Was ist ein Erschließungsvertrag - und warum sollte jeder Eigentümer ihn mit Skepsis betrachten?

Ein Erschließungsvertrag klingt erstmal wie eine praktische Lösung: Die Kommune überträgt die Aufgabe, ein neues Baugebiet mit Straßen, Wasser, Abwasser und Strom zu erschließen, an einen privaten Investor. Der Eigentümer, der ein Grundstück kaufen will, unterschreibt einen Vertrag und zahlt die Kosten dafür - oft schon vor dem Bau. Klingt fair? Nicht immer. In der Praxis führen diese Verträge häufig zu unerwarteten, oft deutlich höheren Kosten als bei einem herkömmlichen Erschließungsbeitrag.

Die Rechtsgrundlage ist § 124 BauGB. Seit 1992 erlaubt dieser Paragraph Kommunen, private Investoren zur Vorfinanzierung der Erschließung zu verpflichten. Der Gedanke war gut: Die Kommune spart Geld, der Investor baut schneller, und der Eigentümer weiß, was er zahlen muss. Doch der Haken liegt in der Details: Wer den Vertrag unterschreibt, übernimmt nicht nur die Kosten, die auch im Beitragsverfahren fällig wären. Er zahlt oft auch solche Kosten, die nach dem Gesetz eigentlich nicht erhoben werden dürften - zum Beispiel für Anlagen, die nur indirekt seinen Grundstück nutzen.

Städtebauliche Verträge: Der zweite Vertrag, den Sie nicht unterschreiben dürfen, ohne zu prüfen

Fast immer kommt ein Erschließungsvertrag nicht allein. Er wird gekoppelt an einen städtebaulichen Vertrag. In diesem Vertrag verpflichtet sich der Eigentümer, sein Grundstück zu bebauen - und zwar unter bestimmten Bedingungen: Bauhöhe, Dachform, Abstände, sogar die Farbe der Fassade. Doch der Preis dafür ist oft eine vertraglich festgelegte Kostenübernahme für die Erschließung - und das ist der entscheidende Punkt.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, steht im Kaufvertrag oft: „Der Käufer übernimmt die Erschließungskosten gemäß Erschließungsvertrag.“ Das klingt harmlos. Aber was genau ist in diesem Vertrag geregelt? Wer hat ihn aufgesetzt? Wer hat ihn geprüft? In 68 % der Fälle, wie eine Umfrage des Verbands der Haus- und Grundbesitzer (VHW) 2022 ergab, wurden Eigentümer unzureichend über die langfristigen Kosten informiert. Viele glauben, sie zahlen nur für den direkten Anschluss - doch der Vertrag kann sie zur Zahlung für Straßen, die nur 200 Meter entfernt liegen, verpflichten. Oder für Parkplätze, die gar nicht auf ihrem Grundstück stehen.

Die größten Risiken für Eigentümer - und warum Sie nicht einfach „Ja“ sagen dürfen

Es gibt fünf Hauptgefahren, die jeder Eigentümer kennen muss:

1. Doppelbelastung bei Insolvenz: Wenn der Erschließungsträger pleitegeht, kann die Kommune trotzdem noch den Erschließungsbeitrag nach § 126 BauGB einfordern - also noch einmal. Das OVG Mecklenburg-Vorpommern bestätigte im März 2024: Das Risiko trägt der Eigentümer. Ein Nutzer auf Reddit berichtete, er hatte bereits 45.000 Euro gezahlt - und bekam trotzdem eine Nachforderung von 18.000 Euro.
2. Unklare Kostenkalkulation: 58 % der Befragten im VHW-Report sagten, sie konnten die Kosten nicht nachvollziehen. Keine detaillierte Aufstellung, keine Mengenangaben, keine Baupläne. Was genau wird gebaut? Wer macht es? Wie viel kostet ein Meter Gehweg? Ohne diese Daten ist der Vertrag ein schwarzes Loch.
3. Überbürdung von Fremdanliegerkosten: Der Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) urteilte 2011, dass Erschließungsverträge explizit erlauben, Kosten für Anlagen zu übernehmen, die anderen Grundstückseigentümern zugutekommen. Das heißt: Sie zahlen für die Straße, die zu den Nachbargrundstücken führt - auch wenn Sie nie dort hinfahren.
4. Gesamtschuldnerische Haftung: Wenn Sie Teil einer Erschließungsgemeinschaft sind, haften Sie gemeinsam mit anderen. Wenn einer nicht zahlt, müssen die anderen den Betrag nachzahlen. Das ist kein „Miteinander“, das ist ein Risiko, das Sie nicht kontrollieren können.
5. Keine Rücktrittsmöglichkeit: Sobald der Vertrag notariell beurkundet ist (was bei Grundstücksverpflichtungen Pflicht ist), können Sie nicht mehr einfach aussteigen. Selbst wenn Sie später merken, dass die Kosten dreimal höher sind als erwartet - der Vertrag gilt.

Was Experten empfehlen - und wie Sie sich vorab schützen

Es gibt keine magische Lösung. Aber es gibt klare Schritte, die Sie gehen müssen, bevor Sie unterschreiben:

• Prüfen Sie die Kostenschätzung mit einem unabhängigen Gutachter. Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Kotz empfiehlt, 1.500 bis 3.000 Euro für eine professionelle Prüfung auszugeben. Das ist günstiger als eine Nachzahlung von 20.000 Euro.
• Fordern Sie eine detaillierte Leistungsbeschreibung. Jeder Meter Straße, jeder Abwasserkanal, jede Lichtmastenposition muss mit Maßen und Materialien aufgelistet sein. Keine „ca.“-Angaben. Keine „typische Ausstattung“.
• Verlangen Sie eine Sicherheit. Die DSTGB-Dokumentation Nr. 23 empfiehlt mindestens 10 % der Gesamtkosten als Sicherheitseinbehalt. Das bedeutet: Der Erschließungsträger darf erst 90 % der Zahlung erhalten, wenn die Anlage fertig und abgenommen ist. Die restlichen 10 % bleiben bis zur endgültigen Abnahme zurück.
• Prüfen Sie die Insolvenzregelung. Steht im Vertrag, was passiert, wenn der Investor pleitegeht? Wenn nein - verweigern Sie die Unterschrift. Ein guter Vertrag enthält eine Klausel, die die Kommune verpflichtet, im Insolvenzfall die Erschließung zu vollenden und keine weiteren Beiträge zu erheben.
• Vermeiden Sie gesamtschuldnerische Haftung. Fragen Sie: „Kann ich meine Zahlung einzeln leisten, ohne andere zu belasten?“ Wenn die Antwort „Nein“ ist, suchen Sie ein anderes Grundstück.

Wie sieht die Zukunft aus? Gesetzesänderung in Vorbereitung

Die Rechtsunsicherheit wächst. Im Jahr 2023 stieg die Zahl der Klagen gegen Erschließungsverträge in Mecklenburg-Vorpommern um 37 %. Die Kommunen setzen immer häufiger auf diese Verträge - 62 % der befragten Städte im KStGB-Jahresbericht 2023 nutzen sie als Standard. Doch die Folgen für Eigentümer werden immer deutlicher.

Im November 2023 kündigte Marco Wanderwitz, parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium des Innern, eine Überarbeitung des § 124 BauGB an. Ziel: mehr Transparenz, klare Kostenbegrenzungen, Verbot der Doppelbelastung. Doch die Rechtsanwaltskammer Berlin warnt: Zu strenge Regeln könnten Investoren abschrecken - und damit den Wohnungsneubau bremsen.

Die Realität wird wahrscheinlich eine Differenzierung sein: Bei Projekten mit mehr als 50 Wohneinheiten werden Sicherungsmechanismen wie Bürgschaften und Einbehalt zur Pflicht. Bei kleineren Projekten - etwa 5 bis 10 Grundstücken - werden klassische Erschließungsbeiträge weiterhin dominieren. Warum? Weil die Risiken für Eigentümer dort geringer sind und die Verwaltungskosten für die Kommune niedriger.

Was tun, wenn Sie schon unterschrieben haben?

Sie haben den Vertrag unterschrieben, und jetzt merken Sie, dass die Kosten nicht stimmen? Dann handeln Sie schnell:

• Prüfen Sie die Form: Wurde der Vertrag notariell beurkundet? Wenn nein, ist er möglicherweise nichtig.
• Prüfen Sie die Kostenbasis: Gibt es eine vollständige, nachvollziehbare Kalkulation? Wenn nicht, können Sie die Zahlung verweigern - und auf Klärung bestehen.
• Suchen Sie rechtlichen Rat. Ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht (wie Dr. Ruff) kann prüfen, ob die Kostenübernahme rechtswidrig ist. In manchen Fällen ist es möglich, Teile des Vertrages anzufechten - besonders wenn Sie bei Vertragsabschluss nicht ausreichend informiert wurden.

Ein Beispiel aus Freiburg: Ein Eigentümer erhielt 2023 eine Nachforderung von 12.000 Euro, weil die Kommune nach der Insolvenz des Erschließers den Beitrag nach § 126 BauGB einforderte. Mit Hilfe eines Anwalts konnte er nachweisen, dass die ursprüngliche Kalkulation unvollständig war - und die Nachforderung wurde um 8.000 Euro reduziert.

Die einfache Faustregel: Wenn es zu gut klingt, ist es zu riskant

Ein Erschließungsvertrag verspricht Sicherheit - aber nur für die Kommune und den Investor. Für Sie als Eigentümer ist er ein Risiko, das oft unverstanden bleibt. Die Versprechungen klingen verlockend: „Sie zahlen jetzt, dann ist es erledigt.“ Aber die Realität ist: Sie zahlen jetzt - und vielleicht noch mal später. Sie binden sich an eine Verpflichtung, die Sie nicht mehr aufheben können. Und Sie verlieren die Kontrolle über die Qualität, den Zeitpunkt und die Kosten.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, fragen Sie: „Ist hier ein Erschließungsvertrag im Spiel?“ Wenn ja, dann lassen Sie sich nicht von der Verkaufspromotion beeinflussen. Lassen Sie den Vertrag prüfen. Lassen Sie sich erklären, was wirklich auf Sie zukommt. Ein paar tausend Euro für eine Rechtsprüfung sind eine Investition - nicht eine Ausgabe.

Die Bauwirtschaft boomt. In Deutschland stiegen die neu ausgewiesenen Baugebiete von 2019 bis 2023 um 23 %. Doch mit jedem neuen Baugebiet steigt auch die Zahl der Eigentümer, die in eine finanzielle Falle tappen - weil sie nicht wussten, was sie unterschrieben haben.

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