Bodenrichtwert: Was er ist, warum er deine Immobilie beeinflusst und wie du ihn prüfst

Der Bodenrichtwert, ein vom Gutachterausschuss ermittelter Durchschnittswert für Grundstücke in einer bestimmten Zone. Also known as Bodenwert, ist er die Grundlage für die Besteuerung deiner Immobilie – und oft der Grund, warum du zu viel Grundsteuer zahlst. Er sagt nicht, was du für dein Haus bekommst, wenn du es verkaufst. Er sagt, was die Behörden glauben, dass der Boden unter deinem Haus wert ist. Und das ist ein riesiger Unterschied.

Dieser Wert wird nicht von dir, deinem Makler oder deinem Bauherren bestimmt. Er wird von einem Gutachterausschuss, einer offiziellen Behörde, die Bodenwerte in Regionen ermittelt berechnet – meist auf Basis von Verkaufsdaten aus dem letzten Jahr. Aber: Diese Daten sind oft veraltet, unvollständig oder aus falschen Bezirken. In vielen Städten sind die Bodenrichtwerte noch auf den Stand von 2019 oder früher. Das ist kein Fehler – das ist System. Und du zahlst dafür.

Wenn du eine Immobilie kaufst, wird der Bodenrichtwert in den Kaufpreis einberechnet. Aber nur der Gebäudeteil ist steuerlich absetzbar. Der Bodenteil ist es nicht. Deshalb ist eine Kaufpreisaufteilung, die zwischen Boden und Gebäude trennt, um steuerliche Vorteile zu nutzen so wichtig. Wenn du 500.000 Euro für ein Haus zahlst, aber der Bodenrichtwert sagt, der Boden ist 300.000 Euro wert, dann kannst du nur 200.000 Euro als Gebäudeanteil abschreiben – und das ist ein riesiger Verlust. Mit einer professionellen Aufteilung kannst du diesen Anteil oft auf 350.000 oder 400.000 Euro erhöhen. Das bedeutet jährlich Tausende Euro mehr an Abschreibungen.

Und dann ist da noch die Grundsteuer. Seit 2022 gilt eine neue Berechnung – und sie basiert auf dem Bodenrichtwert. Wenn dein Wert zu hoch angesetzt ist, zahlst du mehr als nötig. Viele Besitzer bekommen ihren Bescheid, prüfen ihn nicht und zahlen. Dabei ist ein Fehler in der Bewertung fast immer drin: falsche Fläche, falsche Zone, veraltete Daten. Du musst ihn nicht einfach hinnehmen. Du kannst Einspruch einlegen. Und wenn du das richtig machst, senkst du deine jährliche Grundsteuer um 20, 30, manchmal sogar 50 Prozent.

Die Posts hier zeigen dir, wie du den Bodenrichtwert findest, wie du ihn prüfst, wie du ihn anfechtest – und warum du ihn nicht ignorieren darfst. Du findest Anleitungen zur Grundsteuerprüfung, Tipps zur Kaufpreisaufteilung, und Beispiele, wie andere Hausbesitzer durch eine korrekte Bewertung tausende Euro sparten. Es geht nicht um Theorie. Es geht um Geld, das du entweder verlierst – oder behältst.