Beim Immobilienkauf denken die meisten an die Hypothek, die Anzahlung oder die Notarkosten. Aber die Grunderwerbsteuer kann den Unterschied machen zwischen einem sicheren Kauf und einer finanziellen Überraschung. In Bayern zahlt man für eine 500.000-Euro-Wohnung knapp 17.500 Euro. In Nordrhein-Westfalen sind es 32.500 Euro. Das ist nicht ein Fehler im Rechner - das ist der Unterschied zwischen zwei Bundesländern. Und 2025 ist dieser Unterschied größer als je zuvor.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer wirklich?
Die Grunderwerbsteuer wird nicht vom Bund festgelegt, sondern von jedem Bundesland selbst. Das bedeutet: Wo du kaufst, entscheidet, wie viel du zahlen musst. Der Satz liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Keine Progression, keine Freibeträge - einfach der volle Kaufpreis mal den Satz deines Bundeslandes. Bei einem Haus für 600.000 Euro sind das zwischen 21.000 und 39.000 Euro. Ein Betrag, der oft nicht in der Finanzierung vorgesehen ist.
Im Jahr 2023 haben die Bundesländer zusammen 21,7 Milliarden Euro aus der Grunderwerbsteuer eingenommen. Berlin allein brachte 1,8 Milliarden ein - mehr als jedes andere Bundesland. Warum? Weil dort viele Transaktionen stattfinden. Aber auch weil der Satz bei 6 % liegt. In Bayern, wo der Satz nur 3,5 % beträgt, wurden trotzdem 1,5 Milliarden eingenommen - weil dort die Immobilienpreise hoch sind und viele Leute kaufen.
Die Grunderwerbsteuer 2025: Die genauen Sätze pro Bundesland
2025 bleibt vieles beim Alten - aber nicht alles. Hier ist der aktuelle Stand, basierend auf den offiziellen Regelungen bis Januar 2026:
- Bayern: 3,5 % - niedrigster Satz Deutschlands
- Bremen: 5,5 % (ab 1. Juli 2025, vorher 5,0 %)
- Hamburg: 5,5 % (seit 2023 erhöht)
- Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0 %
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 % - höchster Satz
Thüringen hat 2024 seinen Satz von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt - eine bewusste Entscheidung, um den Immobilienmarkt anzukurbeln. Bremen hebt ab Juli 2025 auf 5,5 % an, um die Landeskasse zu stärken. Hessen diskutiert eine Senkung auf 5,5 %, aber bislang gibt es keinen Beschluss.
Warum zahlen manche Bundesländer mehr - und andere weniger?
Es geht nicht um Fairness, sondern um Finanzen. Länder mit hohen Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer, wie Berlin oder Nordrhein-Westfalen, nutzen sie als stabile Einnahmequelle. In Berlin macht die Grunderwerbsteuer 7,1 % der gesamten Landeseinnahmen aus. In Bayern, wo die Wirtschaft stark und die Steuereinnahmen aus anderen Quellen höher sind, kann man sich einen niedrigeren Satz leisten.
Experten wie Prof. Dr. Anja Schröder von der HWR Berlin haben festgestellt: In Ländern mit hohen Steuersätzen sind die Immobilienpreise im Schnitt 1,2 % niedriger. Der Markt gleicht aus. Wer in Nordrhein-Westfalen kauft, zahlt mehr Steuern - aber vielleicht weniger für die Wohnung. Wer in Bayern kauft, zahlt weniger Steuern - aber mehr für die Immobilie. Es ist ein komplexes Gleichgewicht.
Was passiert, wenn du die Grunderwerbsteuer vergisst?
68 % der Immobilienkäufer haben die Grunderwerbsteuer nicht korrekt in ihre Finanzierung eingerechnet, so eine Studie der Deutschen Grundbesitzverwaltung aus 2024. Das hat Konsequenzen. Ein Käufer aus Frankfurt berichtet: „Ich hatte 500.000 Euro Kredit genehmigt - aber die 30.000 Euro Steuer nicht mitgezählt. Als der Notar den Bescheid brachte, musste ich innerhalb von zwei Wochen 20.000 Euro auftreiben. Ich habe Freunde und Familie um Hilfe gebeten.“
Andere haben es besser gemacht. Ein Nutzer auf Reddit schreibt: „Ich bin bewusst nach Bayern gezogen, nur wegen der 3,5 % Grunderwerbsteuer. Bei einer 600.000-Euro-Immobilie spare ich 18.000 Euro gegenüber NRW. Das ist wie ein kostenloses Auto.“
Der entscheidende Punkt: Der Steuersatz gilt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses - nicht bei der Beurkundung oder beim Eigentumswechsel. Wenn du im Januar 2025 einen Kaufvertrag unterzeichnest und der Satz in deinem Bundesland erst im Juni steigt, zahlt du trotzdem den alten Satz. Das ist ein wichtiger Zeitpunkt für die Planung.
Wie berechnest du die Grunderwerbsteuer richtig?
Die Formel ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer
Beispiel: Du kaufst eine Wohnung in Berlin für 480.000 Euro. Der Satz ist 6,0 %. Rechnung: 480.000 × 0,06 = 28.800 Euro. Das ist die Summe, die du zusätzlich zum Kaufpreis brauchst.
Wichtig: Der Kaufpreis umfasst alles - das Grundstück, die Wohnung, eventuelle Garagen, Carports oder Abstellräume. Auch wenn der Verkäufer sagt, „die Garage ist extra“, zählt sie zum Kaufpreis. Der Steuerbescheid wird auf den vollständigen Betrag berechnet.
Es gibt Online-Rechner - von Mehrwertsteuerrechner.de oder Finanz-Tools.de. Aber: Sie sind nicht immer aktuell. Prüfe immer den offiziellen Satz deines Bundeslandes über die Website des Finanzamts oder eines seriösen Steuerberaters. Ein Rechner, der noch den alten Satz von Bremen (5,0 %) anzeigt, führt dich in die Irre.
Typische Fehler - und wie du sie vermeidest
- Fehler 1: Du rechnest die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer verwechselt. Die Grundsteuer zahlst du jedes Jahr, die Grunderwerbsteuer nur einmal beim Kauf.
- Fehler 2: Du ignorierst Sonderregelungen. Bei Erbbaurechten oder Mietshäusern mit mehr als 10 Wohnungen gelten andere Regeln - frag deinen Notar.
- Fehler 3: Du verlässt dich auf den Kaufpreis im Immobilienportal. Oft ist der Preis „ab“ - also ohne Nebenkosten. Rechne mit dem tatsächlichen Vertragspreis.
- Fehler 4: Du planst keinen Puffer ein. Die Steuer kann durch Nachbesserungen des Finanzamts leicht höher ausfallen. Experten empfehlen: Rechne mit 1-2 % mehr als berechnet. Das ist dein Sicherheitsnetz.
Was kommt 2026 und danach?
Die Bundesregierung prüft seit Jahren eine bundesweite einheitliche Grunderwerbsteuer. Doch Länder wie NRW, Brandenburg und Schleswig-Holstein lehnen das ab - sie wollen ihre Einnahmen nicht opfern. Die Deutsche Grundbesitzverwaltung prognostiziert bis 2027, dass mindestens drei Bundesländer ihre Sätze anpassen werden. Entweder nach oben, um mehr Geld zu verdienen - oder nach unten, um den Markt zu stimulieren.
Einige Experten, wie Prof. Dr. Thomas Richter von der Universität Potsdam, glauben, dass sich die Sätze langsam angleichen werden - auf ein Band von 4,5 % bis 5,5 %. Aber das ist kein Versprechen. Es bleibt ein Landesrecht - und damit ein politisches Spiel.
Was du jetzt tun kannst: Prüfe den Satz deines Bundeslandes. Rechne die Steuer genau aus. Plane einen Puffer ein. Und wenn du flexibel bist: Überlege, ob du in ein Bundesland mit niedrigerem Satz ziehen könntest. Die Grunderwerbsteuer ist kein unvermeidbares Übel - sie ist ein Faktor, den du nutzen kannst.
Wann zahlt man die Grunderwerbsteuer genau?
Die Grunderwerbsteuer wird nicht direkt beim Kauf fällig. Nach der Beurkundung durch den Notar informiert dieser das Finanzamt. Das Finanzamt erstellt dann den Steuerbescheid, den du innerhalb von einem Monat nach Erhalt bezahlst. In der Praxis dauert das zwischen 6 und 10 Wochen nach Vertragsabschluss. Du solltest also das Geld spätestens 8 Wochen nach Vertragsunterzeichnung bereithaben.
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Nein, die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer und kann nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und wird in die Anschaffungskosten der Immobilie einbezogen. Das bedeutet: Wenn du die Immobilie später vermietest oder verkaufst, wird der Betrag der Grunderwerbsteuer bei der Gewinnermittlung berücksichtigt - aber nicht als jährliche Ausgabe.
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
Ja, aber nur in wenigen Fällen: Wenn du ein Grundstück von deinem Ehepartner oder Lebenspartner erhältst, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch bei Erbschaften zwischen nahen Verwandten (Eltern an Kinder) ist sie in der Regel ausgeschlossen - hier greift die Erbschaftssteuer. Bei Umwandlungen von Miteigentum in Alleineigentum oder bei der Übertragung zwischen Unternehmen der gleichen Gruppe gibt es ebenfalls Ausnahmen. Frag immer deinen Notar oder Steuerberater - es lohnt sich.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht bezahle?
Wenn du die Grunderwerbsteuer nicht bezahlst, wird das Finanzamt Mahnbescheide verschicken. Bei weiterer Nichtzahlung kann es eine Vollstreckung anordnen - also dein Konto belasten, dein Auto pfänden oder sogar eine Zwangsvollstreckung auf die Immobilie einleiten. Die Steuer bleibt auch dann bestehen, wenn du die Immobilie verkaufst. Du kannst den Verkauf nicht abschließen, bis die Steuer bezahlt ist.
Kann ich die Grunderwerbsteuer mit dem Kredit finanzieren?
Ja, aber nur, wenn deine Bank das zulässt. Viele Banken akzeptieren die Grunderwerbsteuer als Teil der Finanzierung, wenn du genügend Eigenkapital hast - typischerweise mindestens 10-20 % des Kaufpreises. Du musst den Betrag aber explizit im Finanzierungsantrag nennen. Wenn du nur 5 % Eigenkapital hast, wird die Bank die Steuer nicht mitfinanzieren. Du musst sie selbst aufbringen.
Veronika H.
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