Immobilienbewertung: So ermittelst du den wahren Wert deiner Immobilie

Bei einer Immobilienbewertung, die den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie ermittelt, oft auf Basis von Mieteinnahmen, Lage und Zustand. Auch bekannt als Wertgutachten, ist sie der entscheidende Schritt, bevor du verkaufst, kaufst oder investierst. Viele denken, es reicht, sich an den Preisen der Nachbarn zu orientieren – doch das ist wie einen Autowert nur an der Farbe zu messen. Der wahre Wert entsteht aus Daten: Wie viele Wohnungen stehen leer? Wie hoch sind die Mieten? Und wie viel Rendite kannst du realistisch erwarten?

Ein zentrales Werkzeug ist die Cap Rate, die jährliche Rendite einer Immobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis. Auch bekannt als Capitalization Rate, zeigt sie, wie schnell sich deine Investition rentiert – ohne Kreditzinsen oder Inflation zu berücksichtigen. In Wien liegt sie bei gut vermieteten Objekten oft zwischen 3,5 und 5 Prozent, in kleineren Städten mit hohem Leerstand kann sie bei 6 Prozent und mehr liegen. Dazu kommt die Leerstandsquote, der Anteil unbesetzter Wohnungen in einem Gebäude oder einer Region. Auch bekannt als Leerstandsrate, sie ist ein direkter Indikator für Nachfrage – und damit für Preisstabilität. In München ist sie unter 1 Prozent, in Teilen Ostdeutschlands liegt sie bei 10 Prozent und mehr. Wer das nicht kennt, zahlt zu viel – oder verliert Einkommen.

Und dann gibt es noch das Mehrfamilienhaus Bewertung, ein spezifischer Ansatz, der Mieteinnahmen, Betriebskosten und Sanierungsbedarf kombiniert. Auch bekannt als Ertragswertverfahren, es ist die Standardmethode für Investoren, die nicht nur eine Wohnung kaufen, sondern ein Einkommensobjekt. Ein Haus mit fünf Wohnungen ist kein einzelnes Haus – es ist ein kleines Unternehmen. Wer das nicht versteht, sieht nur die Fassade, nicht die Bilanz.

Du findest hier konkrete Beispiele, wie du diese Zahlen selbst berechnest – ohne Finanzexperten. Wie du Leerstände erkennst, bevor sie dich überraschen. Wie du Mieten mit der Realität vergleichst. Und warum eine Immobilie in einem Baugebiet mit schlechter Erschließung trotz schöner Fassade wertlos sein kann. Alles, was du brauchst, um nicht nur zu sehen, sondern zu verstehen – und dann richtig zu handeln.