Jeder Immobilienkauf ist ein großer Schritt - aber viele Käufer:innen geraten durch unerwartete Kosten in finanzielle Schwierigkeiten. Tatsächlich betragen Kaufnebenkosten in Deutschland durchschnittlich 10 Prozent des Kaufpreises, wie eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus 2025 zeigt. Doch statt diese Kosten klar zu kommunizieren, werden sie oft verschleiert oder unvollständig dargestellt. Warum ist das ein Problem? Und wie können Anbieter Transparenz schaffen, um Vertrauen zu stärken? Hier erfahren Sie es.
Kaufnebenkostensind zusätzliche Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis bei Erwerb einer Immobilie anfallen. Diese Kosten entstehen durch gesetzliche Vorgaben wie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen. In Deutschland betragen sie durchschnittlich 10 Prozent des Kaufpreises, können aber je nach Bundesland und Immobilientyp deutlich höher ausfallen.Die drei Hauptkostenposten im Detail
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus drei zentralen Komponenten zusammen. Jede davon variiert je nach Bundesland und Immobilienart. Hier die genauen Anteile:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Notar- und Grundbuchgebühren | Maklerprovision (pro Partei) |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 1,5-2 % | 3,57 % + MwSt. |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 1,5-2 % | 3,57 % + MwSt. |
| Berlin | 6 % | 1,5-2 % | 3,57 % + MwSt. |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 1,5-2 % | 3 % + MwSt. |
Ein konkretes Beispiel aus dem Volksbank-Ratgeber (2025) zeigt die tatsächlichen Kosten: Ein Haus in Mecklenburg-Vorpommern mit 480.000 Euro Kaufpreis führt zu Gesamtkosten von 52.680 Euro (10,98 %). Dazu gehören 28.800 Euro Grunderwerbsteuer (6 %), 9.600 Euro Notar- und Grundbuchkosten (2 %) sowie 14.280 Euro Maklerprovision (3 %). Solche Zahlen überraschen oft Käufer:innen, weil sie vorab nicht klar kommuniziert wurden.
Warum Transparenz bei Kaufnebenkosten entscheidend ist
Wenn Anbieter die Kaufnebenkosten klar und frühzeitig kommunizieren, verhindern sie nicht nur Fehlentscheidungen, sondern stärken auch das Vertrauen der Käufer:innen. Eine BBSR-Studie (2025) zeigt, dass Immobilienanbieter mit transparenter Kostenkommunikation eine 32 % höhere Abschlussquote bei Kaufverhandlungen erreichen. Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Verzögerung bei Transaktionen um 17 Tage, weil Käufer:innen realistische Budgetpläne erstellen können.
Im Gegensatz dazu berichten 78 % der Befragten in einer Umfrage von Krimag (2025), dass sie die tatsächlichen Kaufnebenkosten unterschätzt haben. Ein typisches Beispiel ist der Thread „Nebenkosten beim Hauskauf - was niemand sagt“ auf Reddit (Deutschland, Oktober 2024), wo eine Nutzer:in beschreibt, dass die tatsächlichen Kosten 14,2 % über dem Kaufpreis lagen, obwohl der Makler nur 10 % erwähnt hatte. Solche Überraschungen führen zu verlorenen Verkäufen und beschädigten Beziehungen.
Experten fordern klare Regeln für mehr Transparenz
Dr. Thomas Rupp, Leiter der Forschungsabteilung am BBSR, betont in der Online-Publikation Nr. 12/2025: „Eine Entkopplung der Gebühren für Notare und Gerichte vom Objektwert ist dringend erforderlich.“ Aktuell werden Notarkosten prozentual vom Kaufpreis berechnet - bei steigenden Immobilienpreisen erhöhen sich die Gebühren automatisch, ohne dass die Leistung besser wird. Das BBSR schlägt zudem die Einführung eines „Courtage-Spiegels“ vor, ähnlich wie den Mietspiegel, um Maklerprovisionen transparent zu machen.
Dr. Sabine Wagner, Immobilienwirtschaftsprofessorin an der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin, kritisiert im Handelsblatt (2024), dass die fehlende Transparenz bei Maklerkosten „zu einem asymmetrischen Informationsstand zwischen Anbietern und Käufer:innen“ führt. Sie prognostiziert, dass die Transparenzanforderungen bis 2027 die durchschnittlichen Kaufnebenkosten von 10 auf 8,5 Prozent senken werden.
So kommunizieren Sie Kaufnebenkosten klar und verständlich
Praktische Umsetzung ist entscheidend. Die BBSR-Studie (2025) empfiehlt, alle Kosten in einem standardisierten Format darzustellen - zum Beispiel mit einem Kaufnebenkosten-Rechner, wie ihn die Volksbank Ulm-Biberach (2025) bereitstellt. Solche Tools berücksichtigen regionale Unterschiede und berechnen die Kosten automatisch. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Baden-Württemberg zeigt der Rechner sofort die genauen Beträge für Grunderwerbsteuer (6 %), Notarkosten (2 %) und Maklerprovision (3,57 % + MwSt.).
Wichtig ist auch die Schulung der Mitarbeitenden. Eine Pilotstudie von Adorable-Immobilien (2025) zeigt, dass die Einarbeitungszeit für neue Mitarbeiter:innen durchschnittlich 3-5 Tage beträgt. Dabei lernen sie, die aktuellen Steuersätze pro Bundesland korrekt anzuwenden und die Kosten aufzuschlüsseln. Dies verhindert Fehler, die in 45 % der Fälle durch regionale Unterschiede entstehen.
Zukunft: Was ändert sich bis 2026?
Die Bundesregierung plant ab Januar 2026 ein verpflichtendes Kaufnebenkosten-Transparenzregister, wie der VDIV (2025) berichtet. Dieses Register soll alle relevanten Kostenposten und regionale Unterschiede übersichtlich darstellen. Zudem prüft die Bundesregierung die Schaffung eines bundeseinheitlichen Maklercourtage-Spiegels bis Mitte 2026. Pilotprojekte wie die Blockchain-basierte Kaufabwicklung in Berlin zeigen bereits, dass die Automatisierung der Kostenberechnung Fehler um 78 Prozent reduzieren kann, wie der Sorglosmakler-Ratgeber (2025) dokumentiert.
Was sind Kaufnebenkosten genau?
Kaufnebenkosten sind zusätzliche Kosten, die neben dem Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen. In Deutschland betragen sie durchschnittlich 10 Prozent des Kaufpreises, können aber je nach Bundesland und Immobilientyp variieren.
Warum sind Maklerprovisionen oft unklar kommuniziert?
Laut BBSR-Studie (2025) wissen 63 % der Käufer:innen nicht, dass die Maklerprovision seit Ende 2020 prinzipiell zu gleichen Teilen zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen aufgeteilt wird. Oft werden die Kosten nur als „3-7 Prozent“ angegeben, ohne zu klären, wer diese trägt. Dies führt zu Missverständnissen und unerwarteten Belastungen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. In Bayern liegt sie bei 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg bei 6,5 %. Berlin und Mecklenburg-Vorpommern haben einen Satz von 6 %. Diese Unterschiede sollten bei der Budgetplanung immer berücksichtigt werden.
Kann man Maklerprovisionen vermeiden?
Ja, aber nur bedingt. Seit Ende 2020 muss die Maklerprovision grundsätzlich zu gleichen Teilen zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen getragen werden. Dennoch können Sie durch direkte Verhandlungen mit dem Makler oder den Einsatz von Online-Plattformen Kosten reduzieren. Transparente Angebote mit klaren Kostenangaben helfen, unerwartete Belastungen zu vermeiden.
Welche Vorteile hat die Blockchain-basierte Kaufabwicklung?
Pilotprojekte wie die Blockchain-basierte Kaufabwicklung in Berlin zeigen, dass die Automatisierung der Kostenberechnung Fehler um 78 Prozent reduzieren kann. Zudem wird die Transparenz erhöht, da alle Beteiligten Echtzeit-Informationen zu den Kosten haben. Dies beschleunigt Transaktionen und reduziert Streitigkeiten.
