Altlasten im Immobilienbereich: Was Sie wissen müssen

Altlasten, versteckte Schadstoffe oder belastete Böden, die von früheren Nutzungen stammen und heute Risiken für Gesundheit und Wert einer Immobilie darstellen. Auch bekannt als Bodenverunreinigungen, sind sie oft unsichtbar, aber mit hohen Kosten und rechtlichen Folgen verbunden. Wer ein altes Haus kauft, sollte nicht nur auf Risse im Putz achten – sondern auf das, was darunter liegt.

Ein klassisches Beispiel ist Asbest, ein feuerfestes Material, das bis in die 1990er-Jahre in Dachplatten, Isolierungen und Bodenbelägen verbaut wurde. Asbestfasern sind krebserregend, wenn sie in die Luft gelangen. Ab 2025 gelten strengere Regeln: Jeder Hausbesitzer muss Asbest in sichtbaren Bereichen melden und bei Sanierungen spezialisierte Firmen beauftragen. Die Kosten für die Entfernung liegen oft zwischen 5.000 und 20.000 Euro – aber Fördermittel von KfW können helfen. Doch Altlasten sind nicht nur chemisch. Auch Erschließungsverträge, rechtliche Vereinbarungen zwischen Gemeinden und Investoren über den Bau von Straßen, Abwasserleitungen oder Stromanschlüssen für neue Baugebiete. BauGB-Verträge regeln, wer die Kosten trägt – und wer haftet, wenn die Infrastruktur nicht wie versprochen funktioniert. Ein falsch formulierter Vertrag kann später zu Millionenschäden führen.

Und dann gibt es noch die versteckten Kosten: Wer einen Kredit ablöst, muss oft eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen – eine Strafe, die Banken für den verlorenen Zinsgewinn verlangen. Diese kann bis zu 10.000 Euro betragen – und wird oft ignoriert, bis die Rechnung kommt. Gleiches gilt für Vertragsstrafen im Immobilienkauf: Wenn der Verkauf verspätet wird, drohen hohe Geldbußen – aber der Bundesgerichtshof hat 2024 klargestellt, dass diese nicht beliebig hoch sein dürfen. Wer sich nicht auskennt, zahlt zu viel.

Altlasten sind kein Thema für morgen. Sie beeinflussen den Kaufpreis, die Finanzierung, die Versicherung – und manchmal sogar, ob ein Haus überhaupt verkauft werden darf. Die Artikel hier zeigen, wie Sie diese Fallen erkennen, wie Sie rechtlich absichern und wie Sie Sanierungen richtig planen – ohne überrascht zu werden.