Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen wollen, geht es nicht nur darum, mehr Geld zu bekommen. Es geht darum, rechtssicher zu handeln. In Deutschland ist das Mietrecht streng geregelt - und wer die Regeln missachtet, riskiert nicht nur eine ablehnende Antwort vom Mieter, sondern auch einen langwierigen Rechtsstreit. Viele Vermieter scheitern nicht an der Idee, sondern an der Ausführung. Hier erklären wir, wie eine Mieterhöhung legal funktioniert - und wo die Fallstricke liegen.

Wie darf die Miete überhaupt erhöht werden?

In Deutschland gibt es vier legal zugelassene Wege, die Miete zu erhöhen. Jeder Weg hat eigene Regeln, und Sie dürfen nur einen davon nutzen - nicht mehrere gleichzeitig.

• 1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Die häufigste Form. Hier können Sie die Miete auf den Wert anheben, den ähnliche Wohnungen in Ihrer Stadt oder Gemeinde verlangen.
• 2. Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): Wenn Sie die Wohnung sanieren, können Sie einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen - aber nur, wenn die Maßnahme die Wohnqualität wirklich verbessert.
• 3. Staffelmiete (§ 557a BGB): Wenn im Mietvertrag feststeht, dass die Miete in zwei oder drei Jahren um einen bestimmten Betrag steigt, können Sie das einfach einhalten. Keine Zustimmung nötig.
• 4. Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex. Auch hier muss es im Vertrag stehen. Sie müssen dem Mieter nur den neuen Index nennen.

Was nicht geht? Eine einfache Erhöhung ohne Grund. Oder eine Erhöhung, die im Vertrag ausdrücklich ausgeschlossen ist. Solche Klauseln sind rechtlich bindend - auch wenn sie Ihnen unfair erscheinen.

Die 15-Monats-Regel: Sie dürfen nicht einfach so erhöhen

Bevor Sie überhaupt über eine Mieterhöhung nachdenken, prüfen Sie: Wann war die letzte Erhöhung? Das ist entscheidend. Nach § 558 BGB dürfen Sie nur dann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, wenn die aktuelle Miete mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist.

Das bedeutet: Wenn Sie vor 14 Monaten schon einmal die Miete erhöht haben, müssen Sie noch einen Monat warten. Einige Vermieter versuchen, das zu umgehen, indem sie kurz vor Ablauf der Frist eine kleine Erhöhung durchführen - das funktioniert nicht. Die Frist läuft von der letzten tatsächlichen Anpassung an. Und sie ist zwingend. Ein Gericht wird jede Erhöhung vor Ablauf dieser 15 Monate als unwirksam abweisen.

Wie beweisen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete?

Ein bloßes „Die Nachbarn zahlen mehr“ reicht nicht. Sie müssen es nachweisen. Das Gesetz nennt vier Möglichkeiten:

• Qualifizierter Mietspiegel: Der offizielle Mietspiegel Ihrer Stadt oder Region. Er wird von Mieter- und Vermieterverbänden gemeinsam erstellt und gilt als verlässlichste Quelle. Achten Sie darauf, dass er nicht älter als zwei Jahre ist.
• Mietdatenbank: Einige Städte führen digitale Datenbanken mit Mietpreisen. Diese müssen vom Amt anerkannt sein.
• Gutachten eines Sachverständigen: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter kann eine Wohnung bewerten. Das ist teuer, aber sehr belastbar.
• Drei Vergleichswohnungen: Sie nennen drei Wohnungen in der gleichen Lage, mit ähnlicher Größe, Ausstattung und Alter, deren Miete mindestens so hoch ist wie Ihre geplante Erhöhung. Diese Wohnungen müssen real existieren - und Sie müssen den Mieter auf Anfrage nachweisen können, wo sie sind.

Wichtig: Selbst wenn Sie eine dieser Möglichkeiten nutzen, ist das nicht automatisch die richtige Miete. Ein Mieter kann einwenden, dass die Vergleichswohnung etwa eine bessere Ausstattung hat oder in einer ruhigeren Lage liegt. Dann muss das Gericht entscheiden - und das kostet Zeit und Geld.

Die Kappungsgrenze: Maximal 20 Prozent in drei Jahren

Sie können die Miete zwar an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen - aber nicht beliebig oft. Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor zu schnellen Steigerungen. In den meisten Teilen Deutschlands gilt: In drei Jahren darf die Miete insgesamt nicht mehr als 20 Prozent steigen.

In Städten mit starkem Mangel an Wohnraum - wie Berlin, München, Hamburg oder Köln - gilt sogar eine 15-Prozent-Grenze. Diese Regelung wird von den Bundesländern per Rechtsverordnung festgelegt und kann sich ändern. Sie müssen also immer prüfen, ob Ihr Ort eine verschärfte Regelung hat.

Wie wird das berechnet? Sie rechnen rückwärts: Wenn Sie jetzt eine Erhöhung durchsetzen wollen, schauen Sie zurück auf die letzten drei Jahre. Haben Sie in den letzten 24 Monaten schon 15 Prozent erhöht? Dann bleibt Ihnen nur noch 5 Prozent Spielraum. Die Frist läuft kontinuierlich - nicht von Kalenderjahr zu Kalenderjahr.

Modernisierung: Was zählt als echte Verbesserung?

Modernisierungen sind eine der wenigen Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen, ohne die 15-Monats-Frist abzuwarten. Aber nur, wenn es wirklich eine Verbesserung ist.

Das sind zulässige Maßnahmen:

• Neue Fenster mit Wärmeschutzverglasung
• Neue Heizungsanlage oder Solarthermie
• Isolierung von Dach, Außenwänden oder Kellerdecke
• Modernisierung der Sanitäranlagen
• Einbau einer Aufzuganlage

Das ist nicht erlaubt:

• Neue Tapete oder Farbe
• Neue Küchenspüle
• Neue Teppichbodenbeläge
• Renovierung von Fußböden ohne energetischen Nutzen

Wichtig: Sie müssen die Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Der Mieter muss wissen, was kommt, wie lange es dauert und wie viel die Miete steigt. Die Erhöhung darf maximal 11 Prozent der Kosten betragen - und wird auf 15 Jahre verteilt. Das heißt: Wenn Sie 10.000 Euro investieren, dürfen Sie maximal 1.100 Euro pro Jahr aufschlagen - also etwa 92 Euro pro Monat.

Was passiert, wenn der Mieter ablehnt?

Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete brauchen Sie die Zustimmung des Mieters. Wenn er sie verweigert, können Sie nicht einfach die Miete einziehen. Sie müssen klagen.

Der Mieter hat zwei Monate Zeit, nach Erhalt Ihres Schreibens zu antworten. Wenn er nicht antwortet, gilt das als Ablehnung. Dann müssen Sie vor Gericht nachweisen, dass Ihre Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Das kostet mindestens 500 bis 1.000 Euro an Gerichtskosten - und das Ergebnis ist unsicher.

Bei Staffelmiete oder Indexmiete brauchen Sie keine Zustimmung. Die Miete steigt automatisch, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Bei Modernisierung ist die Zustimmung auch nicht nötig - aber der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten kündigen, wenn er die Maßnahme nicht akzeptiert.

Was ist mit Neuvermietungen?

Bei einer neuen Vermietung haben Sie mehr Spielraum. Sie können die Miete fast frei festlegen - aber auch hier gilt die Mietpreisbremse. In Städten mit angespanntem Markt dürfen Sie die neue Miete nur bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen.

Ausnahmen: Wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 neu gebaut wurde, oder wenn sie umfassend modernisiert wurde (z. B. mit neuen Fenstern, Heizung und Dämmung), dann gilt die Mietpreisbremse nicht. Hier können Sie die Miete frei festlegen - aber Achtung: Wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, droht eine Ordnungswidrigkeit. Bei mehr als 50 Prozent Überschreitung kann es sogar strafrechtliche Konsequenzen geben.

Was passiert, wenn Sie die Regeln brechen?

Ein Mieter, der eine unzulässige Erhöhung bekommt, kann:

• Die Erhöhung ablehnen
• Die Miete weiterhin in der alten Höhe zahlen
• Eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete verlangen
• Im Extremfall die Miete zurückfordern, die er in den letzten drei Jahren zu viel bezahlt hat

Und wenn Sie bewusst über die 20-Prozent-Grenze hinausgehen - besonders bei Neuvermietungen - können Sie nicht nur verklagt werden, sondern auch geahndet werden. Nach dem Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) kann eine Miete, die 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, als sittenwidrige Ausnutzung einer Mangellage gelten. Das ist eine Ordnungswidrigkeit - mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro.

Was tun, wenn Sie unsicher sind?

Wenn Sie nicht sicher sind, ob Ihre Mieterhöhung rechtssicher ist, holen Sie sich Hilfe. Ein Mietspiegel ist kein Spielzeug. Ein Gutachten kostet Geld, aber es schützt Sie vor teureren Folgen. Viele Städte bieten kostenlose Beratung für Vermieter an - fragen Sie beim Amt für Wohnungs- und Stadtentwicklung nach.

Und: Schreiben Sie immer alles auf. Eine Mietverhöhung per Telefon oder WhatsApp ist unwirksam. Nur Textform - also Brief, E-Mail, Fax - zählt. Und immer mit Begründung. Ein einfaches „Die Miete steigt auf 850 Euro“ reicht nicht. Sie müssen erklären, warum.

Die Rechte der Mieter sind stark geschützt. Aber das bedeutet nicht, dass Sie als Vermieter keine Chancen haben. Wenn Sie die Regeln kennen und einhalten, können Sie Ihre Miete legal und dauerhaft anpassen - ohne Streit, ohne Klage, ohne Risiko.