Erhaltungsaufwand absetzen: Was Sie als Hausbesitzer wissen müssen

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung besitzen, ist Erhaltungsaufwand, die Summe aller Kosten, die nötig sind, um ein Gebäude in seinem ursprünglichen Zustand zu halten. Auch bekannt als Instandhaltungskosten, umfasst er alles, was den Zustand der Immobilie bewahrt – aber nicht verbessert. Das ist entscheidend, denn nur solche Ausgaben dürfen Sie als Werbungskosten, Aufwendungen, die direkt mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen von Ihrer Steuer absetzen. Wer das verwechselt, verliert Geld – und riskiert Ärger mit dem Finanzamt.

Ein Sanierungskosten, Aufwendungen, die den Zustand einer Immobilie verbessern, erweitern oder modernisieren ist kein Erhaltungsaufwand. Wenn Sie die alte Heizung durch eine Wärmepumpe ersetzen, die Fliesen im Bad komplett neu legen oder eine neue Dachkonstruktion einbauen, dann ist das keine Instandhaltung. Das ist Modernisierung. Und das wird nicht als Werbungskosten abgesetzt – sondern als Anschaffungskosten, die über die Jahre abgeschrieben werden. Aber: Ein kaputter Dachüberstand, der undicht ist? Den zu reparieren, ist Erhaltung. Eine beschädigte Türschwelle austauschen? Auch Erhaltung. Eine neue Innentür einbauen, die genau wie die alte aussieht und funktioniert? Das ist Erhaltung. Und das können Sie absetzen.

Die Grenze ist oft dünn. Ein Fenster austauschen – wenn es nur ein Ersatz für das alte ist? Absetzbar. Ein Fenster austauschen, aber mit Dreifachverglasung und neuer Farbe? Dann ist es eine Verbesserung. Die Finanzbehörde schaut genau hin. Deshalb: Dokumentieren Sie alles. Fotos vorher und nachher, Rechnungen mit genauer Beschreibung, und wenn möglich, einen Handwerker, der schreibt, was genau er gemacht hat. Ein Tipp: Wenn Sie eine Tür montieren lassen – wie wir das in unserer Tischlerei tun – und es ist ein direkter Ersatz für eine alte Holztür, dann ist das ein klassischer Erhaltungsaufwand. Kein Design-Upgrade. Kein neues Material. Nur der ursprüngliche Zustand wird wiederhergestellt. Das zählt.

Was Sie nicht absetzen können: Reparaturen an Dingen, die nicht zum Gebäude gehören – wie Möbel, Teppiche oder Elektrogeräte. Und auch nicht: Kosten für eine Renovierung, die Sie selbst durchführen, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen. Nur Vermieter können Werbungskosten geltend machen. Aber wenn Sie Ihre Wohnung vermieten – und die Tür, die wir für Sie maßgefertigt haben, einbauen lassen – dann ist das ein echter Steuervorteil. Denn Sie sparen nicht nur bei der Anschaffung, sondern auch bei der Steuer. Die Frage ist nicht, ob Sie es können. Die Frage ist, ob Sie es wissen. Und jetzt wissen Sie es.