Grundschuldbestellung: Was sie ist, warum sie wichtig ist und wie sie dich betrifft

Wenn du eine Immobilie kaufst, wird oft von einer Grundschuldbestellung, eine rechtliche Sicherheit, die einem Gläubiger (meist eine Bank) am Grundbuch eingetragen wird, um einen Kredit abzusichern. Auch bekannt als Grundschuld, ist sie kein Vertrag, kein Pfandrecht, sondern eine eigenständige Belastung am Grundstück, die unabhängig vom Kredit bleibt – selbst wenn du ihn abbezahlt hast. Viele denken, sie sei nur eine Formalität. Doch sie entscheidet, ob du die Wohnung wirklich bekommst – und wie teuer sie am Ende wird.

Die Grundschuld, eine abstrakte Sicherheit, die nicht an einen bestimmten Kredit gebunden ist und sich auf den Wert des Grundstücks bezieht. Auch bekannt als Grundschuldbestellung, ist sie das Werkzeug, mit dem Banken ihr Risiko minimieren. Sie wird im Grundbuch, das öffentliche Register, in dem alle Rechte und Belastungen an Grundstücken und Gebäuden festgehalten werden. Auch bekannt als Grundbuchamt, ist sie die offizielle Quelle für Eigentums- und Sicherheitsrechte eingetragen. Das bedeutet: Jeder, der später prüft, wer was am Haus hat, sieht sofort, ob und wie viel Geld dort gesichert ist. Ohne diese Eintragung bekommt die Bank kein Geld – und du keine Immobilie. Die Höhe der Grundschuld ist oft höher als der Kredit. Warum? Weil sie auch zukünftige Kredite abdecken kann – etwa für Sanierungen oder Umbauten. Das ist praktisch, aber auch riskant, wenn du nicht genau weißt, was du unterschreibst.

Grundschuldbestellung hat nichts mit einem Pfandrecht zu tun. Du verlierst nicht automatisch dein Haus, wenn du eine Rate versäumst. Aber die Bank kann das Grundstück versteigern, wenn du nicht zahlst – und sie hat Vorrang vor anderen Gläubigern. Sie ist auch der Grund, warum du nach der vollständigen Tilgung des Kredits nicht einfach aufhören kannst: Die Grundschuld bleibt im Grundbuch, bis du sie offiziell löschen lässt. Das kostet Geld und Zeit. Viele Hausbesitzer vergessen das – und stehen später vor unerwarteten Kosten.

In den Artikeln unten findest du konkrete Beispiele, wie Grundschuldbestellung mit Vertragsstrafen, Immobilienkrediten und Baulasten zusammenhängt. Du erfährst, wie du sie verhandelst, warum sie manchmal unnötig hoch ist und wie du sie richtig löschen lässt – ohne überrascht zu werden.