Wer eine Ferienwohnung in Spanien besitzt, freut sich meist auf Sonne und Meeresbrise. Doch sobald es um das Finanzamt geht, wird es kompliziert. Die alles entscheidende Frage ist: Geltst du in Spanien als Steuerresident oder als Non-Resident? Diese Unterscheidung ist kein bürokratisches Detail, sondern bestimmt massiv, wie viel Geld am Ende des Jahres in deiner Tasche bleibt oder an den Staat geht.
| Kriterium | Steuerresident | Non-Resident (EU/EWR) |
|---|---|---|
| Aufenthalt pro Jahr | Mehr als 183 Tage | Weniger als 183 Tage |
| Steuerbasis | Weltweites Einkommen | Nur spanische Einkünfte |
| Steuerform | IRPF | IRNR (Modelo 210) |
| Steuersatz (ca.) | Progressiv | 19 % |
Die 183-Tage-Regel: Wann wirst du zum Residenten?
In Spanien ist die Sache recht simpel, aber streng: Verbringst du mehr als 183 Tage innerhalb eines Kalenderjahres im Land, wirst du automatisch als Steuerresident eine Person, die aufgrund ihres Aufenthalts oder Lebensmittelpunkts der vollständigen spanischen Steuerpflicht unterliegt eingestuft. Das bedeutet, dass du deine weltweiten Einkünfte - egal ob Miete aus Deutschland, Zinsen oder Gehalt - in Spanien über die IRPF Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, die spanische Einkommensteuer für Ansässige versteuern musst.
Wer hingegen weniger als 183 Tage dort verbringt, bleibt ein Non-Resident. Für diese Gruppe ist das System deutlich fokussierter: Nur die Einkünfte, die direkt aus Spanien stammen, werden besteuert. Das klingt erst einmal entspannter, bringt aber eigene Tücken mit sich, insbesondere bei der Art und Weise, wie die Steuer berechnet wird.
Die IRNR und das Modell 210 für Nicht-Residenten
Als Nicht-Resident unterliegst du der IRNR Impuesto sobre la Renta de No Residentes, eine Sondersteuer für Personen ohne Wohnsitz in Spanien. Das wichtigste Dokument hierfür ist das sogenannte Modelo 210 das offizielle Steuerformular zur Deklaration von Einkünften für Nicht-Residenten in Spanien. Das Kuriose daran: Du musst dieses Formular ausfüllen, selbst wenn du gar keinen Cent Miete einnimmst.
Warum? Weil das spanische Finanzamt auch die bloße Eigenschaft des Immobilienbesitzes besteuert. Hier kommt das Konzept des fiktiven Einkommens ins Spiel. Wenn deine Immobilie nicht vermietet wird (z. B. als reine Ferienwohnung für dich selbst), wird ein fiktiver Ertrag angesetzt. Dieser berechnet sich derzeit aus etwa 1,1 % des Katastralwerts pro Quartal.
Stell dir vor, dein Haus hat einen Katastralwert von 200.000 Euro. Selbst wenn kein Gast darin übernachtet, musst du ein fiktives Jahreseinkommen von 2.200 Euro versteuern. Das ist quasi eine „Besitzsteuer“, die zusätzlich zur jährlichen Grundsteuer (IBI) fällig wird.
Steuersätze: EU-Bürger vs. Drittstaaten
Bei der Auslandsimmobilienvermietung spielt deine Herkunft eine riesige Rolle. Spanien unterscheidet strikt zwischen EU-/EWR-Bürgern und Personen aus Drittstaaten (wie z. B. den USA oder Großbritannien).
- EU/EWR-Residenten: Du zahlst einen Pauschalsatz von 19 %. Der große Vorteil: Du darfst Betriebskosten und Abnutzungen von den Mieteinnahmen abziehen und zahlst Steuern auf den Nettobetrag.
- Nicht-EU-Residenten: Hier liegt der Steuersatz bei 24 %. Viel schlimmer ist jedoch, dass keine Abzüge erlaubt sind. Die Steuer wird auf die Bruttomieteinnahmen berechnet.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Britte vermietet seine Wohnung in Madrid für 90 Tage und nimmt 3.000 Euro ein. Er muss 24 % auf die vollen 3.000 Euro zahlen, was 720 Euro ergibt. Ein Deutscher mit denselben Einnahmen dürfte hingegen die Reinigung, Strom und Instandhaltung abziehen und würde nur den verbleibenden Gewinn mit 19 % versteuern.
Die Zeitfalle: Quartalsabrechnung und Fristen
Wer vermietet, muss diszipliniert sein. Die Steuererklärung für vermietete Objekte erfolgt in Spanien nicht einmal im Jahr, sondern quartalsweise. Du musst das Modelo 210 bis zum 20. des Folgemonats einreichen. Das bedeutet konkrete Termine im April, Juli, Oktober und Januar.
Ein wichtiger Detailpunkt: Die Erklärung muss separat für jede Immobilie und sogar für jeden einzelnen Mieter erstellt werden. Wenn du also drei kleine Apartments an verschiedene Leute vermietest, bedeutet das einen erheblichen administrativen Aufwand. Nur wenn die Immobilie das ganze Jahr über ausschließlich zur Eigennutzung steht, reicht eine jährliche Meldung bis zum 31. Dezember des Folgejahres.
Besonderheiten für Deutsche: Der Progressionsvorbehalt
Viele deutsche Eigentümer glauben, dass die Sache erledigt ist, sobald die Steuer in Spanien gezahlt wurde. Doch Vorsicht: In Deutschland greift oft der sogenannte Progressionsvorbehalt. Das bedeutet, dass deine spanischen Einkünfte zwar in Deutschland nicht noch einmal direkt besteuert werden (um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden), sie aber dein Steuerniveau erhöhen.
Praktisch heißt das: Deine Mieteinnahmen aus Spanien werden zu deinem deutschen Einkommen addiert, um deinen Steuersatz zu ermitteln. Dieser höhere Steuersatz wird dann auf dein restliches deutsches Einkommen angewendet. Dein Netto-Einkommen in Deutschland sinkt also, obwohl die Miete aus Spanien bereits in Spanien versteuert wurde.
Spezialfall Kanarische Inseln und touristische Vermietung
Wer auf den Kanaren investiert hat, muss seit Januar 2024 besonders aufpassen. Hier gibt es eine Verschärfung bei der Umsatzsteuer, der IGIC Impuesto General Indirecto Canario, die regionale Umsatzsteuer der Kanarischen Inseln. Nicht-Residenten, die touristisch vermieten, müssen sich nun unabhängig von der Umsatzhöhe (auch unter 30.000 Euro) für die IGIC anmelden und diese ausweisen. Das ist ein zusätzlicher bürokratischer Schritt, den man nicht ignorieren darf, um hohe Strafen zu vermeiden.
Muss ich Steuern zahlen, wenn meine Wohnung in Spanien leer steht?
Ja, als Non-Resident musst du ein sogenanntes fiktives Einkommen versteuern. Dieses wird basierend auf dem Katastralwert der Immobilie berechnet, da der Staat davon ausgeht, dass der Besitz der Immobilie einen wirtschaftlichen Nutzen generiert.
Welches Formular brauche ich für die Steuererklärung als Nicht-Resident?
Das zentrale Dokument ist das Modelo 210. Damit deklarierst du deine Einkünfte aus Immobilien in Spanien gegenüber der Finanzbehörde (Agencia Tributaria).
Wie oft muss ich die Steuer bei Vermietung melden?
Bei Vermietung erfolgt die Meldung quartalsweise. Die Fristen enden jeweils am 20. April, 20. Juli, 20. Oktober und 20. Januar.
Sind alle Kosten bei der Steuer absetzbar?
Nur für EU- und EWR-Bürger sind Abzüge wie Instandhaltung, Versicherungen und Abnutzung möglich. Nicht-EU-Bürger müssen die Steuer auf die Bruttomiete zahlen, ohne Kosten abziehen zu dürfen.
Was passiert, wenn ich mehr als 183 Tage in Spanien bleibe?
Du wirst steuerlich als Resident eingestuft. Damit unterliegst du der IRPF und musst dein gesamtes weltweites Einkommen in Spanien versteuern, nicht nur die spanischen Einkünfte.
Nächste Schritte und Tipps zur Fehlervermeidung
Wenn du gerade erst eine Immobilie im Ausland gekauft hast oder deine Strategie anpassen willst, solltest du folgende Punkte prüfen:
- Tage zählen: Führe ein genaues Protokoll deiner Aufenthalte in Spanien, um den Status als Non-Resident belegen zu können. Flugtickets und Hotelbelege sind hier Gold wert.
- Katastralwert prüfen: Schau in deine Unterlagen, welcher Katastralwert für dein Objekt hinterlegt ist, um das fiktive Einkommen präzise zu berechnen.
- Steuerberater suchen: Da das spanische Steuerrecht komplex ist und die Fristen für das Modelo 210 extrem kurz sind, lohnt sich ein Experte vor Ort, der sowohl das spanische Recht als auch das deutsche Doppelbesteuerungsabkommen kennt.
- IGIC-Check: Falls deine Immobilie auf den Kanaren liegt, prüfe sofort deine Anmeldung zur Umsatzsteuer, um Nachzahlungen zu vermeiden.
