Ein Brand im Haus kann in Minuten alles zerstören. Doch die meisten Brandopfer in Deutschland sterben nicht durch die Flammen, sondern durch Rauch. Und oft, weil kein Rauchmelder funktioniert. Ob Sie Eigentümer oder Mieter sind - wenn Sie eine Wohnimmobilie besichtigen, kaufen oder mieten, müssen Sie wissen, ob der Brandschutz wirklich passt. Nicht nur aus rechtlicher Sicht, sondern weil es um Leben geht.

Was ist eigentlich Brandschutz in Wohngebäuden?

Brandschutz in Wohnimmobilien ist nicht nur eine Frage von Feuerlöschern an der Wand. Es geht um einen ganzheitlichen Schutz: Verhindern, dass ein Brand entsteht. Begrenzen, dass er sich ausbreitet. Und sicherstellen, dass Menschen rechtzeitig gewarnt werden, um zu fliehen. Die gesetzliche Grundlage dafür ist die Musterbauordnung (MBO 2019), die von allen 16 Bundesländern als Basis übernommen wurde. Sie definiert, was ein Wohngebäude ist - also Häuser, Wohnungen, aber auch Räume wie Wohnmobile oder Ferienwohnungen mit dauerhafter Nutzung.

Die wichtigste technische Maßnahme ist der Rauchwarnmelder. Er ist kein Luxus, sondern Pflicht. Und zwar in allen Bundesländern. Aber nicht überall gleich. In einigen reicht ein Melder im Flur, in anderen muss jedes Schlafzimmer und jedes Kinderzimmer ausgestattet sein. Die DIN EN 14676:2019-07 legt fest, wo er hingehört: in Schlafzimmern, Kinderzimmern, Fluren und auf Fluchtwegen. Nicht in der Küche. Nicht direkt unter der Deckenlampe. Nicht neben dem Ventilator. Dort alarmiert er nur falsch - und dann hört niemand mehr hin.

Welche Regeln gelten in Ihrem Bundesland?

Die Bundesländer haben die MBO unterschiedlich umgesetzt. Das ist verwirrend - aber entscheidend. Hier die wichtigsten Unterschiede:

• Baden-Württemberg: Melder in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren. Eigentümer installiert, Mieter wartet.
• Bayern: Melder in allen Aufenthaltsräumen, Schlafzimmern und Fluren. Eigentümer installiert, Mieter wartet.
• Berlin: Melder in Wohn- und Schlafzimmern sowie Fluren. Vermieter installiert, Mieter wartet.
• Nordrhein-Westfalen: Wie Berlin - aber mit klarer Trennung: Vermieter macht’s, Mieter prüft.
• Rheinland-Pfalz & Saarland: Ähnlich wie Bayern, aber mit geringen Abweichungen bei der Raumdefinition.

Die Pflicht gilt seit Jahren: In Bayern seit 2013, in Berlin seit 2017. Wer heute eine Wohnung besichtigt, muss prüfen: Sind alle Melder da? Funktionieren sie? Wer hat sie montiert? Wer muss sie wechseln? Das steht nicht im Mietvertrag - aber in der Landesbauordnung.

Was passiert bei einer Besichtigung?

Wenn Sie eine Wohnung besichtigen, sehen Sie vielleicht einen neuen Teppich, frische Farbe, ein modernes Bad. Aber sehen Sie auch die Rauchmelder? Prüfen Sie sie. Drücken Sie den Testknopf. Ein lauter Piepton - gut. Kein Ton? Dann ist die Batterie leer oder der Melder defekt. Das ist kein Kleinigkeitsproblem. Es ist ein Risiko.

Die Deutsche Gesellschaft für Schadensverhütung (DGUV) hat ermittelt: In 35 % der Fälle funktionieren Rauchmelder nicht, weil sie falsch montiert sind - oder gar nicht gewartet werden. Mieter vergessen es. Eigentümer denken, es sei Sache des Mieters. Und der Mieter denkt, es sei Sache des Eigentümers. Ergebnis: Keiner macht’s. Und wenn es brennt, ist es zu spät.

Beim Besichtigen sollten Sie:

1. Alle Schlaf- und Kinderzimmer prüfen - mindestens ein Melder pro Raum.
2. Flure und Treppenhäuser kontrollieren - besonders bei Mehrfamilienhäusern.
3. Den Testknopf drücken - kein Piepton? Keine Wohnung.
4. Fragen: Wer hat die Melder installiert? Wer ist für den Batteriewechsel verantwortlich?

Ein Melder kostet zwischen 20 und 50 Euro. Ein ganzes Haus mit sieben Meldern: 350 Euro. Das ist weniger als ein neuer Staubsauger. Aber es rettet Leben.

Was ist mit Bestandsbauten?

Viele Wohnungen sind älter. Gebaut vor 2010. Vor der Pflicht. Aber das heißt nicht: Kein Brandschutz nötig. Wenn Sie eine Altbauwohnung sanieren - etwa neue Fenster einbauen, die Wand dämmen, die Heizung erneuern - dann können Brandschutzvorgaben nachträglich greifen. Die Bayerische Architektenkammer warnt: Wenn nach der Sanierung nur noch ein Rettungsweg existiert - etwa nur noch eine Treppe - und der nicht sicher ist, dann müssen Sie nachrüsten. Das gilt auch für Wohnungen, die vor 2013 gebaut wurden.

Die häufigsten Beanstandungen bei Kontrollen? Fehlende oder defekte Rauchmelder (42,7 %). Blockierte Fluchtwege (31,2 %). Das heißt: Ein Staubsauger, ein Fahrrad, eine Kiste mit Weihnachtsdekoration vor der Wohnungstür - das ist kein „nur ein bisschen Unordnung“. Das ist eine lebensgefährliche Hürde. Ein Feuerwehrmann kann nicht durch eine Kiste klettern. Und wenn der Rauch sich im Treppenhaus sammelt, wird der Fluchtweg zur Falle.

Was kommt in Zukunft?

Ab 2026 wird sich alles ändern. Die neue Musterbauordnung MBO 2025 tritt in Kraft. Dann müssen alle neuen Wohnungen mit vernetzten Rauchmeldern ausgestattet sein. Wenn einer alarmiert, piepen alle. Selbst wenn der Brand im Keller ist, wird der Mieter im dritten Stock gewarnt. Die EU-Norm DIN EN 14676 wird bis 2027 Batterien mit 10-jähriger Lebensdauer vorschreiben. Kein jährlicher Batteriewechsel mehr. Und die Reichweite von Funkmeldern soll mindestens 50 Meter durch zwei Wände betragen.

Forscher am Karlsruher Institut für Technologie (KIT) entwickeln bereits Sensoren, die nicht nur Rauch, sondern auch Temperatur und Giftgase wie Kohlenmonoxid erkennen. Diese Systeme sollen ab 2026 auf den Markt kommen. Sie sind teurer - aber sie erkennen Brände früher, genauer, und warnen gezielt. Bis 2030 prognostizieren Experten, dass 65 % der Neubauten solche intelligenten Systeme haben werden.

Was tun, wenn der Melder nicht funktioniert?

Sie haben eine Wohnung besichtigt. Der Melder piept nicht. Was jetzt?

• Als Mieter: Schreiben Sie dem Vermieter formell - per Einschreiben. „Ich stelle fest, dass in Zimmer X kein funktionierender Rauchmelder vorhanden ist. Gemäß Landesbauordnung ist dies eine Pflichtverletzung. Ich bitte um sofortige Nachrüstung.“
• Als Käufer: Lassen Sie die Melder im Kaufvertrag als Zustand der Immobilie festhalten. Wenn sie fehlen, können Sie den Kaufpreis mindern oder die Nachrüstung verlangen.
• Als Eigentümer: Installieren Sie die Melder selbst. Kaufen Sie DIN-geprüfte Geräte (erkennbar am Prüfzeichen). Montieren Sie sie an der Decke, mindestens 50 cm von Wänden entfernt. Testen Sie sie monatlich. Wechseln Sie die Batterie, sobald der Melder piept - nicht erst, wenn er ganz still ist.

Warten Sie nicht, bis es brennt. 387 Menschen sind 2023 in Deutschland bei Wohnungsbränden gestorben. Das ist ein Rückgang - aber kein Grund zur Entspannung. Experten wie Prof. Klaus Richter von der HFT Stuttgart sagen: Der Rückgang kommt genau von der besseren Umsetzung der Rauchmelderpflicht. Jeder funktionierende Melder rettet ein Leben.

Checkliste für Ihre nächste Besichtigung

Bringen Sie diese Liste mit - und prüfen Sie jede Wohnung damit:

• ✔ Sind in jedem Schlafzimmer und Kinderzimmer Rauchmelder montiert?
• ✔ Sind sie in Fluren und auf Fluchtwegen vorhanden?
• ✔ Piept der Melder, wenn ich den Testknopf drücke?
• ✔ Sind sie nicht in der Küche, nicht direkt über der Dusche, nicht neben Lüftungsöffnungen?
• ✔ Hat der Vermieter sie installiert? Wer wäscht sie? (Frage stellen!)
• ✔ Sind Fluchtwege frei? Keine Fahrräder, Kisten, Möbel vor Türen oder Treppen?
• ✔ Gibt es zwei Rettungswege? (Besonders wichtig bei Wohnungen im 2. Stock oder höher)

Wenn Sie bei einer Wohnung nur eine Antwort auf die letzte Frage finden: „Nein, nur eine Treppe“ - dann gehen Sie. Nicht weil es teuer ist. Sondern weil es gefährlich ist.

Was ist mit Mietern?

Viele Mieter glauben: „Ich zahle Miete, also muss der Vermieter alles machen.“ Das ist falsch. In 14 von 16 Bundesländern ist der Mieter für die Wartung verantwortlich - also für Batteriewechsel und Test. Nur die Installation liegt beim Vermieter. Aber 68 % der Mieter vergessen das. Eine Umfrage des Instituts für Wohnen und Umwelt zeigt: Nur 24 % testen ihre Melder wöchentlich. Dabei kostet das 10 Sekunden. Ein Melder mit 10-Jahres-Batterie? Noch einfacher. Kaufen Sie ihn, montieren Sie ihn, testen Sie ihn. Dann können Sie schlafen - und Ihre Kinder auch.