher sein als die tatsächlichen Kosten der Sanierung, verteilt auf 15 Jahre. Und: Sie müssen den Mieter vorab schriftlich informieren. Wer das nicht macht, riskiert rechtliche Konsequenzen. Der Deutsche Mieterbund prüft solche Fälle regelmäßig.

Wie teuer ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis kostet zwischen 300 und 600 Euro, je nach Größe des Gebäudes und Aufwand. Bei Bestandsimmobilien ist er teurer, weil mehr Daten erfasst werden müssen. Bei Neubauten ist er oft im Bauprozess enthalten. Wichtig: Nur zertifizierte Energieberater dürfen ihn ausstellen. Ein Makler oder ein Handwerker darf das nicht.

Welche Fördermittel gibt es für die Sanierung?

Die KfW bietet mehrere Förderprogramme: Bis zu 60.000 Euro Zuschuss für die Sanierung auf KfW-Effizienzhaus 40 oder 55. Zudem gibt es günstige Kredite mit Tilgungszuschüssen. Die BAFA fördert den Austausch von Heizungen - bis zu 40 Prozent der Kosten für eine Wärmepumpe. Viele Kommunen bieten zusätzlich lokale Förderungen an - das lohnt sich immer zu prüfen.

Muss ich mein Haus bis 2030 sanieren?

Ja - aber nur, wenn es noch mit Öl- oder Gasheizung betrieben wird und schlechter als Klasse F ist. Ab 2026 müssen solche Heizungen nicht mehr ersetzt werden, wenn sie noch funktionieren - aber ab 2030 dürfen sie nicht mehr betrieben werden. Das heißt: Bis 2030 müssen Sie sanieren. Die Fristen variieren leicht je nach Bundesland. Bayern verlangt einen Sanierungsplan bis 2027, NRW bis 2028. Wer nicht sanieren will, muss verkaufen.