Ein Mietvertrag ist nicht nur ein Papier, das unterschrieben wird, bevor man in eine neue Wohnung zieht. Er ist die rechtliche Grundlage für das ganze Mietverhältnis - und viele Streitigkeiten entstehen nur, weil die Klauseln unklar, veraltet oder sogar rechtswidrig formuliert sind. In Österreich und Deutschland gibt es Tausende von Mietverträgen, die mit Standardvorlagen aus dem Internet oder von Immobilienportalen erstellt wurden. Doch was auf dem Papier steht, entspricht oft nicht dem, was das Gesetz erlaubt. Mietvertrag ist kein Ausfüllformular, sondern ein rechtlich bindendes Dokument, das sorgfältig geprüft werden muss - sonst zahlt am Ende jeder Seite drauf: Mieter durch unnötige Kosten, Vermieter durch teure Gerichtsverfahren.

Was im Mietvertrag nicht stehen darf

Viele Vermieter glauben, dass alles, was der Mieter unterschreibt, auch bindend ist. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Das Gesetz schützt Mieter vor unfairen Klauseln - und das funktioniert unabhängig davon, ob der Mieter den Vertrag gelesen hat oder nicht. Einige Klauseln sind von Anfang an unwirksam, egal wie oft sie in Musterverträgen auftauchen.

Beispiel: Die sogenannte „Schönheitsreparaturklausel“. Viele Verträge verlangen, dass der Mieter die Wohnung bei Auszug in „originalem Zustand“ zurückgibt - also neu gestrichen, neue Fliesen verlegt, neue Böden verlegt. Doch laut Bundesgerichtshof (BGH) ist das nicht zulässig. Selbst wenn der Vertrag sagt: „Nur bei erheblichen Abweichungen“ oder „nur bei starken Verschmutzungen“, bleibt die Klausel unwirksam. Warum? Weil der Mieter nicht verpflichtet werden kann, die Wohnung zu verschönern - nur zu erhalten. Wer eine Wohnung mietet, muss sie nicht renovieren, nur vor Schäden schützen. Das ist ein Unterschied, den viele nicht verstehen.

Auch die Pflicht, die Wohnung nur in einer bestimmten Farbe zu streichen, ist verboten. Der BGH hat 2012 klargestellt: Der Vermieter kann nicht vorschreiben, welche Farbe der Mieter für Wände oder Decken wählt - solange keine Schäden entstehen. Wer das in seinem Vertrag stehen hat, hat eine Klausel, die nicht durchsetzbar ist.

Ein weiterer häufiger Fehler: Die Verpflichtung, alle Nebenkosten pauschal zu zahlen. Formulierungen wie „alle Nebenkosten“ oder „alle Heiz- und Betriebskosten“ sind rechtlich nicht gültig. Der BGH hat 2022 entschieden: Jede Kostenart muss einzeln aufgelistet werden. Nur dann ist die Abrechnung rechtssicher. Das bedeutet: Heizung, Warmwasser, Hausmeister, Müllabfuhr, Gartenpflege - alles muss separat genannt sein. Sonst kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen, selbst wenn er die Rechnung richtig erstellt hat.

Die Kaution: Was erlaubt ist - und was nicht

Die Kaution ist ein zentrales Element im Mietvertrag. Sie dient als Sicherheit für Schäden, ausstehende Mieten oder Nebenkosten. Doch hier gibt es klare Grenzen. Laut § 551 BGB darf die Kaution maximal das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Wer 800 Euro Miete verlangt, darf nur 2400 Euro Kaution verlangen. Mehr ist illegal - und der Mieter kann die Überzahlung zurückverlangen, auch Jahre später.

Aber auch die Art der Hinterlegung ist wichtig. Die Kaution muss auf einem separaten Konto liegen, das nur für diese Zwecke genutzt wird. Sie darf nicht mit dem Geld des Vermieters vermischt werden. Wenn er das Konto pleite macht oder das Geld für eine andere Investition nutzt, ist das ein schwerer Verstoß. Der Mieter hat dann Anspruch auf Zinsen und kann sogar Schadensersatz verlangen.

Und was passiert mit der Kaution, wenn der Mieter auszieht? Der Vermieter muss sie innerhalb von sechs Wochen zurückerstatten - es sei denn, er hat berechtigte Einwände. Dann muss er schriftlich erklären, warum er was behält. Keine pauschalen Aussagen wie „es ist alles in Ordnung“. Jede Abzugspost muss genau begründet sein.

Nebenkostenabrechnung: Die Frist ist entscheidend

Die Nebenkostenabrechnung ist eine der häufigsten Quellen für Streitigkeiten. Warum? Weil viele Vermieter sie zu spät machen. Der BGH hat am 17. Mai 2022 entschieden: Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Wenn der Abrechnungszeitraum 2023 war, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2024 da sein. Kommt sie später, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen - selbst wenn der Mieter schuldig ist.

Das ist für viele Vermieter eine Überraschung. Sie denken: „Ich habe ja nur verspätet abgerechnet, aber der Mieter hat noch Schulden.“ Doch das Gesetz ist klar: Die Frist ist eine Ausschlussfrist. Sie ist nicht verhandelbar. Wer sie verpasst, verliert das Recht auf Nachzahlung - für immer. Und das gilt auch, wenn der Mieter den Vertrag unterschrieben hat und „nachträglich“ zahlen wollte.

Wichtig: Die Abrechnung muss auch verständlich sein. Keine Zahlen, die man nicht nachvollziehen kann. Keine Pauschalen, die nicht im Vertrag stehen. Keine Kosten, die gar nicht umlegbar sind - wie die Renovierung des Treppenhauses, wenn der Vertrag das nicht ausdrücklich erlaubt. Wer hier schlampig arbeitet, macht sich strafbar.

Mieterhöhung: Wann und wie ist sie erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist kein Selbstzweck. Sie muss rechtlich sauber durchgeführt werden. Nach § 558 BGB darf eine Erhöhung erst nach 15 Monaten seit Einzug oder seit der letzten Erhöhung erfolgen. Und sie darf nicht über den ortsüblichen Vergleichsmietpreis hinausgehen. In Wien und anderen Städten mit Mietpreisbremse ist das noch enger. Hier darf die Erhöhung nicht mehr als 10 % über dem Mietspiegel liegen.

Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich mitteilen - und zwar mit Nachweis. Er muss den Mietspiegel, die Vergleichswohnungen und die Berechnung belegen. Ein einfacher Brief mit „die Miete steigt auf 1100 Euro“ reicht nicht. Der Mieter hat das Recht, die Begründung zu prüfen. Und wenn er meint, sie ist falsch, kann er innerhalb von zwei Monaten Einspruch einlegen. Dann muss der Vermieter nachweisen - oder die Erhöhung zurücknehmen.

Und was ist mit der sogenannten „Klimaanpassung“? Wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert, darf er die Miete erhöhen - aber nur, wenn die Modernisierung den Wohnwert wirklich erhöht. Eine neue Heizung? Ja. Ein neuer Kühlschrank? Nein. Das ist kein Grund für eine Mieterhöhung.

Was muss im Vertrag stehen - und was nicht?

Nicht alles, was man sich ausdenkt, darf in den Vertrag. Einige Angaben sind komplett verboten. So darf der Vermieter nicht nach dem Familienstand, der Religion, der Staatsangehörigkeit oder der sexuellen Orientierung des Mieters fragen. Das ist ein Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Zulässig sind nur: Name, Geburtsdatum, Geburtsort und letzte Adresse.

Bei Wohngemeinschaften ist besonders Vorsicht geboten. Wer eine WG gründet, muss wissen: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen neuen Mitmieter zuzulassen. Wenn jemand auszieht, kann der Vermieter einfach sagen: „Nein, wir wollen keinen neuen.“ Aber: Der Hauptmieter bleibt haftbar. Deshalb ist es besser, alle WG-Mitglieder als Hauptmieter einzutragen - und eine klare Regelung im Vertrag festzulegen, wie Wechsel geregelt werden. Ein gemeinsamer Vertrag mit Unterschrift aller ist die sicherste Lösung.

Und was ist mit der Kündigung? Viele Verträge enthalten Klauseln wie: „Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter drei Monate Miete nicht zahlt.“ Das ist unwirksam. Der BGH hat 2023 klargestellt: Jede Kündigung muss eine angemessene Nachfrist enthalten. Der Mieter muss die Chance bekommen, die Miete nachzuzahlen - sonst ist die Kündigung nichtig.

Was tun, wenn der Vertrag falsch ist?

Was, wenn du den Vertrag schon unterschrieben hast und jetzt merkst: Da steht etwas Unrecht? Keine Panik. Der Mieter muss den Vertrag nicht akzeptieren, nur weil er unterschrieben hat. Unwirksame Klauseln sind nichtig - sie existieren gar nicht. Du kannst sie einfach ignorieren. Wenn der Vermieter auf die Schönheitsreparatur pocht, sagst du: „Das ist rechtswidrig.“ Wenn er die Kaution zu hoch berechnet hat, verlangst du die Überzahlung zurück.

Der Deutsche Mieterbund hat 2023 eine Umfrage veröffentlicht: 78 % der geprüften Mietverträge enthielten mindestens eine unwirksame Klausel. Die meisten Mieter wissen das nicht. Sie zahlen, weil sie Angst haben, den Vermieter zu verärgern. Doch das ist der falsche Ansatz. Ein rechtssicherer Vertrag schützt beide Seiten - und wer ihn kennt, hat die Oberhand.

Praktischer Tipp: Mach dir eine Checkliste. Prüfe jeden Abschnitt: Kaution, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen, Kündigungsfristen, Mieterhöhungen. Wenn etwas unklar ist, lass es von einem Mieterverein prüfen. In Wien gibt es kostenlose Beratung - und viele Vermieter wissen das nicht. Sie denken, sie haben alles richtig gemacht. Doch oft ist es nur Standard - und Standard ist nicht immer legal.

Was kommt als Nächstes?

Die Gesetze ändern sich. Was 2020 noch ging, ist heute nicht mehr erlaubt. Der Gesetzgeber arbeitet an einer neuen Novelle des Mietrechts, die die Transparenz bei Nebenkosten weiter erhöhen soll. Ab 2025 wird es vermutlich Pflicht sein, die Abrechnung digital zu versenden und mit einem QR-Code für die Nachvollziehbarkeit zu versehen.

Experten prognostizieren, dass bis 2025 mindestens 40 % der privaten Vermieter professionelle Rechtsberatung nutzen werden - verglichen mit 25 % im Jahr 2022. Wer heute noch mit einem Internet-Mustervertrag arbeitet, macht sich langfristig unsicher. Denn: Ein Rechtsstreit kostet mehr als eine gute Beratung. Und wer sich auf unklare Klauseln verlässt, verliert am Ende immer.

Ein guter Mietvertrag ist kein Hindernis - er ist ein Schutz. Für den Mieter, der nicht übervorteilt wird. Und für den Vermieter, der nicht durch eine unwirksame Klausel um sein Geld gebracht wird. Wer hier klar, fair und rechtssicher arbeitet, hat langfristig die bessere Lösung.