Ein guter Ort macht die beste Immobilie. Das klingt einfach, aber viele Investoren unterschätzen, wie sehr der Standort über Erfolg oder Misserfolg entscheidet. Ob du in Berlin, Leipzig oder Düsseldorf investierst - es ist nicht nur die Wohnung, die du kaufst. Du kaufst die Zukunft eines Viertels, die Lebensqualität der Mieter und die Stabilität der Mieteinnahmen. Eine sorgfältige Standortanalyse zeigt dir, wo du langfristig Geld verdienst - und wo du es verlierst.
Warum der Standort mehr zählt als die Wohnung
Viele Anleger konzentrieren sich zuerst auf die Ausstattung: neue Küche, Fußbodenheizung, Balkon. Aber das ist nur die Oberfläche. Die echte Wertentwicklung kommt vom Ort. Eine Wohnung in einer A-Stadt wie Frankfurt mag 5.500 Euro pro Quadratmeter kosten, aber die Mietrendite liegt oft nur bei 3,23 %. In Leipzig hingegen zahlst du nur 2.877 Euro pro Quadratmeter - und bekommst 4,17 % Rendite. Das ist kein Zufall. Es ist die Folge von Bevölkerungswachstum, Arbeitsplätzen und Infrastruktur.Ein Investor aus Berlin berichtete, dass er zwei ähnliche Wohnungen verglich: eine in Friedrichshain mit 5,2 % Rendite, eine in Neukölln mit nur 3,8 %. Der Unterschied? Die Mikrolage. In Friedrichshain gab es eine neue U-Bahn-Station, drei Schulen in 500 Metern Entfernung und ein wachsendes Gewerbegebiet. In Neukölln stand die Immobilie neben einer lauten Hauptstraße, ohne direkte Anbindung an den ÖPNV. Die Wohnung war identisch. Der Ort machte den Unterschied.
Die drei Säulen der Standortanalyse: Nachfrage, Demografie, Infrastruktur
Eine fundierte Analyse baut auf drei Säulen auf. Jede davon muss geprüft werden - und zwar mit Daten, nicht mit Bauchgefühl.1. Nachfrage: Wer will hier wohnen?
Die Nachfrage bestimmt, ob du Mieter findest - und ob sie bereit sind, mehr zu zahlen. Prüfe drei Dinge:- Bevölkerungsentwicklung: Städte mit mindestens +0,5 % jährlichem Wachstum sind die sicherste Wahl. Leipzig wächst seit 2013 mit +8,53 %, Berlin mit +1,1 %. Orte mit Bevölkerungsrückgang, wie viele ländliche Regionen, sind Risikogebiete.
- Arbeitsmarkt: Niedrige Arbeitslosigkeit (unter 5 %) ist ein sicheres Zeichen. Wo es viele Jobs gibt, zieht es Menschen an. Prüfe, ob große Unternehmen ansässig sind oder ob neue Branchen wie IT, erneuerbare Energien oder Biotechnologie wachsen.
- Leerstandsquote: In A-Städten liegt sie oft unter 1 %. In B-Städten wie Hannover oder Nürnberg bei 1,5-2 %. Über 3 % ist ein Warnsignal. Hohe Leerstände bedeuten: Weniger Nachfrage, mehr Mietverluste.
2. Demografie: Wer lebt hier - und wie wird es in 10 Jahren sein?
Demografie ist die unsichtbare Kraft hinter der Nachfrage. Ein Ort mit vielen jungen Familien braucht andere Wohnungen als einer mit vielen Rentnern.- Altersstruktur: Wo viele Menschen zwischen 25 und 45 leben, ist die Nachfrage nach kleinen bis mittelgroßen Wohnungen hoch. In Städten mit hohem Anteil an Über-65-Jährigen steigt die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen - aber die Mietpreise bleiben oft niedrig.
- Hochschulen: Eine Universität oder Fachhochschule in der Nähe ist ein starkes Plus. Studenten und junge Akademiker mieten oft, kaufen selten. Sie bleiben meist 3-5 Jahre - und wechseln dann oft in eine größere Wohnung in der gleichen Stadt. Das sorgt für kontinuierliche Nachfrage.
- Einwohnerzahl: Orte mit weniger als 50.000 Einwohnern sind riskant. Sie haben zu wenig Mieterpool, zu wenig Infrastruktur, zu wenig wirtschaftliche Stabilität.
3. Infrastruktur: Warum Menschen hier bleiben
Niemand zieht in eine Gegend ohne Grund. Die Infrastruktur ist der Grund. Prüfe diese Punkte mit einer Karte und einem Spaziergang:- ÖPNV: Eine U-Bahn- oder S-Bahn-Station in 500 Metern Entfernung erhöht die Mietbereitschaft um bis zu 15 %. In Städten wie Stuttgart oder Frankfurt ist das Standard. In B-Städten wie Bremen oder Bonn reicht oft eine gute Busanbindung.
- Schulen und Kitas: Familien zahlen mehr, wenn Schulen und Kitas in Laufweite liegen. Ein Kindergarten in 300 Metern Entfernung ist ein Verkaufsargument.
- Einkauf und Freizeit: Supermärkte, Apotheken, Cafés, Parks - das macht einen Ort lebenswert. Ein Viertel mit nur einer Tankstelle und einer Baustelle ist kein attraktiver Standort.
- Klimarisiken: Das wird oft vergessen. Wohnungen in Flussnähe oder in Hitzeinseln (z. B. dicht bebaute Innenstadtbezirke ohne Grünflächen) sind künftig schwerer zu vermieten. Ab 2026 werden CO2-Vorgaben für Gebäude gelten - und Immobilien in klimatisch riskanten Lagen verlieren an Wert.
A-Städte vs. B-Städte: Wo lohnt sich die Investition wirklich?
Die „Big Seven“ - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart - sind nicht automatisch die besten Investitionen. Sie sind die sichersten. Aber die Renditen sind niedrig.Wenn du nach hoher Rendite suchst, sind B-Städte die bessere Wahl. Hier sind die Zahlen:
| Städtegruppe | Beispielstädte | Durchschnittlicher Kaufpreis/m² | Durchschnittliche Mietrendite | Bevölkerungswachstum (seit 2013) |
|---|---|---|---|---|
| A-Städte | Berlin, Frankfurt, München | 5.500 € | 3,23 % | +0,8 % bis +1,5 % |
| B-Städte | Leipzig, Nürnberg, Hannover, Bremen | 3.200 € | 4,17 % | +1,0 % bis +1,8 % |
Leipzig ist das beste Beispiel: 2.877 Euro/m², 4,17 % Rendite, 8,53 % Bevölkerungswachstum seit 2013. Keine andere Stadt in Deutschland kombiniert so viel Wachstum mit so niedrigen Preisen. Dresden und Bonn folgen ähnlich.
Die A-Städte sind für Investoren mit niedrigem Risikotoleranz geeignet. Die B-Städte sind für die, die bereit sind, etwas mehr Aufwand zu investieren - und dafür höhere Renditen zu bekommen.
Wie du eine Standortanalyse selbst machst - Schritt für Schritt
Du brauchst keine teure Software. Aber du brauchst Zeit und Systematik.- Definiere dein Ziel: Willst du hohe Rendite? Dann geh nach Leipzig oder Nürnberg. Willst du Sicherheit? Dann bleib in Frankfurt oder Hamburg.
- Analysiere die Makrolage: Nutze die Daten des Statistischen Bundesamts und der Agentur für Arbeit. Prüfe Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslosenquote und Anzahl der Arbeitsplätze. Suche nach neuen Gewerbegebieten oder Infrastrukturprojekten (z. B. neue Straßenbahnlinien).
- Gehe in die Mikrolage: Gehe vor Ort. Nutze Google Street View, um die Straße zu sehen. Prüfe, ob es eine Bushaltestelle gibt, ob die Gebäude gepflegt wirken, ob Grünflächen vorhanden sind. Sprich mit lokalen Immobilienmaklern - sie wissen, welche Viertel wirklich gefragt sind.
- Prüfe die historische Entwicklung: Wie viel ist der Preis in diesem Viertel in den letzten 5 Jahren gestiegen? Berlin: +14,27 % seit 2013. Leipzig: +18,3 % - und das bei niedrigeren Anfangspreisen.
- Rechne die Rendite: Kaufpreis minus Nebenkosten geteilt durch jährliche Mieteinnahmen. Vergleiche mit anderen Angeboten in der gleichen Stadt.
Erfahrene Investoren brauchen 25-35 Stunden pro Standort. Anfänger brauchen 60 Stunden. Aber die Zeit lohnt sich. Wer nur auf den Preis schaut, kauft oft eine Falle.
Was viele vergessen: Die Grenzen der Standortanalyse
Die Standortanalyse ist mächtig - aber nicht perfekt. Sie kann nicht alles vorhersagen.- Veränderungen durch Remote-Arbeit: Viele Menschen arbeiten jetzt von zu Hause. Das verändert, was sie in einer Wohnung suchen: mehr Platz, besserer Internetanschluss, ruhige Lage. PriceHubble integriert ab 2024 einen „Home-Office-Index“ - das wird zur neuen Standardgröße.
- Politische Risiken: Eine Mietpreisbremse, ein neues Baukindergeld oder eine Änderung der Mietrechtsreform können die Rendite plötzlich senken. Die Analyse berücksichtigt das nicht immer.
- Subjektive Faktoren: Ein Viertel mag auf Papier perfekt sein - aber wenn die Nachbarschaft unruhig ist, die Luft verschmutzt oder die Sicherheit fragwürdig, ziehen Mieter ab. Das lässt sich nicht immer mit Zahlen messen.
Ein Tipp von Investoren: Kombiniere Daten mit einem Besuch. Gehe morgens, mittags und abends in das Viertel. Schau, wie viele Menschen unterwegs sind. Hör zu: Ist es ruhig? Oder ist die Straße eine Rennstrecke? Spür die Atmosphäre. Das ist der letzte, wichtigste Schritt.
Fazit: Der richtige Ort ist deine beste Versicherung
Ein schlechter Ort kann eine perfekte Wohnung ruinieren. Ein guter Ort kann eine einfache Wohnung zu einer profitablem Anlage machen. Die Standortanalyse ist kein Luxus - sie ist die Grundlage jeder vernünftigen Kapitalanlage.Investiere nicht in eine Wohnung. Investiere in eine Zukunft. In eine Stadt, die wächst. In ein Viertel, das sich verbessert. In eine Infrastruktur, die Menschen anzieht. Wer das versteht, verdient langfristig - auch wenn die Zinsen steigen, auch wenn die Preise fallen. Denn der Ort bleibt.
Was ist der wichtigste Faktor bei der Standortanalyse für Kapitalanlageimmobilien?
Der wichtigste Faktor ist die nachhaltige Nachfrage nach Wohnraum. Das wird durch drei Dinge bestimmt: Bevölkerungswachstum, Arbeitsplätze und Infrastruktur. Ein Ort mit steigender Einwohnerzahl, niedriger Arbeitslosigkeit und guter Anbindung hat langfristig die höchste Mietrendite - unabhängig vom aktuellen Preis.
Sollte ich lieber in eine A-Stadt oder eine B-Stadt investieren?
Das hängt von deinem Ziel ab. A-Städte wie Berlin oder Frankfurt bieten geringeres Risiko, aber auch niedrigere Renditen (ca. 3,2 %). B-Städte wie Leipzig, Nürnberg oder Hannover bieten höhere Renditen (bis zu 4,2 %) bei moderatem Risiko - besonders wenn die Bevölkerung wächst. Wenn du nach Sicherheit suchst, geh in eine A-Stadt. Wenn du nach Rendite suchst, wähle eine B-Stadt mit klarem Wachstum.
Wie wichtig ist die Nähe zu einer Universität?
Sehr wichtig. Universitäten ziehen Tausende junge Mieter an - oft für 3-5 Jahre. Das sorgt für konstante Nachfrage, auch wenn die Mieten nicht extrem hoch sind. In Städten mit Universität ist die Leerstandsquote oft niedriger, und die Vermietung schneller. Ein Studentenwohnheim in der Nähe erhöht die Attraktivität eines Viertels deutlich.
Kann ich eine Standortanalyse mit kostenlosen Tools machen?
Ja. Nutze das Statistische Bundesamt für Bevölkerungsdaten, die Agentur für Arbeit für Arbeitslosenquoten, Google Street View für die Mikrolage und Immobilienportale wie ImmobilienScout24 für Preisentwicklungen. Kostenlos reicht für eine fundierte Grundanalyse. Teure Tools wie Wüest Dimensions oder PriceHubble sind nützlich, aber nicht notwendig - besonders für Anfänger.
Warum unterschätzen viele Investoren den Klimawandel bei der Standortanalyse?
Weil die Auswirkungen langfristig sind und schwer zu messen. Doch Immobilien in Flussnähe, in Hitzeinseln oder ohne Grünflächen werden künftig schwerer zu vermieten. Ab 2026 gelten strenge CO2-Vorgaben für Gebäude - und Immobilien in klimatisch riskanten Lagen verlieren an Wert. Wer heute nicht darauf achtet, riskiert hohe Abschreibungen in 5-10 Jahren.
