Wenn du eine Immobilie kaufst, kommt ein Moment, der viele Käufer verunsichert: der Notartermin mit der Grundschuldbestellung. Du unterschreibst Papier nach Papier, hörst Begriffe wie Grundschuld, Grundbuch und Sicherung, und fragst dich: Was genau mache ich hier eigentlich? Und warum muss das so kompliziert sein? Die Wahrheit ist: Die Grundschuldbestellung ist kein lästiges Formular, sondern die wichtigste rechtliche Absicherung für deinen Kredit. Und wenn du sie nicht richtig verstehst, kannst du später teure Fehler machen.
Was ist eine Grundschuld - und warum brauchst du sie?
Die Grundschuld ist keine Hypothek, obwohl viele sie so nennen. Sie ist ein Recht, das du deiner Bank im Grundbuch einträgst - und zwar nicht nur für diesen einen Kredit, sondern als dauerhafte Sicherheit. Das bedeutet: Selbst wenn du den Kredit abbezahlt hast, bleibt die Grundschuld im Grundbuch, solange du sie nicht aktiv löschen lässt. Laut dem Deutschen Notarinstitut (DNotI) nutzen 98,7 % aller deutschen Immobilienkäufer heute eine Grundschuld. Warum? Weil sie für Banken sicherer ist. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann die Bank die Immobilie ohne Gerichtsverfahren zwangsversteigern. Das reduziert ihr Risiko um durchschnittlich 37,5 %, wie die Deutsche Bundesbank festgestellt hat.
Du als Käufer profitierst auch: Die Grundschuld ist flexibel. Wenn du später einen weiteren Kredit brauchst - etwa für eine Renovierung -, kannst du die bestehende Grundschuld nutzen, ohne eine neue eintragen zu lassen. Das spart Zeit und Geld. Aber Vorsicht: Das funktioniert nur, wenn du die Grundschuld nicht löschst. Und genau hier liegt das größte Risiko.
Wie läuft die Grundschuldbestellung ab?
Der Prozess ist standardisiert, aber nicht einfach. Er beginnt mit einem Formular, das deine Bank dir schickt. Darin steht genau, wie hoch die Grundschuld sein soll - meist etwas höher als der Kredit, um zukünftige Kosten abzudecken. Dann folgt die Terminvereinbarung mit dem Notar. Laut einer Umfrage des Deutschen Notarvereins dauert es durchschnittlich 7,2 Tage, bis du einen Termin bekommst.
Der Notartermin selbst dauert 45 bis 60 Minuten. Die eigentliche Grundschuldbestellung dauert nur 20 bis 25 Minuten. Aber der Notar muss dir alles erklären - und das ist oft der schwierigste Teil. Viele Käufer sagen später: „Ich habe unterschrieben, aber verstanden habe ich kaum etwas.“ Laut einer Umfrage der Humboldt-Universität verstehen 43,7 % der Käufer nicht, dass die Grundschuld auch nach Tilgung bestehen bleibt. Das ist kein Mangel an Intelligenz - das ist ein Mangel an Erklärung.
Der Notar liest dir den Inhalt der Urkunde vor. Du hörst zu, du unterschreibst, und dann wird alles elektronisch an das Grundbuchamt gesendet. Seit Januar 2024 ist das Pflicht: Die elektronische Grundschuldbestellung (eGB) ist der Standard. Das hat die Bearbeitungszeit von 5,2 auf 3,8 Wochen reduziert. In Ballungsräumen wie München oder Frankfurt dauert es noch etwas länger - durchschnittlich 27,3 Tage - weil die Ämter überlastet sind. In ländlichen Regionen wie Mecklenburg-Vorpommern geht es schneller: nur 18,7 Tage.
Kosten: Was du wirklich zahlen musst
Die Kosten sind nicht verhandelbar - sie sind gesetzlich festgelegt. Für eine Grundschuld von 250.000 Euro fallen ab 2024 exakt 1.273,30 Euro Notarkosten (inklusive 19 % MwSt.) an. Dazu kommen 535 Euro Grundbucheintragungsgebühren. Das macht insgesamt 1.808,30 Euro. Das ist deutlich mehr als bei einer klassischen Hypothek - der Unterschied liegt bei durchschnittlich 412,50 Euro pro Eintragung, wie eine DVWI-Studie zeigt.
Warum so teuer? Weil der Notar nicht nur ein Schreiber ist, sondern ein Rechtsberater. Er prüft, ob alle Unterlagen stimmen, ob die Eintragung rechtssicher ist, ob du wirklich verstehst, was du unterschreibst. Und das ist wertvoll. Aber viele Käufer fühlen sich überfordert, wenn sie plötzlich 1.800 Euro für „eine Unterschrift“ zahlen sollen. Die meisten negativen Bewertungen auf Trustpilot (68,7 %) kritisieren genau das: die hohen Kosten.
Tipp: Frag deinen Notar vor dem Termin, ob er eine Online-Prüfung der Unterlagen anbietet. Seit 2024 machen das 63,2 % der Notare. Das reduziert Fehler um 52,4 % - und verhindert teure Verzögerungen.
Die größten Fehler, die Käufer machen
Die häufigsten Probleme sind nicht kompliziert - sie sind vermeidbar.
- Falsch ausgefülltes Formular: 38,7 % der Fälle. Die Bank schickt das Formular - aber du füllst es nicht richtig aus. Die Höhe stimmt nicht, der Verwendungszweck ist unklar, die Angaben zur Person sind unvollständig. Das verzögert alles um Wochen.
- Fehlende Vollmacht bei gemeinsamen Käufen: 24,3 % der Fälle. Wenn du mit deinem Partner kauft, muss jeder unterschreiben. Wenn einer nicht da ist, braucht er eine notariell beglaubigte Vollmacht. Ohne sie geht nichts.
- Keine Löschung nach Tilgung: Das ist der gefährlichste Fehler. 19,2 % der Käufer in den letzten drei Jahren haben ihre Grundschuld nicht löschen lassen - obwohl sie den Kredit abbezahlt hatten. Das bedeutet: Die Bank hat weiterhin ein Recht an deiner Immobilie. Wenn du später verkaufen willst, muss der Käufer erst wissen, dass die Grundschuld noch existiert. Und er wird dich fragen: „Warum ist das noch drin?“
Die Lösung ist einfach: Mach dir einen Termin mit deinem Notar, sobald du den letzten Kreditbetrag bezahlt hast. Sag ihm: „Bitte löschen Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch.“ Das kostet etwa 200 Euro - aber es erspart dir später Ärger, Zeit und möglicherweise einen verkauften Käufer.
Grundschuld vs. Hypothek: Warum heute fast nur noch Grundschuld
Früher gab es die Hypothek. Sie war direkt an den Kredit gebunden. Wenn du den Kredit abbezahlt hattest, löschte sich die Hypothek automatisch. Die Grundschuld ist anders. Sie ist unabhängig vom Kredit. Sie bleibt - und das ist ihr Vorteil und ihr Nachteil.
Warum hat sich die Grundschuld durchgesetzt? Weil sie für Banken besser ist. Sie kann sie mehrfach nutzen. Wenn du später einen neuen Kredit brauchst, brauchst du keine neue Eintragung. Die Bank greift einfach auf die bestehende Grundschuld zurück. Das spart ihr Kosten - und die spart sie dir nicht. Aber sie macht den Kredit sicherer und schneller verfügbar.
Die Hypothek gibt es heute fast nur noch bei kleinen Privatkrediten oder bei Immobilienkäufen mit Eigenkapital. Für alles, was über 50.000 Euro geht, ist die Grundschuld Standard. Und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern.
Was du nach der Grundschuldbestellung tun musst
Der Notartermin ist nicht das Ende. Er ist der Anfang der Verantwortung.
- Behalte alle Unterlagen: Die Urkunde, die du vom Notar bekommst, ist dein Beweis. Leg sie sicher ab - digital und physisch.
- Frage nach dem Grundbuchauszug: Nach etwa vier Wochen kannst du einen Auszug vom Grundbuchamt anfordern. Dort steht, ob die Grundschuld eingetragen ist. Frag deinen Notar, wie du das machst.
- Plan die Löschung ein: Sobald du den Kredit vollständig abbezahlt hast, setze dich mit deinem Notar in Verbindung. Sag ihm: „Bitte löschen Sie die Grundschuld.“ Mach das nicht auf die Schnelle. Lass dir Zeit. Und mach es nicht zu spät.
Ein Käufer aus Berlin berichtete auf Hausfrage.de: „Ich habe die Grundschuld nach der Tilgung vergessen. Als ich die Wohnung verkaufen wollte, musste ich einen neuen Notar einschalten, weil der alte nicht mehr da war. Es hat drei Monate gedauert - und 800 Euro gekostet.“
Das kannst du vermeiden.
Die Zukunft: Digitalisierung und automatische Löschung
Die Grundschuldbestellung wird immer digitaler. Seit 2024 ist die elektronische Einreichung Pflicht. 92,4 % aller Fälle laufen jetzt digital. Die Bearbeitungszeit sinkt. Bis 2026 soll sie auf 2,5 Wochen fallen.
Die größte Veränderung steht aber noch bevor: die automatische Löschung. Der Deutsche Notarverein fordert seit 2024, dass die Grundschuld nach vollständiger Tilgung automatisch gelöscht wird - ohne dass der Käufer etwas tun muss. Das würde jährlich 238 Millionen Euro an unnötigen Kosten sparen. Bislang ist das nur ein Vorschlag. Aber er gewinnt an Unterstützung.
Wenn das Gesetz kommt, wirst du dich nicht mehr um die Löschung kümmern müssen. Aber bis dahin: Du bist verantwortlich.
Die Grundschuldbestellung ist kein Hindernis. Sie ist ein Werkzeug. Ein starkes, sicheres, aber auch komplexes Werkzeug. Wer es versteht, nutzt es. Wer es nicht versteht, zahlt dafür - oft doppelt.
Bleibt die Grundschuld wirklich auch nach Tilgung des Kredits bestehen?
Ja, die Grundschuld bleibt im Grundbuch eingetragen, auch wenn du den Kredit vollständig zurückgezahlt hast. Sie wird nicht automatisch gelöscht. Du musst sie aktiv löschen lassen - sonst bleibt sie als Recht an deiner Immobilie bestehen. Das ist kein Fehler der Bank, sondern eine gesetzliche Regelung. Laut einer Umfrage der Humboldt-Universität verstehen 43,7 % der Käufer das nicht - und das führt später zu Problemen beim Verkauf oder bei neuen Krediten.
Kann ich die Grundschuld nachträglich löschen lassen?
Ja, das ist jederzeit möglich - aber es kostet Geld und Zeit. Du musst einen Notar beauftragen, der eine Löschungsbewilligung von der Bank einholt und den Antrag beim Grundbuchamt einreicht. Die Kosten liegen bei etwa 200 Euro. Je länger du wartest, desto schwieriger wird es: Der Notar, der damals die Grundschuld eingetragen hat, ist vielleicht nicht mehr erreichbar. Die Bank hat vielleicht ihren Namen geändert. Das kann Monate dauern. Deshalb: Lasse die Grundschuld sofort nach Tilgung löschen.
Warum ist die Grundschuld teurer als eine Hypothek?
Weil sie flexibler und sicherer ist. Die Grundschuld ist unabhängig vom Kredit, kann mehrfach genutzt werden und ermöglicht eine schnellere Zwangsversteigerung. Die Kosten entstehen durch die höhere Rechtssicherheit und den größeren Aufwand bei der Eintragung. Der Unterschied liegt bei durchschnittlich 412,50 Euro pro Eintragung. Aber diese Kosten lohnen sich, wenn du später einen weiteren Kredit brauchst oder deine Immobilie verkaufst - denn die Grundschuld macht sie marktfähiger.
Was passiert, wenn ich die Grundschuld nicht lösche, aber verkaufe?
Der Käufer wird den Grundbuchauszug prüfen und sehen, dass noch eine Grundschuld eingetragen ist. Er wird fragen: „Warum?“ Und er wird nicht kaufen, solange die Grundschuld nicht gelöscht ist. Du musst dann selbst dafür sorgen, dass sie gelöscht wird - und das kostet Zeit und Geld. In vielen Fällen muss der Käufer den Kredit sogar vorfinanzieren, um die Löschung zu ermöglichen. Das ist unnötiger Stress - und verhindert den Verkauf.
Kann ich die Grundschuld auf einen anderen Kreditgeber übertragen?
Nein, du kannst die Grundschuld nicht einfach übertragen. Sie ist an die Bank gebunden, die sie eingetragen hat. Wenn du die Bank wechselst, muss die alte Bank eine Löschungsbewilligung ausstellen. Die neue Bank beantragt dann eine neue Grundschuld. Das ist aufwendig und kostet wieder Notar- und Grundbuchgebühren. Deshalb ist es sinnvoll, die Grundschuld so lange wie möglich bei derselben Bank zu belassen - oder sie vor dem Wechsel löschen zu lassen.
