Warum Hausgeld und Rücklagen die teuerste Überraschung beim Kauf einer Eigentumswohnung sein können

Beim Kauf einer Eigentumswohnung denken die meisten an die Anzahlung, die Finanzierung und die Notarkosten. Doch die größten Kosten kommen erst danach: Hausgeld und Instandhaltungsrücklage. Viele Käufer unterschätzen diese monatlichen Belastungen so stark, dass sie innerhalb von zwei Jahren mit unerwarteten Sonderumlagen konfrontiert werden. In Deutschland zahlen Eigentümer durchschnittlich 23,7 Prozent mehr an Nebenkosten als Mieter - und das liegt fast ausschließlich an den Pflichten, die das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auferlegt. Wer hier nicht genau kalkuliert, läuft Gefahr, jährlich tausende Euro mehr auszugeben als geplant.

Was genau ist Hausgeld - und was zählt dazu?

Hausgeld ist nicht einfach eine Miete für die Gemeinschaft. Es ist eine monatliche Zahlung, die alle Kosten des gemeinsamen Eigentums abdeckt: von der Heizung im Treppenhaus bis zur Versicherung des Daches. Es besteht aus zwei Teilen: den laufenden Betriebskosten und der Instandhaltungsrücklage. Beide sind verpflichtend und werden in einem Wirtschaftsplan festgelegt, den die Eigentümerversammlung jährlich beschließt.

Typische Bestandteile des Hausgeldes sind:

• Heizkosten für Gemeinschaftsflächen (nicht für die eigene Wohnung)
• Strom für Treppenhaus, Sprechanlage und Außenbeleuchtung
• Verwalterhonorar (durchschnittlich 0,85-1,20 €/m² pro Monat)
• Kontoführungsgebühren der Hausverwaltung
• Müllentsorgung (0,15-0,30 €/m²)
• Gebäudeversicherung (0,20-0,45 €/m²)
• Hausmeisterkosten, Treppenhausreinigung, Gartenpflege

Die Verteilung erfolgt meist nach Quadratmetern - 68 Prozent der Gemeinschaften nutzen diesen Schlüssel, wie die Berliner Sparkasse bestätigt. Nur 22 Prozent teilen die Kosten nach Anzahl der Bewohner, und 10 Prozent mischen beide Systeme.

Die Instandhaltungsrücklage: Die unsichtbare Zeitbombe

Diese Rücklage ist der kritischste Teil des Hausgeldes. Sie wird nicht für laufende Kosten verwendet, sondern für große Reparaturen: Dachsanierung, Fassadensanierung, Aufzugserneuerung, Heizungswechsel. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, aber es gibt keine Mindesthöhe - und das ist das Problem.

Einige Gemeinschaften legen nur 0,40 €/m² pro Monat zurück. Andere zahlen 1,80 €/m². Was ist richtig? Die Antwort hängt vom Alter der Immobilie ab:

• Neubauten (unter 5 Jahren): 0,30-0,60 €/m² - hier sind größere Reparaturen durch Gewährleistung gedeckt.
• Bestandsimmobilien (20-30 Jahre): 1,00-1,20 €/m² - hier beginnen erste Sanierungen.
• Altbauten (über 30 Jahre): 1,20-1,80 €/m² - Fassaden, Dächer, Rohre und Aufzüge sind oft am Limit.

Die Peters’sche Formel gibt eine Orientierung: Instandhaltungsrücklage = Baukosten pro m² × 1,5 : 80 Jahre × 0,7 × Wohnfläche. Für eine 80 m²-Wohnung mit Baukosten von 1.500 €/m² ergibt das 131,25 € pro Monat. Das klingt viel - aber es ist realistisch. Einige Experten wie Dr. Anja Weber von Gleiss Lutz sagen klar: „Bei Bestandsimmobilien über 20 Jahren ist eine Rücklage von 1,00-1,20 €/m² gesetzlich notwendig, um die Instandhaltungspflicht nach §16 Abs. 2 WEG zu erfüllen.“

Wie viel Hausgeld zahlen Deutsche wirklich?

Die Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen: Im Jahr 2023 lag das durchschnittliche Hausgeld bei 4,20 €/m². In den sieben größten Städten - Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf - sind es sogar 4,85 €/m². In ländlichen Regionen hingegen nur 3,45 €/m². Das bedeutet: Für eine 70 m²-Wohnung zahlen Sie in Berlin 340 € pro Monat, in einem Dorf in Sachsen-Anhalt nur 240 €.

Die Entwicklung ist dramatisch: Seit 2013 ist das Hausgeld um 47,3 Prozent gestiegen. Die Deutsche Bundesbank prognostiziert bis 2027 eine weitere Steigerung auf 5,10 €/m². Warum? Energiekosten, Sanierungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und steigende Löhne für Handwerker. Ab 2024 werden alle Immobilien noch teurer, weil die Förderrichtlinien für energetische Sanierungen die Rücklagen belasten - mit zusätzlichen 0,25-0,45 €/m².

Die gefährlichste Falle: Sonderumlagen

Wenn die Rücklage zu niedrig ist, muss die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Das bedeutet: Jeder Eigentümer zahlt einmalig, oft 1.000-3.000 Euro extra. Und das ist kein Einzelfall. Laut der Deutschen Gesellschaft für Immobilienwirtschaft (DGW) sind 57 Prozent der Eigentümergemeinschaften mit unzureichenden Rücklagen konfrontiert. Die durchschnittliche Sonderumlage beträgt 1.850 € pro Wohnung alle sieben Jahre.

Der BGH hat 2023 klargestellt: Für Immobilien über 25 Jahren ist eine Rücklage von mindestens 1,00 €/m² als angemessen anzusehen. Wer darunter liegt, handelt gegen die gesetzliche Pflicht. Und das hat Konsequenzen: In 68 Prozent der Fälle mit Rücklagen unter 0,80 €/m² kommt es innerhalb von fünf Jahren zu Sonderumlagen über 500 € pro Wohnung.

Ein Beispiel: Eine 90 m²-Wohnung in einem 40 Jahre alten Haus mit nur 0,60 €/m² Rücklage. Jährlich werden 540 € eingezogen. Eine neue Fassade kostet 120.000 € - das sind 1.333 € pro Wohnung. Die Rücklage reicht für 3 Jahre. Danach muss jeder zahlen - 12.000 € auf einmal. Kein Traum, sondern Realität.

Was Käufer vor dem Kauf unbedingt prüfen müssen

Bevor Sie unterschreiben, fordern Sie diese Unterlagen an:

1. Die letzten drei Wirtschaftspläne - sehen Sie, wie sich das Hausgeld entwickelt hat.
2. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen - gab es Diskussionen über Sanierungen? Wurden Sonderumlagen beschlossen?
3. Den aktuellen Rücklagenstand - ist die Kasse leer, halb voll oder überfüllt?
4. Den Zustand der Gemeinschaftsflächen - bröckelt der Putz? Ist die Fassade nass? Funktioniert der Aufzug?

78 Prozent der Käufer, die diese Unterlagen nicht geprüft haben, hatten innerhalb von zwei Jahren unerwartete Ausgaben. Besonders kritisch sind Immobilien mit:

• Sichtbaren Schäden an Fassade oder Dach
• Leerstand von mehr als 30 Prozent - weniger Eigentümer = höhere Belastung pro Person
• Häufigen Wechseln der Hausverwaltung - das zeigt Instabilität und unklare Finanzplanung

Was Sie noch einplanen müssen - und was nicht

Planen Sie nicht nur das aktuelle Hausgeld. Planen Sie, dass es steigt. In den letzten fünf Jahren lag die jährliche Steigerungsrate durchschnittlich bei 3,8 Prozent. In Ballungsräumen waren es sogar 5,4 Prozent. Eine einfache Faustregel: Addieren Sie 15-20 Prozent auf das aktuelle Hausgeld, um zukünftige Erhöhungen abzusichern.

Und vergessen Sie nicht: Auch bei Leerstand müssen Sie zahlen. Kapitalanleger unterschätzen das oft. 42 Prozent von ihnen haben laut Berliner Sparkasse jährlich 1.200 Euro mehr Kosten, weil sie den Leerstand nicht in ihre Kalkulation einbezogen haben.

Was Sie nicht zahlen müssen: Verbrauchsabhängige Kosten wie Strom oder Wasser in Ihrer Wohnung. Die werden bei der Jahresabrechnung erstattet. Aber die Grundkosten - Verwalter, Versicherung, Reinigung - bleiben.

Was kommt auf uns zu? Die Zukunft der Hausgeldkosten

Die Zahlen sind alarmierend. Bis 2030 prognostiziert die DGW eine weitere Steigerung von 35-40 Prozent. Warum? Energiepreise, Klimaschutzvorgaben und demografischer Wandel. In Regionen mit Bevölkerungsrückgang - wie im Osten oder in ländlichen Gebieten - werden die Kosten pro Wohnung explodieren, weil weniger Menschen die gleichen Ausgaben tragen.

Digitalisierung hilft: Immobilien mit digitalen Wirtschaftsplänen erleiden 32 Prozent seltener unerwartete Sonderumlagen. Diese Tools zeigen, wie sich die Kosten entwickeln - und wann Sanierungen fällig werden. Wer heute kauft, sollte darauf achten, ob die Gemeinschaft solche Systeme nutzt.

Fazit: Wer nicht plant, zahlt doppelt

Ein Hausgeld von 4,20 €/m² klingt nach einem kleinen Betrag. Aber für eine 80 m²-Wohnung sind das 336 € pro Monat - fast 4.000 € pro Jahr. Dazu kommen mögliche Sonderumlagen von 1.420 € durchschnittlich alle sieben Jahre. Das ist mehr als eine kleine Autoreparatur pro Jahr.

Die Entscheidung, eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist nicht nur eine Investition in vier Wände. Sie ist eine Investition in eine Gemeinschaft - mit Verpflichtungen, die man nicht ignorieren kann. Wer die Hausgeldkosten nicht genau durchrechnet, läuft Gefahr, in eine finanzielle Falle zu tappen, aus der es kein Entrinnen gibt. Prüfen Sie die Unterlagen. Rechnen Sie mit Steigerungen. Und vergessen Sie nie: Die teuerste Wohnung ist nicht die teuerste - sondern die, bei der man die Kosten unterschätzt hat.