Was macht die Top 7 Städte zum Immobilien-Magnet?

Wenn du in Deutschland eine Immobilie kaufen oder investieren willst, dann landest du fast immer bei den gleichen sieben Städten: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Diese Städte sind nicht einfach nur groß - sie dominieren den gesamten deutschen Immobilienmarkt. Im Jahr 2025 haben sie zusammen 78,3 % aller Investitionen in deutsche Wohnimmobilien auf sich gezogen. Das ist kein Zufall. Es geht um Arbeitsplätze, Infrastruktur, Bevölkerungswachstum und die Hoffnung, dass die Wohnung im Laufe der Zeit mehr wert wird. Aber was heißt das für dich als Käufer oder Investor? Die Preise sind hoch, die Mieten steigen langsamer, und die Renditen sind niedriger als je zuvor.

Kaufpreise: Wer zahlt am meisten?

Wenn du eine Eigentumswohnung in München kaufst, zahlst du im Durchschnitt 8.570 € pro Quadratmeter. Das ist mehr als doppelt so viel wie in Berlin, wo du für 4.545 €/m² eine Wohnung bekommst. Diese Lücke ist kein kleiner Unterschied - sie entscheidet darüber, ob du mit deinem Geld eine Ein-Zimmer-Wohnung oder eine ganze Drei-Zimmer-Wohnung finanzieren kannst. Die Preise sind in den letzten Jahren stark gestiegen, aber nicht überall gleich. München hat im Vergleich zum Vorjahr „nur“ 4,9 % zugelegt, während Frankfurt am Main mit 10,6 % und Berlin mit 10,7 % die größten Sprünge machten. Düsseldorf und Köln folgen mit über 9 % Zuwachs. Interessant: Stuttgart bleibt mit nur 2,4 % Preisanstieg hinterher. Warum? Weil internationale Investoren hier weniger aktiv sind. Die Stadt hat zwar eine starke Wirtschaft, aber nicht die globale Anziehungskraft von München oder Berlin.

Mieten: Was bringt dir die Mietschuld?

Die Mieten steigen zwar auch, aber viel langsamer als die Kaufpreise. In München bekommst du für eine neue Wohnung 22,08 €/m² Kaltmiete - das ist der höchste Wert in Deutschland. Frankfurt kommt auf 19,17 €/m², Berlin auf 18,18 €/m². Klingt viel? Ja. Aber rechnest du den Kaufpreis gegen die Miete, dann wird’s ungemütlich. In München brauchst du 42 Jahre, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen wieder hereinzuholen. In Frankfurt sind es 40 Jahre. In Köln dagegen nur 33 Jahre. Das bedeutet: In Köln wird deine Wohnung nach knapp drei Jahrzehnten „bezahlt“ sein. In München erst nach vier. Das ist der Grund, warum viele Privatinvestoren heute nicht mehr in München oder Berlin kaufen, sondern in Leipzig oder Erfurt, wo die Renditen deutlich höher liegen. Die Mieten steigen zwar - aber nicht schnell genug, um den Preisboom auszugleichen.

Renditen: Warum lohnt sich das nicht mehr für viele

Die durchschnittliche Bruttorendite in Deutschland liegt bei 4,5 %. In den Top 7 Städten? Sie liegt deutlich darunter. Berlin: 3,3 %. München: 3,2 %. Düsseldorf: 3,5 %. Das ist niedriger als die Inflation. In Leipzig oder Dresden bekommst du 3,8 bis 4,1 % - und das mit deutlich geringeren Kaufpreisen. Warum investieren dann noch so viele in München oder Berlin? Weil es nicht nur um Rendite geht. Es geht um Sicherheit. Banken verleihen in diesen Städten bis zu 80 % des Kaufpreises - in anderen Regionen oft nur 60 %. Das macht den Einstieg einfacher, auch wenn die Rendite niedrig ist. Institutionelle Investoren wie Pensionsfonds bevorzugen diese Märkte, weil sie wissen: Selbst wenn die Mieten stagnieren, wird die Wohnung in 10 Jahren immer noch jemand kaufen. In einer Kleinstadt ist das nicht sicher. Die Stadt könnte schrumpfen. In München oder Frankfurt nicht.

Die Stadtteile zählen mehr als die Stadt

Ein großer Fehler, den viele Anleger machen: Sie denken, „München“ ist gleich „München“. Das stimmt nicht. In Bogenhausen, einem der teuersten Stadtteile, liegen die Preise bei über 12.000 €/m². In Trudering, einem Außenbezirk, bekommst du Wohnungen ab 6.500 €/m². Das ist ein Unterschied von mehr als 50 %. Genauso in Berlin: In Charlottenburg zahlt man doppelt so viel wie in Marzahn. In Köln ist der Stadtteil Neumarkt teurer als Kalk. Wer nur nach der Stadt schaut, verpasst Chancen. Experten raten deshalb: Schau dir die Stadtteile an, nicht die Stadt. Frag dich: Wo gibt es neue Bahnlinien? Wo baut die Stadt neue Kitas oder Schulen? Wo zieht die junge Bevölkerung hin? Das sind die Gebiete, die in 5 Jahren wertvoller sind - nicht die, die heute am teuersten sind.

Wie viel Eigenkapital brauchst du heute?

2020 reichten 15-20 % Eigenkapital, um eine Wohnung in den Top 7 zu kaufen. Heute nicht mehr. Die Deutsche Bundesbank empfiehlt seit 2023 mindestens 30-35 %. Warum? Weil die Banken immer vorsichtiger werden. Die Zinsen sind höher, die Preise sind höher - und die Risiken steigen. Wenn du in München eine Wohnung für 500.000 € kaufst, musst du heute mindestens 175.000 € eigenes Geld aufbringen. Das ist ein riesiger Unterschied. Viele potenzielle Käufer schauen deshalb weg. Die Kaufabwicklung dauert in München 127 Tage, in Berlin 118 Tage - einfach weil so viele Interessenten da sind und die Banken jedes Dokument genau prüfen. In Köln dauert es mit 92 Tagen deutlich weniger. Das ist ein Zeichen dafür, dass die Nachfrage dort noch nicht so übertrieben ist wie in München oder Berlin.

Was kommt nach 2025?

Experten sind sich uneinig. Einige sagen: Die Preise in München und Berlin sind überbewertet. Wenn die Zinsen weiter steigen und die Kaufkraft der Menschen sinkt, könnte es 2026 zu einer Korrektur von bis zu 15 % kommen. Andere sagen: Nein, die Städte sind zu stark, zu attraktiv, zu gut vernetzt. Sie werden weiter wachsen - nur langsamer. Dr. Jürgen Schick von der Berenberg Bank prognostiziert, dass die Preisanstiege ab 2026 auf 2-3 % pro Jahr zurückgehen. Das ist immer noch mehr als Inflation, aber kein Boom mehr. Düsseldorf und Köln gelten als „hidden champions“: Sie haben eine starke Wirtschaft, moderate Preise und steigende Nachfrage. Sie sind die neuen Hotspots für Investoren, die nicht in die teuersten Märkte einsteigen wollen. Die Zukunft gehört nicht mehr nur den Top 7 - sondern den smarten Entscheidungen innerhalb dieser Top 7.

Was tun, wenn du investieren willst?

• Wenn du Rendite brauchst: Schau dir Mittelstädte wie Leipzig, Dresden oder Erfurt an. Dort liegen die Renditen bei 3,6-4,1 %.
• Wenn du Sicherheit willst: Bleib in den Top 7, aber nicht in den teuersten Stadtteilen. Suche nach Gebieten mit Infrastruktur-Entwicklungen.
• Wenn du Kauffähigkeit brauchst: Berechne deine Eigenkapitalquote - 30-35 % sind heute die Regel.
• Wenn du langfristig denkst: Kaufe in einer Stadt mit starkem Arbeitsmarkt - nicht in einer, die nur „trendig“ ist.

Die Top 7 Städte sind kein Garant für Reichtum. Sie sind ein Risiko - mit hohen Preisen, niedrigen Renditen und langer Amortisationszeit. Aber sie sind auch ein Ort, an dem deine Wohnung in 20 Jahren immer noch einen Käufer findet. Die Frage ist nicht, ob du investierst. Die Frage ist: Wo, wie und warum?