Warum du deine Auslandsimmobilie nicht mit einer deutschen Standardversicherung absichern kannst

Du hast eine Ferienwohnung in Spanien, ein Haus in Italien oder eine Hütte in Kroatien - toll. Aber hast du auch die richtige Versicherung dafür? Viele Deutsche denken: Meine deutsche Wohngebäudeversicherung deckt das auch. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Die meisten deutschen Versicherer weigern sich seit Jahren, Immobilien außerhalb der EU zu versichern. Selbst in Ländern wie Österreich oder der Schweiz, die nahe bei uns liegen, ist oft keine Deckung möglich. Warum? Weil die rechtlichen Rahmenbedingungen, Bauvorschriften und Schadensregulierungen anders sind. Und weil deutsche Versicherer keine lokalen Gutachter haben, die schnell vor Ort reagieren können.

Das bedeutet: Wenn dein Ferienhaus in Griechenland von einem Sturm getroffen wird oder die Wasserleitung in der Türkei platzt, kannst du nicht einfach deine normale Versicherung anrufen. Du stehst vor einem Berg aus Papierkram, sprichst mit jemandem, der kein Deutsch versteht, und wirst wahrscheinlich selbst nachreisen, um den Schaden zu dokumentieren. Das kostet Zeit, Nerven und Geld - und am Ende zahlt vielleicht doch niemand.

Deshalb gibt es seit den frühen 2000er-Jahren einen spezialisierten Markt für Auslandsimmobilienversicherungen. Diese Policen sind nicht nur auf Deutsch, sondern auch nach deutschem Recht gestaltet. Das heißt: Du bekommst klare Bedingungen, einen deutschsprachigen Ansprechpartner und eine Abwicklung, die du kennst. Kein Überraschungsmoment, wenn es drauf ankommt.

Was genau wird in einer Auslandsimmobilienversicherung abgedeckt?

Die beste Versicherung für deine Ferienimmobilie deckt nicht nur das Gebäude ab - sie schützt dich vor den echten Risiken, die du im Ausland erlebst. Das sind nicht nur Feuer oder Sturm. Das sind Dinge wie:

• Wasserschäden durch defekte Leitungen oder undichte Dächer - besonders häufig in älteren Häusern
• Einbruch und Diebstahl - viele Ferienwohnungen stehen monatelang leer
• Schäden durch Erdbeben oder Überschwemmungen - je nach Land ein riesiges Risiko
• Mietverluste, wenn deine Wohnung nach einem Schaden nicht vermietet werden kann
• Reisekosten, wenn du selbst zum Schadensort fliegen musst, um die Abwicklung zu begleiten

Einige Policen bieten sogar optionale Leistungen wie die Mitversicherung von unbeabsichtigten Schäden durch Mieter - etwa wenn jemand den Boden beschädigt oder die Heizung kaputt macht. Das ist besonders wichtig, wenn du deine Immobilie über Airbnb oder ähnliche Plattformen vermietest.

Die Versicherungssumme richtet sich nach dem Wiederaufbauwert - also danach, wie viel es kostet, das Haus komplett neu zu bauen, nicht nach dem Kaufpreis oder dem Marktwert. In Spanien oder Italien kann das viel teurer sein als in Deutschland, weil die Materialien und Arbeitskosten höher liegen. Vergiss nicht: Ein Haus mit 100 Quadratmetern in Kroatien kann genauso viel kosten, neu aufzubauen, wie ein größeres Haus in Bayern.

Die drei wichtigsten Anbieter im Überblick: Intasure, Hiscox und Wochenendhaus-Versicherung24

Der Markt für Auslandsimmobilienversicherungen ist klein, aber gut strukturiert. Drei Anbieter dominieren: Intasure, Hiscox und Wochenendhaus-Versicherung24. Alle drei arbeiten mit Lloyds of London als Rückversicherer - das bedeutet: Hohe Sicherheit, auch bei großen Schäden.

Intasure ist der Marktführer unter Deutschen im Ausland. Warum? Weil alles auf Deutsch ist - vom Vertrag bis zur Schadensmeldung. Du bekommst die Versicherungsunterlagen per E-Mail, kannst den Vertrag komplett online abschließen, und die Hotline ist in Deutschland. Die Versicherungssumme reicht bis zu 1 Million Euro - mehr als jeder andere Anbieter. Besonders clever: Intasure schließt automatisch an die türkische Pflicht-Erdbebendeckung (DASK) an. Wer in der Türkei baut, braucht das. Sonst ist der Schutz bei Erdbeben null.

Hiscox punktet mit Flexibilität. Du baust dir deine Versicherung aus Modulen zusammen: Feuer, Sturm, Wasserschaden, Erdbeben, Mietverlust - alles einzeln wählbar. Die Kundenzufriedenheit ist mit 4,7 von 5 Sternen sehr hoch. Der Service ist schnell, die Kommunikation klar. Aber: Die Verträge sind nicht immer so detailliert wie bei Intasure. Wer komplexe Bedingungen mag, sollte genau hinschauen.

Wochenendhaus-Versicherung24 ist die preiswerte Alternative. Die Versicherungssumme geht bis 750.000 Euro - für die meisten Ferienimmobilien ausreichend. Du brauchst keine Vorabanfrage, der Abschluss geht schnell. Gut für Leute, die nicht viel Zeit investieren wollen. Aber: Keine Anschlussdeckung an DASK, keine Reisekostenerstattung - das sind wichtige Einschränkungen.

Wie viel kostet die Versicherung? Preise nach Ländern und Risiken

Die Prämie hängt nicht vom Wert deiner Immobilie allein ab - sondern vor allem vom Land. Die Anbieter teilen Länder in Gruppen ein, je nach Risiko. Hier ein aktueller Überblick für eine 100 Quadratmeter große Ferienimmobilie:

Die Preise steigen, wenn du die Immobilie gewerblich vermietest - dann gilt sie als Risikogut. Auch bei älteren Häusern oder in Regionen mit hohem Naturgefahrenrisiko (z. B. Erdbeben in der Türkei oder Überschwemmungen in Italien) zahlt man mehr. Die Elementarversicherung - also Schutz vor Erdbeben, Überschwemmungen, Lawinen - ist oft nicht im Grundtarif enthalten. Du musst sie extra hinzufügen. In manchen Ländern ist das Pflicht, in anderen freiwillig. Aber: Wer sie nicht hat, riskiert, nach einem schweren Schaden komplett auf den Kosten sitzen zu bleiben.

Der Hausrat in deiner Ferienwohnung - Möbel, Küchengeräte, Deko - kostet etwa 200 Euro pro Jahr, wenn er 40.000 Euro wert ist. Das ist ein guter Richtwert.

Was du vor dem Abschluss unbedingt prüfen musst

Bevor du unterschreibst, stell dir diese fünf Fragen:

1. Wo genau liegt die Immobilie? In der EU? In der Türkei? In Asien? Je weiter weg, desto teurer und komplizierter wird es. Außerhalb der EU gibt es nur wenige Anbieter, die noch versichern - AXA ist einer der wenigen, die weltweit anbieten.
2. Wie wird die Immobilie genutzt? Nur für dich und deine Familie? Oder vermietest du sie über Airbnb? Bei gewerblicher Nutzung gelten andere Regeln - und höhere Prämien.
3. Wie alt ist das Gebäude? Alte Häuser haben oft veraltete Leitungen, schwache Dächer, keine Isolierung. Das erhöht das Risiko. Einige Anbieter verlangen einen Bausachverständigen, bevor sie versichern.
4. Wie hoch ist der Wiederaufbauwert? Frag einen lokalen Bauunternehmer. Oder nutze Online-Rechner, die auf Baukosten in dem Land basieren. Zu wenig versichert? Dann zahlt die Versicherung nur einen Teil.
5. Wie ist die Sprachlage? Kannst du dich in der Landessprache mit dem Bauamt oder einem Schadensgutachter verständigen? Wenn nein: Dann brauchst du eine deutsche Versicherung. Punkt.

Ein Tipp: Lass dich von einem unabhängigen Berater helfen - nicht von einem Makler, der nur eine Versicherung verkauft. Der Verein für Deutsche im Ausland (DIA e. V.) bietet kostenlose Rückrufberatung an. Das lohnt sich.

Was passiert, wenn es wirklich schlimm wird?

Stell dir vor: Ein Sturm reißt das Dach ab. Oder eine Leitung platzt und flutet die Wohnung. Was dann?

Du rufst die deutsche Hotline an. Die nimmt den Schaden auf - auf Deutsch. Sie schickt einen lokalen Gutachter vor Ort, der die Schäden dokumentiert. Der kennt die örtlichen Bauvorschriften, die Materialien, die Preise. Er meldet sich bei dir, sendet Fotos und einen Bericht. Du bekommst ihn als PDF - auf Deutsch. Die Versicherung entscheidet innerhalb von 5-14 Tagen, ob sie zahlt. Und wenn ja: Wie viel.

Bei Intasure und Hiscox gibt es oft eine Reisekostenerstattung. Wenn du zur Schadensbesichtigung nach Spanien fliegen musst, zahlt die Versicherung die Flugkosten. Das ist kein Luxus - das ist nötig, wenn du nicht vertraust, dass der Gutachter alles richtig erfasst hat.

Ein Nutzer berichtete im Forum: "Nach einem Wasserschaden in Mallorca hat Intasure innerhalb von 14 Tagen die Zahlung freigegeben. Aber der lokale Gutachter hat die Schäden unterschätzt. Ich musste selbst nachreisen, um die Korrektur durchzusetzen." Das zeigt: Die Versicherung hilft - aber du musst auch aktiv sein. Die beste Versicherung ersetzt nicht deine eigene Verantwortung.

Was du nicht tun solltest - und was dir der Markt nicht sagt

Vermeide diese drei Fehler:

• Nicht versichern. Das ist der häufigste Fehler. Du denkst: "Es passiert doch nie etwas." Dann passiert es - und du hast keine Deckung.
• Im Ausland versichern. Du kaufst eine Versicherung in Spanien oder Italien. Die Bedingungen sind in Spanisch oder Italienisch. Du verstehst sie nicht. Wenn etwas passiert, hast du keine Chance.
• Die Elementarversicherung ignorieren. Erdbeben in der Türkei, Überschwemmungen in der Toskana - das ist kein "Ausnahmefall" mehr. Das ist Normalität. Wer das nicht versichert, riskiert den Totalverlust.

Und: Die Preise steigen. Der Deutsche Versicherungsverband (GDV) warnt: Bis 2025 könnten Versicherungen in risikoreichen Regionen bis zu 35 Prozent teurer werden. Der Klimawandel macht das Leben für Auslandsimmobilienbesitzer schwerer. Wer jetzt nicht versichert, zahlt später mehr - oder gar nichts.

Die Zukunft: Mehr Digitalisierung, weniger Anbieter

Der Markt wird sich verändern. Die Abschlüsse laufen heute fast komplett online - kein Unterschrifts-Postweg mehr. Intasure hat das 2021 eingeführt. Andere folgen. Die Anbieter nutzen KI, um Risiken besser einzuschätzen - etwa, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass ein Haus in Griechenland nächstes Jahr von einem Sturm getroffen wird.

Aber: Es wird weniger Anbieter geben. Nur die, die wirklich spezialisiert sind, überleben. Große Versicherer wie Allianz oder AXA bieten zwar weltweiten Schutz - aber oft nur als Zusatzprodukt. Sie haben nicht die Expertise für die Details. Intasure und Hiscox hingegen leben von diesem Geschäft. Sie kennen die Gesetze in 20 Ländern. Sie haben lokale Partner. Sie wissen, wie man in der Türkei eine DASK-Anschlussversicherung richtig abschließt.

Die Zukunft gehört den Spezialisten. Und du solltest dich für einen entscheiden - bevor es zu spät ist.