Wie du den Immobilienzyklus in Deutschland 2025 richtig liest
Der deutsche Immobilienmarkt bewegt sich nicht in geraden Linien. Er atmet. Er steigt, sackt ab, stabilisiert sich und beginnt von neuem. Wer heute kauft, verkauft oder investiert, muss verstehen, wo er im Zyklus steht. Es geht nicht darum, die Zukunft vorherzusagen, sondern die Zeichen zu erkennen, die der Markt schon jetzt setzt.
Im Jahr 2025 befindet sich der Markt nicht in einer Krise, aber auch nicht in einer Blase. Er ist in einer Stabilisierungsphase. Die Preise steigen wieder - aber langsam. Die Transaktionen laufen langsamer ab. Die Bauzinsen sind hoch, aber stabil. Wer diese Phase falsch interpretiert, macht Fehler. Wer sie versteht, nutzt sie.
Die vier Phasen des Immobilienzyklus - und wo du 2025 stehst
Ein Immobilienzyklus hat vier klare Phasen: Aufschwung, Hochkonjunktur, Abschwung und Krise. Der letzte Zyklus begann 2018 mit extrem niedrigen Zinsen. Die Preise stiegen rasant, Bauaktivität erreichte Rekordhöhen. 2022 war der Höhepunkt - fast 425.000 Wohnungen wurden gebaut. Dann kam der Abschwung: Zinsen stiegen, Nachfrage fiel, Preise korrigierten sich. Von Ende 2022 bis Mitte 2024 sanken die Preise im Durchschnitt um 2,3 %. Das war keine Krise. Das war eine gesunde Korrektur.
2025 ist die Phase danach. Die Preise steigen wieder - aber nur leicht. Im zweiten Quartal 2025 lag der Anstieg bei +3,2 % gegenüber dem Vorjahr, nach +3,8 % im ersten Quartal. Das ist kein Boom. Das ist eine Stabilisierung. Die Transaktionsdauer ist von 112 auf 147 Tage gestiegen. Das bedeutet: Käufer zögern. Verkäufer passen ihre Preise an. Der Markt sucht sein neues Gleichgewicht.
Die fünf wichtigsten Indikatoren - und was sie wirklich sagen
Um den Zyklus zu erkennen, brauchst du klare Daten. Nicht die Headlines der Medien. Nicht die Meinungen von Immobilienberatern. Sondern die Zahlen, die wirklich zählen.
- Destatis-Häuserpreisindex: Das ist die offizielle Referenz. Er zeigt, wie sich die Preise für Bestandswohnungen und Einfamilienhäuser entwickeln. 2025: +3,2 % im zweiten Quartal. Ein Zeichen für Erholung, aber kein Signal für Überhitzung.
- Bauzinsen: Aktuell bei 3,85 % für 10-jährige Festzinsen (Hypofriend, September 2025). Das ist hoch - aber stabil. Wenn die Zinsen weiter steigen, bricht die Nachfrage ein. Wenn sie bleiben, bleibt die Stabilität.
- Baugenehmigungszahlen: 2025 werden sie 18 % unter dem Vorjahr liegen (BBSR). Das ist kritisch. Weniger Neubau = weniger Angebot = langfristig höhere Preise. Die Nachfrage nach Wohnraum liegt in den 72 größten Städten 1,4 Millionen Wohnungen über dem Angebot.
- Kaufpreis-zu-Jahresmiete-Verhältnis: In München liegt es bei 32, in Berlin bei 28. In ländlichen Regionen bei 18. Werte über 25 deuten auf Überbewertung hin. Das bedeutet: In Großstädten lohnt sich Mieten oft noch mehr als Kaufen - aber nur, wenn du nicht langfristig denkst.
- Leerstandsquote: In Großstädten liegt sie bei 2,1 %. Das ist niedrig. Ein Zeichen dafür, dass Wohnraum knapp bleibt - selbst in einer Abschwungphase.
Die Kombination dieser Indikatoren sagt dir mehr als jeder Expertenkommentar. Wenn die Preise steigen, die Bauzinsen stabil bleiben, die Genehmigungen aber niedrig sind - dann ist das kein Ausbruch. Das ist eine strukturelle Engpässe.
Die neue Waffe: Energieeffizienz als Preisfaktor
Früher war die Lage entscheidend. Dann war die Ausstattung wichtig. Heute ist es die Energieklasse. Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Mai 2024 ist das kein Bonus mehr - das ist eine Pflicht. Und es hat einen direkten Preis-Effekt.
Immobilien mit Energieklasse A oder B erzielen laut Dena-Studie (Juli 2025) 8-12 % höhere Preise als Objekte mit Klasse E bis G. Das ist kein Trend. Das ist ein struktureller Wandel. Ein Haus mit schlechter Dämmung oder alter Heizung wird in Zukunft schwerer zu verkaufen - und deutlich günstiger. Wer heute kauft, muss darauf achten: Die Energieeffizienz ist kein Extra. Sie ist Teil des Preises.
Und das wird sich weiter verschärfen. Ab 2026 gelten die EU-Taxonomie-Regeln für Finanzierungen. Banken werden nur noch energieeffiziente Objekte mit günstigen Konditionen finanzieren. Wer heute ein altes Haus kauft, muss mit höheren Zinsen rechnen - oder gar nicht mit Kredit.
Strategien für Käufer, Verkäufer und Investoren - 2025
Was machst du jetzt? Es gibt keine einheitliche Antwort. Deine Strategie hängt davon ab, wer du bist.
Für Käufer: Wähle klug, nicht schnell
Die Zeit für Spekulationen ist vorbei. Die Zeit für strategisches Kaufen ist gekommen. Konzentriere dich auf:
- Mittelgroße Städte: Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg. Hier sind die Preise noch nicht auf Metropolen-Niveau, aber die Nachfrage steigt durch Zuzug.
- Energieklasse A oder B: Nur so sichertest du dich gegen zukünftige Wertverluste ab.
- Zinsreserve von 1,5 %: Die EZB hält den Leitzins bei 4,0 %. Aber was, wenn er auf 5,5 % steigt? Plane das ein. Die Postbank empfiehlt das ausdrücklich.
Vermeide: Großstädte mit Preisen über 30-facher Jahresmiete. Du zahlst zu viel. Du riskierst, dass du später nicht mehr verkaufen kannst - oder nur mit Verlust.
Für Verkäufer: Nutze die Stabilisierung
Die Phase der starken Preiskorrekturen ist vorbei. Die Preise werden nicht mehr fallen - aber sie steigen auch nicht mehr stark. Das ist dein Moment.
Wenn du ein energieeffizientes Objekt hast - verkaufe jetzt. Die Nachfrage kommt zurück. Wenn du ein altes Haus mit schlechter Energiebilanz hast - sanierst du es jetzt, oder du verkaufst es deutlich unter Wert. Die Zeit der Verzögerung ist vorbei.
Für Investoren: Setze auf Mietimmobilien - mit neuen Regeln
Die AfA-Regeln (Außergewöhnliche Abschreibung) für Mietimmobilien ermöglichen Renditen von 15-25 %, wenn du richtig kaufst. Das ist nicht mehr eine Ausnahme. Das ist die neue Normalität. Wähle Objekte mit langfristigem Mietvertrag, in Regionen mit wachsender Bevölkerung - und immer mit Energieklasse A oder B.
Vermeide Büroflächen. Die Nachfrage ist seit 2022 um 22 % gesunken. Die Zukunft liegt in Wohnraum - und in Wohnraum, der energieeffizient ist.
Die große Unsicherheit: Werden die Preise wieder explodieren?
Einige Experten sagen: Nein. Die Preise steigen langsam, stabil, mit 1-4 % pro Jahr - das ist die neue Normalität.
Andere warnen: Die Angebotslücke ist riesig. 2025 werden nur 285.000 Wohnungen gebaut. Der Bedarf liegt bei 400.000. Das ist eine Lücke von 115.000 Wohnungen pro Jahr. Wenn die Bauaktivität nicht anzieht, wird die Nachfrage die Preise nach oben treiben - und zwar stark.
Die Deutsche Bundesbank sagt es klar: "Sollte die Bauaktivität nicht spürbar anziehen, könnte die zunehmende Nachfrage zu einer asymmetrischen Preisdynamik führen, bei der besonders energieeffiziente Objekte stark an Wert gewinnen, während weniger effiziente Immobilien zurückbleiben."
Das ist kein Szenario. Das ist die Realität, die sich jetzt formt. Du kannst sie ignorieren. Oder du kannst sie nutzen.
Was kommt als Nächstes? Die drei Szenarien für 2026-2027
Die Zukunft ist nicht vorhersehbar. Aber sie ist gestaltbar. Hier sind die drei wahrscheinlichsten Wege:
- Szenario 1: Sanfte Erholung - Die Bauaktivität steigt leicht auf 310.000 Wohnungen. Die Preise steigen moderat um 2-3 % pro Jahr. Die Energieeffizienz wird zum Standard. Die Märkte stabilisieren sich. Das ist das wahrscheinlichste Szenario.
- Szenario 2: Beschleunigte Nachfrage - Die Bauaktivität bleibt niedrig. Die Zuwanderung steigt. Die Preise steigen 4-5 % pro Jahr - aber nur für energieeffiziente Objekte. Alte Häuser verlieren an Wert. Die Kluft zwischen "gut" und "schlecht" wird größer.
- Szenario 3: Politischer Einschnitt - Die Bundesregierung setzt das Wohnraumversorgungsgesetz um und fördert den Bau energieeffizienter Wohnungen mit Steuervorteilen. Die Bauaktivität steigt um 15 % bis 2026. Die Preise stabilisieren sich schneller. Das wäre die beste Lösung - aber sie hängt von der Politik ab.
Was du jetzt tust, entscheidet, ob du Teil der Lösung oder Teil des Problems wirst.
Wie erkenne ich, ob ich im Hoch oder im Abschwung bin?
Schau dir die vier Hauptindikatoren an: Preise, Zinsen, Bauaktivität und Transaktionsdauer. Steigen die Preise langsam, bleiben die Zinsen stabil, sinkt die Bauaktivität und steigt die Transaktionsdauer - dann bist du im Abschwung oder in der Stabilisierung. Steigen Preise und Zinsen schnell, ist die Bauaktivität hoch und die Transaktionen laufen schnell ab - dann bist du im Aufschwung oder Hochkonjunktur.
Sollte ich jetzt noch Immobilien kaufen?
Ja - aber nur, wenn du langfristig denkst. Kaufe keine Immobilie, um sie in zwei Jahren zu verkaufen. Kaufe sie, um sie zu vermieten oder zu bewohnen. Konzentriere dich auf energieeffiziente Objekte in mittelgroßen Städten. Vermeide Überbewertung - besonders in Großstädten mit Kaufpreis-zu-Miete-Verhältnis über 30.
Warum steigen die Preise wieder, obwohl die Zinsen hoch sind?
Weil das Angebot knapp bleibt. Es werden viel zu wenig Wohnungen gebaut - nur 285.000 im Jahr 2025, aber 400.000 werden benötigt. Die Nachfrage ist da. Die Menschen brauchen Wohnraum. Und wenn das Angebot knapp ist, steigen die Preise - selbst bei hohen Zinsen. Die Energieeffizienz verstärkt diesen Effekt.
Ist es sinnvoll, eine alte Immobilie zu sanieren?
Ja - aber nur, wenn du sie behalten willst. Eine Sanierung auf Energieklasse A oder B erhöht den Wert um 8-12 %. Du sparst Energiekosten und kannst später mehr verkaufen oder vermieten. Wenn du sie verkaufen willst, lohnt sich eine Sanierung nur, wenn du genug Zeit und Geld hast. Sonst verkaufe sie, wie sie ist - aber realistisch bewerten.
Welche Regionen sind 2025 am besten für Investitionen?
Mittelgroße Städte wie Leipzig, Dresden, Hannover, Nürnberg und Kassel. Hier sind die Preise noch nicht überhöht, die Nachfrage steigt durch Zuzug, und die Energieeffizienz wird schnell zum Standard. Großstädte wie München und Berlin sind teuer und riskant für kurzfristige Investitionen. Ländliche Regionen haben oft zu wenig Nachfrage - und sinkende Preise.
