Wenn Sie Ihr Haus sanieren, denken Sie an neue Fenster, eine moderne Heizung oder eine frische Fassade. Aber was passiert, wenn unter dem alten Fliesenboden Asbest liegt? Oder wenn die Wand, die Sie gerade abgerissen haben, plötzlich nicht mehr trägt? Diese Situationen sind keine Seltenheit - sie sind der Normalfall bei Altbauten. Laut Immobilienscout24 liegen die tatsächlichen Kosten bei 65 % der Hausbesitzer mindestens 20 % über der ursprünglichen Schätzung. Die meisten dieser Zusatzkosten sind versteckte Kosten - nicht in der Planung, nicht im Budget, aber immer da.

Was genau sind versteckte Kosten?

Versteckte Kosten sind Ausgaben, die niemand vorausgesehen hat - weil sie unsichtbar waren. Sie tauchen auf, wenn die Wand abgezogen wird, der Boden aufgebrochen wird oder die Dachkonstruktion geprüft wird. Es sind nicht die teuren Dinge, die man auf dem Plan hat, sondern die kleinen, unbeachteten Dinge, die plötzlich riesig werden: Gerüstkosten, Abtransport von Bauschutt, Baustrom, Entsorgung von Schadstoffen. Diese Kosten stehen oft nicht im Angebot. Sie werden als „Nebenkosten“ abgehandelt - und plötzlich fehlen 3.000 Euro aus dem Budget.

Ein Beispiel aus Freiburg: Ein Hausbesitzer wollte nur die Küche modernisieren. Beim Abriss der alten Wand stellte sich heraus, dass die Holzdecke von Schimmel befallen war - und darunter lag Asbest in den Dämmplatten. Die ursprüngliche Kostenschätzung von 12.000 Euro wurde auf 27.000 Euro aufgestockt. Kein Handwerker hatte das vorhergesehen. Kein Gutachter hatte es im Vorfeld gemeldet. Es war einfach unsichtbar - bis es zu spät war.

Die fünf größten Kostenfallen bei Renovierungen

• Schadstoffe wie Asbest, Blei oder PCB: In Häusern gebaut vor 1990 sind diese Stoffe fast überall. Asbest in Dämmungen, Dachziegeln oder Bodenfliesen ist besonders häufig. Die Entsorgung kostet zwischen 80 und 150 Euro pro Quadratmeter - und das ist nur der Anfang. Die Reinigung, der Abtransport und die Dokumentation für das Gesundheitsamt addieren sich schnell. Laut Handelsblatt stieg die Zahl der Asbestsanierungen in Baden-Württemberg 2024 um 31 %.
• Versteckte Feuchtigkeitsschäden: Ein feuchter Keller, eine undichte Abdichtung, ein defektes Drainagesystem - das alles zeigt sich oft erst nach Monaten. Die Sanierung von aufsteigender Feuchtigkeit kostet zwischen 100 und 500 Euro pro laufendem Meter. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit 20 Metern Umfang sind das schon 2.000 bis 10.000 Euro. Und das ist nur die Reparatur. Der Schimmel in den Zimmern, die gestrichenen Wände, die neuen Fußböden - das kommt noch dazu.
• Statikprobleme: Alte Mauerwerke, veraltete Decken oder falsch dimensionierte Träger können plötzlich nicht mehr halten. Wenn Sie eine Wand herausnehmen wollen, um einen offenen Wohnbereich zu schaffen, kann das die gesamte Tragkonstruktion beeinträchtigen. Eine statische Nachberechnung kostet 800 bis 2.000 Euro. Die Nachverstärkung - je nach Aufwand - 5.000 bis 20.000 Euro. Viele Hausbesitzer merken erst nach der Sanierung, dass sie ein Haus mit strukturellen Problemen gekauft haben.
• Leitungs- und Installationsarbeiten: Alte Rohre aus Blei oder Gusseisen müssen komplett ersetzt werden. Bei einem 100 Quadratmeter großen Haus liegen die Materialkosten für Kunststoffrohre bei 3.000 bis 4.000 Euro. Aber die Arbeitskosten? Die sind nicht enthalten. Das Verlegen der Rohre, das Öffnen der Wände, das Schließen der Flächen, das Anschließen an die zentrale Versorgung - das addiert sich auf 10.000 bis 15.000 Euro. Und das nur für Wasser und Abwasser. Dazu kommen Heizung, Elektrik, Lüftung - und schon sind Sie bei 30.000 Euro, ohne dass Sie etwas anderes verändert haben.
• Rechtliche Pflichten durch das GEG: Seit dem 1. November 2023 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie bestimmte energetische Standards erfüllen - auch wenn Sie nicht renovieren wollten. Das kann bedeuten: Dachdämmung, neue Fenster, Heizungstausch. Diese Pflichten treten nicht erst bei einem Verkauf in Kraft, sondern bei jedem Eigentümerwechsel. Wer nicht vorbereitet ist, zahlt plötzlich 20.000 bis 50.000 Euro mehr - und das ohne eigene Entscheidung.

Wie viel Geld sollten Sie wirklich einplanen?

Die durchschnittlichen Kosten für eine komplette Sanierung liegen zwischen 400 und 1.000 Euro pro Quadratmeter. Aber das ist nur die Basis. Experten wie Dr. Klein empfehlen: Planen Sie mindestens 10 % des Kaufpreises als Puffer für versteckte Kosten ein. Wenn Sie ein Haus für 300.000 Euro gekauft haben, sollten Sie 30.000 Euro extra reservieren - nicht als Luxus, sondern als Notfallreserve.

Ein weiterer Ansatz: Wenn Sie eine Kernsanierung planen, rechnen Sie mit 600 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter inklusive Mehrwertsteuer. Das ist der neue Standard für 2025, wie S&O Innenausbau prognostiziert. Bei energetischen Sanierungen liegen die Kosten bei 200 bis 500 Euro pro Quadratmeter - aber auch hier sind versteckte Kosten nicht ausgeschlossen. Die KfW hat ihre Förderung auf 70 Prozent erhöht - aber nur, wenn Sie einen zertifizierten Energieberater beauftragen. Und der kostet bis zu 650 Euro, von denen die KfW bis zu 50 % übernimmt. Das ist eine Chance - aber nur, wenn Sie sie rechtzeitig nutzen.

Was Sie jetzt tun müssen

• Beauftragen Sie einen zertifizierten Energieberater: Ohne seinen Sanierungsplan verlieren Sie bis zu 4.500 Euro Fördergeld. Der Berater findet versteckte Schwachstellen - bevor Sie anfangen.
• Stellen Sie einen detaillierten Sanierungsplan auf: Nicht nur „Fenster wechseln“, sondern: „Fenster wechseln, Wanddämmung nachträglich einbringen, Abbruch von alten Leitungen, Entsorgung von Bauschutt, Gerüst aufbauen, Baustrom bereitstellen, Schadstoffprüfung durchführen.“ Jeder Punkt muss aufgeschrieben sein.
• Verlangen Sie eine vollständige Leistungsbeschreibung vom Handwerker: Fragt er nach Gerüstkosten? Nach Entsorgung? Nach Baustrom? Wenn nicht, dann ist das Angebot unvollständig. Ein seriöser Handwerker listet alles auf - auch die „kleinen“ Dinge.
• Planen Sie die Reihenfolge der Arbeiten: Zuerst die Dachsanierung, dann die Fassade, dann die Fenster, dann die Innenausstattung. Wenn Sie das falsch machen, müssen Sie später alles wieder aufbrechen - und das kostet doppelt.
• Prüfen Sie den Sanierungsstand Ihres Hauses vor dem Kauf: Wenn Sie ein Altbau kaufen, lassen Sie sich einen Schadstoffgutachter und einen Statiker bezahlen. Das kostet 1.000 bis 2.000 Euro - aber spart Ihnen später 50.000 Euro.

Warum günstige Angebote teurer sind

Ein Handwerker bietet Ihnen 20.000 Euro für die Dachsanierung. Ein anderer 28.000 Euro. Was ist besser? Der günstigere. Oder nicht? Laut Bausachverständiger Beuler im Handelsblatt ist oft genau das Gegenteil der Fall. Der günstige Anbieter schließt Gerüstkosten, Entsorgung und Baustrom nicht ein. Der teurere Anbieter bietet alles inklusive. Am Ende zahlen Sie beim günstigen Angebot 35.000 Euro - weil alles nachgerechnet wird. Der teurere Anbieter hält sich an das Angebot. Und das ist der Unterschied zwischen einer Sanierung und einer finanziellen Katastrophe.

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Wenn Sie versteckte Kosten ignorieren, passiert eines von drei Dingen: Sie müssen nachfinanzieren - und das ist oft nicht möglich. Sie brechen die Sanierung ab - und das Haus bleibt ein Baustellen-Desaster. Oder Sie verkaufen - und der Käufer macht eine massive Nachverhandlung, weil er die Schäden entdeckt hat. Die meisten Hausbesitzer, die ihre Sanierung nicht richtig geplant haben, verlieren 15 bis 30 % ihres Immobilienwerts.

Und die Zukunft wird nicht einfacher. Ab 2026 sollen die Sanierungspflichten weiter verschärft werden - mit einer erwarteten Kostensteigerung von 15 %. Die Nachfrage nach Sanierungsleistungen steigt um 30 %, die Handwerker werden knapper, die Preise steigen weiter. Wer jetzt nicht plant, zahlt später doppelt.